案例内容
【案情简介】
2012年8月，申请人A公司与被申请人胡某签订《商品房买卖合同》一份，约定：被申请人胡某购买申请人开发建设的位于某楼盘商品房一套，房屋总价款为965458元；买受人未按银行约定按期还款导致出卖人承担保证责任的，应在接到出卖人通知后3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人；若买受人逾期支付上述款项15日以上，出卖人有权解除合同，收回商品房。《商品房买卖合同》签订后，被申请人向申请人支付了房屋首付款29545元，剩余房款670000元由被申请人向中国工商银行股份有限公司办理按揭贷款支付，申请人为被申请人与中国工商银行股份有限公司借款的保证人。
2017年6月，被申请人胡某因未按期偿还房屋按揭贷款本息，中国工商银行股份有限公司从申请人的保证金账户中扣划21304.38元；2017年12月，中国工商银行股份有限公司再次因被申请人胡某未按期偿还贷款本息，从申请人保证金账户中扣划21344.62元。2018年7月4日，因被申请人胡某多次未按期偿还房屋按揭贷款本息，中国工商银行股份有限公司向法院提起诉讼，2019年3月，法院作出判决：胡某于本判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司偿还借款本金616602.23元、利息罚息9671.73元，合计626273.96元（暂计算至2018年4月21日），自2018年4月22日起，按《个人购房借款/担保合同》约定，支付利息罚息至全部借款本息还清之日；A公司对上述债务承担连带责任。判决生效后，被申请人胡某未履行民事判决确定的付款义务，中国工商银行股份有限公司依法向法院申请了强制执行，法院从申请人账户扣划了借款本息681172.98元、案件受理费4983元、执行费8566元，合计694721.98元。据此，申请人合计代被申请人胡某向中国工商银行股份有限公司偿还借款本息、案件受理费、执行费等合计737370.98元。
2021年5月7日，申请人向被申请人胡某发出书面告知函，要求其在收到告知函三日内将申请人代偿的737370.98元偿清，但截止申请人申请仲裁之日，被申请人胡某仍未向申请人偿还任何款项。
2021年5月25日，申请人向被申请人发出解除合同告知函，因其未在申请人催告的合理期限内还款，申请人依据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第一条第3、4项的约定，告知解除双方关于某楼盘房屋的《商品房买卖合同》。申请人提出如下仲裁请求：一、裁令解除申请人和被申请人签订的关于某楼盘房屋的《商品房买卖合同》；二、裁令被申请人胡某立即协助申请人办理位于某楼盘房屋网签备案和预告登记的撤销手续；三、裁令被申请人胡某立即将位于某楼盘的房屋予以腾退，并交还申请人；四、本案仲裁费、保全费等由被申请人承担。
【争议焦点】
一、本案案涉房屋权属是否发生转移？若未发生转移是否影响买卖合同效力？
二、申请人申请解除案涉买卖合同的依据？
三、房屋若被采取保全措施能否成为解除合同的障碍？
【裁决结果】
一、被申请人胡某与申请人A公司签订的《商品房买卖合同》，自2021年5月25日解除；
二、被申请人胡某在本裁决书送达20日内，协助申请人A公司办理位于某楼盘房屋网签备案和预告登记的撤销手续；
三、被申请人胡某在本裁决书送达20日内，向申请人A公司腾退、返还位于某楼盘房屋；
四、被申请人胡某在本裁决书送达20日内，向申请人A公司赔偿保全费5000元、保全担保费1940元。
【相关法律法规解读】
一、 本案案涉房屋权属是否发生转移？若未发生转移是否影响买卖合同效力？
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。及第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
案涉《房屋买卖合同》签订后申请人虽然进行了网签和预告登记，但该房屋一直未办理过户手续。根据上述法律规定，即便该房屋的实际使用人是被申请人胡某，但该房屋的实际所有人仍是申请人A公司，房屋的所有权并未发生变动，因此，申请人依旧可依据有效的《房屋买卖合同》申请房屋过户。但由于胡某违约，且A公司已经承担保证责任，就胡某所欠银行贷款本息向银行代为清偿完毕，故双方约定的解除事由已至，该合同约定的解除条件已经成就。
二、 申请人申请解除案涉买卖合同是否有依据？
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、及第五百六十五条第一款之规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”
仲裁庭认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力；被申请人胡某不按照约定偿还贷款，导致申请人A公司为其代偿737370.98元，胡某的行为构成违约，合同约定的解除条件已经成就且A公司已经书面通知胡某解除合同；合同解除后，胡某负有协助A公司办理房屋网签备案和预告登记的撤销手续，且应当将房屋腾退、交还给A公司。
三、 被采取保全措施的房屋能否成为解除合同的障碍？
仲裁庭在审理中得知，涉案房屋已因他案被法院查封，那么该查封行为否会成为申请人A公司申请解除《房屋买卖合同》的阻碍呢？
首先，案涉《房屋买卖合同》并没有约定在案涉房屋被查封时不能解除合同。其次，现行法律也没有规定案涉房屋被查封时不能解除合同。再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该条系规制被执行人的相关行为，并不涉及执行当事人之外的第三人的合同解除权问题。最后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”因此，执行当事人之外的第三人（在本案中即为申请人A公司）在一定条件下可以解除合同。即本案申请人可以申请解除涉案《房屋买卖合同》。
故被采取保全措施的房屋不能成为解除合同的障碍。
【结语和建议】
因“断供”而引起的房屋买卖合同纠纷近几年屡见不鲜，从传统的“一房二卖”到类似本案的纠纷无不涉及物权变动及买卖合同有效与否和解除、变更的问题。在此，为维护市场经济秩序及守约方合法权益，本文建议房屋买卖双方重视以下几方面。
第一、购房者应当尽量选择社会信誉强、资金雄厚的开发商建设的楼盘。购房前应查询在建楼盘是否取得了土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等和有关施工进度和竣工交付日期信息。
第二、房屋买卖双方在达成购买意向之后需进行“网签”和预告登记。
根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记能够有效防止卖方将房屋一房二卖，保护购房者的合法权益。
第三、明确双方协助办理过户的时限和违约责任。
办理房产证是房屋买卖的核心。根据民法典规定，不登记不发生物权变动。在本案例中涉案房屋在长达五年的时间内未办理过户手续，导致房屋产权未发生转移，卖方则申请解除房屋买卖合同收回房屋，买方则损失了五年期间房屋的增值部分。因此，买卖双方应相互配合办理过户手续，避免产生纠纷。
