案例内容
【案情简介】
2017年9月18日，甲公司与乙公司签订《商业面积租赁合同》，合同约定了乙公司愿将某商场一层部分场地面积为96平方米出租给甲公司，甲公司愿承租该场地，经营咖啡店；租赁期限自2017年12月1日起至2021年11月30日止；按月保底租金和月营业额提取两者取高的方式确定租金金额，月保底租金为每平米3200元，营业额提取比例为40％；甲公司于合同签订之日起10日内向乙公司支付履约保证金(相当于3个月月保底租金金额)，在甲公司未全额交清履约保证金的情况下，合同不发生效力，甲公司亦不得占用租赁区域；如因甲公司违约或其他甲公司原因，导致合同提前解除或终止，该项履约保证金不予退还。合同签订前，甲公司向乙公司支付投标保证金40万元。合同履行中，甲公司欠付租金1,699,665.56元，乙公司经多次催缴后单方终止合同。
甲公司认为案涉合同名为租赁合同，实为联营合同，且双方权利义务不平等，月收入不足以支付租金，租金约定显失公平，请求继续履行合同，对租金予以调整，并对其营业损失予以赔偿。双方发生纠纷，分别向本会提出仲裁申请和反请求。
【争议焦点】
（一）案涉合同应否继续履行，租金应否予以调整？
（二）乙公司单方终止合同是否成立？
（三）甲公司应否支付履约保证金？
【裁决结果】
（一）驳回甲公司的仲裁请求；
（二）甲公司给付乙公司租1,299,665.56元（1,699,665.56元减去履约保证金40万元）；
（三）驳回乙公司的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
（一）关于案涉合同应否继续履行，租金应否予以调整问题。对本案合同的性质，仲裁庭认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”，本案合同完全符合上述规定，不能与联营合同混为一谈。本案合同是双方经招标投标程序，对场地等客观条件、租金的收取方式等进行考量磋商而签订的，立约平等自愿，意思表示真实，对双方具有约束力。本案合同并无客流保证的约定，按月保底租金和月营业额比例提取两者取高的方式亦明确无误，且在除斥期间，甲公司未向人民法院或仲裁机构请求变更或撤销，月收入不足以支付租金属于出现经营风险，不能以此认定合同显失公平。乙公司因甲公司欠付租金已终止合同，并在本案中提出反请求，且不同意调解，双方不具备继续履行合同的条件，故甲公司的前述理由不能成立，对其继续履行合同、调整租金的主张，仲裁庭不予支持。
（二）关于乙公司单方终止合同是否成立的问题。仲裁庭认为，对欠付租金的事实，甲公司并未否认，对乙公司多次书面通知催缴虽有异议，但有其店面人员在接收单上签字证实。本案合同20.4.22约定“未按甲方《缴款通知书》交纳租金的”属于严重违约行为，23.1.2 a）约定“在本合同有效期内乙方发生本合同项下所列之严重违约行为以及其他严重影响合同执行的行为，甲方有权提前终止合同”，23.1.2 b）约定“在乙方发生严重违约行为后，甲方发出书面通知五天后可立即终止租赁”。经庭审调查，甲公司欠付租金数额较大、时间较长，且经乙公司多次催缴仍未交付，已构成本案合同约定的严重违约情形。乙公司书面通知限期甲公司补足所欠租金，否则终止合同，属于行使合同权利的行为，并非擅自停止甲公司营业。乙公司在催缴无果的情况下，书面通知甲公司终止合同，符合合同约定的终止条件，亦符合法律规定，其单方终止合同的理由成立，甲公司关于不存在根本性违约和可单方终止合同情形的抗辩无理，对其乙公司应赔偿其营业损失的请求，仲裁庭不予支持。
（三）关于甲公司应否支付履约保证金问题。本案合同签订前，甲公司向乙公司支付投标保证金40万元。根据案涉《招商文件》11.4约定“中标人的投标保证金不计银行利息直接转为履约保证金”，本案合同 23.4.2约定“因条款23.1.2款原因终止合同的，乙方的履约保证金作为违约金，甲方不予返还”，故乙公司主张案涉投标保证金已转为履约保证金且不予返还的理由成立，仲裁庭予以采信。《招标投标法》第六十条规定：“中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任”。法律规定提交履约保证金的主要目的，是为约束中标人履行合同，弥补招标人因中标人不履行合同而造成的损失，故本案因甲公司严重违约，乙公司不予返还的履约保证金，应冲抵甲公司所欠租金。
【结语和建议】
根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案合同系双方经充分酝酿而自愿签订，不存在违反当事人意愿的情形，双方均应确知自身权利义务和作为市场主体的经营风险。交付租金，是承租人的主要义务，经营收益不足不能成为违反诚信拒付租金的理由。乙公司应支付甲公司拖欠租金。
本案涉及当事人双方对合同性质产生了争议。一般来讲，判断合同性质不能仅凭合同名称，还要通过合同的要件进行具体分析，仲裁庭根据法律规定的合同要件对涉案合同进行分析，最终认定合同确是租赁性质。依据合同性质及合同当事人的约定，排除合同无效、可撤销等情形，确定双方当事人应履行的义务，依据法律规定作出裁决，最终做到了定纷止争。基于此案，建议民商主体签订合同时应注意双方权利义务的分担是否平等，如合同签订后发现显示公平的情况，可以在知道或应当知道撤销事由之日起1年内请求法院或仲裁机构撤销该合同。超过上述期限，撤销权消灭。
