案例内容
【案情简介】
两申请人（买方）、两被申请人（卖方）均系夫妻。两申请人系城镇居民，两被申请人系农村居民。2006年5月16日，两申请人与两被申请人订立《房屋买卖合同》，合同约定卖方以120000元的价格将1间楼房出售给两申请人，并将该房前8m、东边按墙皮对出和房后12.5m乘3.6m（45㎡）的自留地一同给予买方使用。此外为避免双方就今后房屋拆迁问题产生纠纷，合同第六条约定：如遇该房屋拆迁所获补偿及赔偿概与卖方无关，无条件转归买方所有。两申请人先后于2006年5月19日、2007年3月10日向两被申请人支付了110000元、10000元的购房款，共计120000元。两被申请人将上述房屋交付给两申请人使用。2019年上半年，涉案房屋所在区块被当地部门列入拆迁范围，涉案房屋现已拆除。2019年6月21日，两被申请人与当地有关部门签订《C区块农民住宅拆迁补偿协议》，协议约定了被申请人拆迁可得利益、结算办法、奖励结算等条款。后双方发生纠纷，两申请人向本会申请仲裁，请求两被申请人赔偿两申请人损失1975674.96元。
【争议焦点】
本案主要争议焦点有：双方签订的合同是否有效以及合同约定的第六条是否具有独立性；两申请人因合同产生的损失问题。
首先关于合同条款效力。仲裁庭认为涉案房屋的宅基地系集体土地，而两申请人并非村集体经济组织成员，两被申请人将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的城镇居民，违反了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条等相关规定，损害了国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。由于涉案房屋买卖合同标的违法，标的条款属于合同核心条款，标的违法导致房屋买卖合同整体无效，故《房屋买卖合同》第六条“如遇该房屋拆建等所获补偿及赔款概与卖方无关，无条件转归买方所有”的约定，不具有独立性和可分性，亦随之无效。
其次关于两申请人的损失问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，该损失一般指信赖利益损失。本案两申请人以买卖的形式从两被申请人处购得涉案房屋但未能办理房屋所有权转移登记，但因其不是产权人不能与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，仲裁庭认为两申请人可参照拆迁方案的相关规定确定其损失。对于两申请人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑房价的涨幅、拆迁补偿产生的可期待利益并结合本案的实际情况确定。按照拆迁方案，两申请人可获拆迁利益合计为1634973.96元。
再次，涉案《房屋买卖合同》无效，双方均存在过错。两被申请人明知涉案房屋不能转让给本集体经济组织以外的城镇居民仍进行转让，存在较大过错，应对合同无效承担主要责任；两申请人明知涉案房屋的性质仍进行购买，亦存在过错。综合全案，仲裁庭酌定由两被申请人对两申请人的损失承担90%的赔偿责任。两被申请人应当赔偿两申请人拆迁利益损失1363476.56元[(1634973.96元-120000元)×90%]。
综上，仲裁庭认为两申请人、两被申请人于2006年5月16日订立的《房屋买卖合同》无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，故两被申请人应返还两申请人购房款120000元。两申请人虽未向两被申请人主张返还购房款，但其未表示放弃权利，且两被申请人在庭审中表示愿意返还两申请人购房款，仲裁庭认为两申请人对此项权利可另行申请仲裁。两申请人仲裁请求合法合理部分，仲裁庭予以支持。
【裁决结果】
仲裁庭最终裁决如下：
一、两被申请人于本裁决发生法律效力之日起十日内赔偿两申请人拆迁利益损失1363476.56元；
二、驳回两申请人的其余仲裁请求。
【相关法律法规解读】
国务院有关文件明确禁止宅基地使用权及宅基地上房屋向城镇居民流转，这些规定体现了国家政策一贯限制农民住房、宅基地使用权向城镇居民流转的态度。如国务院办公厅1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年10月28日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”因此农村宅基地的房屋买卖合同违反了国家的强化性规定以及损害了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定“损害社会公共利益”的情形，应认定有效。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”无效的合同可分部分无效的合同和全部无效的合同。其中部分无效的合同是指有些合同条款虽然违反法律规定，但并不影响其他条款效力的合同。如当事人约定的法律适用条款违反了中国法律的规定，那么该法律适用条款无效，但其他条款仍然有效。本案，由于标的条款属于合同核心条款，故确认为无效。
【结语和建议】
本案反映了农村普遍存在和典型性的案件类型，即宅基地使用权人将属本村集体所有的宅基地转卖给非本集体经济组织成员。综合分析此类型的案件，其无外乎是随着城市扩张、农村城镇化、拆迁安置等导致原土地和房屋升值情形，农村宅基地使用权人对原签订的土地、房屋买卖合同不满意，进而产生反悔的心理。法院对该类型的判决结果也大同小异，只是在双方主次责任分配的比例分摊问题则根据案件的现实情况，自由裁量的权利较多。本案，出卖人出卖时明知不得将宅基地上的房屋转让给非本集体成员而为之，且在出卖房屋多年、因征迁原因导致房地升值后，又以“买受人系非本集体经济组织成员”为由主张合同无效，明显有悖于诚实信用原则，且不符合双方当事人签订合同时的意思自治，故仲裁庭认为出卖人应对合同无效承担主要责任。而买受人因明知自己不是本集体成员却依然实施不合法的购买行为，也应承担一定的责任。因考虑到房屋对申请人现实生活的重要性，仲裁庭综合双方过错以及现有情况，裁决双方主次责任按一九比例分摊。
