案例内容
【案情简介】
2014年5月20日，双方签订《商品房买卖合同》，约定被申请人将其开发建设的房屋卖给申请人，房屋价款为28.5万元；被申请人应于该房交付后60日内将办理该房权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案，否则导致申请人不能取得该房权属证书的，由双方协商解决。
合同签订后，申请人按约交付了全部房款，但在入住该房60日后办理权属证书时，因被申请人未将办理权属登记的有关材料报备案，导致申请人不能取得该房的权属证书。不动产登记部门于2019年7月31日受理涉案房屋的初始登记。申请人为本案出庭花交通费1,077元、住宿费450元。
申请人申请仲裁，要求：1.裁决解除双方的商品房买卖合同；2.裁决被申请人返还申请人已付的房款28.5万元；3.裁决被申请人向申请人承担其房价一倍的赔偿责任；4.裁决被申请人按银行贷款利率向申请人赔偿其占用房款期间给申请人造成的损失；5.裁决申请人因本案出庭而损失的交通、住宿费。
被申请人辩称：被申请人已按约将申请人办理该房权属证书的有关材料报送了有关不动产登记部门，已经全面履行了合同义务。申请人未取得房照，是政府行为，与被申请人无关。同意解除合同，返还房款，但不同意其他诉求。
【争议焦点】
申请人未能取得房照，是否为被申请人的责任？
【裁决结果】
1、解除申请人与被申请人签订的商品房买卖合同；
2、被申请人于收到裁决书之日起10日内，向申请人返还房款28.5万元；
3、被申请人于收到裁决书之日起10日内，向申请人支付以28.5万元为基数，自2013年12月11日起至该款实际清偿之日止，按年利率6%计算的利息；
4、被申请人于收到裁决书之日起10日内，赔偿申请人为本案出庭所花费的交通费、住宿费合计为1,527元。
【相关法律法规解读】
1、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方均应当依约履行各自的义务。根据《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业应当对其新建的房屋申请办理初始登记。未办理不动产首次（初始）登记的，不得办理不动产其他类型登记。本案申请人申请办理的登记属于转移登记。该登记的前提需已办理了首次（初始）登记。在本案立案前，涉案房屋并未办理初始登记，因此，申请人无法办理该房的转移登记。
该房在本案立案前没有进行初始登记，无论是被申请人未申请登记，还是登记部门未受理被申请人的登记申请，根据合同相对性处理原则，均构成被申请人对合同承诺的违约，依法应向申请人承担违约责任。
申请人作为守约方，在本案立案前因被申请人违约，导致其不能实现合同目的，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。申请人要求解除合同有事实和法律依据，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，申请人要求被申请人返还已付的房款和赔偿该房款被被申请人占用期间的利息损失及因被申请人的违约造成其为本案出庭所花费的合理交通费、住宿费损失合法，依法应支持。
2、关于承担一倍房款问题，本案的事实不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的在签订合同时，出卖人故意隐瞒未取得该房的预售许可证明、该房已经抵押、该房已出卖给第三人或为拆迁安置房的情形；也不属于该司法解释第八条规定的在签订合同后，出卖人又将该房抵押或者出卖给第三人的情形。因此，本案不能适用该司法解释第八、九条的规定。
【结语和建议】
开发商逾期办理房产证按照合同约定承担违约金；如果合同没有约定违约金按照购房人的实际损失承担责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。开发商应全面履行合同，按期办理房屋产权证书，否则应承担相应的违约责任。关于一倍房款的问题，并不是开发商存在违约行为就应承担，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的在签订合同时，出卖人故意隐瞒未取得该房的预售许可证明、该房已经抵押、该房已出卖给第三人或为拆迁安置房的情形；该司法解释第八条规定的在签订合同后，出卖人又将该房抵押或者出卖给第三人的情形。在存在上述两种情形的，购房人才可以主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，对此请求仲裁庭不予支持。
