案例内容
【案情简介】
2019年2月10日,申请人刘某与被申请人潘某签订《房屋租赁合同》。合同约定由被申请人潘某承租申请人刘某的房屋一间,租期1年,从2019年2月10日起至2020年2月11日止。该房产建筑面积约56平方米,双方约定月租金为2300元,被申请人潘某以现金支付的方式于每月30日前向申请人刘某交清。合同第3条中约定:合同签订之日,被申请人潘某除向申请人刘某交付首月租金2300元之外还应交付5200元作为押金。合同第5条约定,每月的管理费、电话费、燃气费、有线电视费、水电费、室内设施的维修费等杂费,均由被申请人承担，合同对违约责任进行了明确的约定:租赁期间,任何一方不得借故解除合约,否则须赔偿对方2个月租金。被申请人潘某每月须按时交付租金(包括管理费等有关杂费)。如若被申请人潘某逾期不交付租金,须缴付滞纳金给申请人刘某,每日滞纳金按月租2%计收,逾期超过30天的,则视为被申请人潘某违约,申请人刘某有权收回该房屋。合同因违约而告终止,被申请人潘某须全部承担因违约所造成的责任。
合同签订后,申请人刘某将该房屋交给被申请人潘某使用,被申请人潘某依约向申请人刘某交付了5200元押金和2019年2月至2019年7月的租金,但从2019年8月起被申请人潘某开始欠缴租金,合同约定的其他费用也有不同程度的拖欠。2019年10月23日,被申请人潘某向申请人刘某提出解除租赁合同并拟好《退租协议》。申请人刘某拒绝在《退租协议》签名。
由于被申请人潘某的违约行为,申请人刘某依据合同中的仲裁条款向仲裁委员会提出申请,要求裁决被申请人潘某向申请人刘某支付所欠房租款12220元及滞纳金7020元,并承担本案仲裁费。
【争议焦点】
1、双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，如能解除如何确定解除时间？
2、如何确定违约责任？
【裁决结果】
仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条、第97条的规定,裁决如下:
1、被申请人潘某向申请人刘某支付欠缴的租金人民币7800元和各项杂费人民币1825.80元,并支付滞纳金(滞纳金的计算从2019年11月1日计至本裁决作出之日起止),滞纳金参照中国人民银行公布的同期银行计收逾期贷款利息的标准计算。
2、本案仲裁费人民币1100元,由被申请人潘某承担，以上裁决中确定由被申请人潘某向申请人刘某支付的款项,被申请人潘某应于本裁决书送达之日起10日内一次付清。
【相关法律法规解读】
仲裁庭认为,双方于2019年2月10日签订的《房产租赁合同》,是合法有效的合同。被申请人潘某未按时缴纳租金和管理费等杂费,已构成违约。被申请人潘某应及时清偿欠缴的租金和管理费等杂费,并依照合同的约定赔偿申请人的损失。
申请人刘某主张双方的租赁合同至今尚未终止,被申请人潘某欠缴的租金、管理费等杂费及滞纳金应计至付清之日。被申请人潘某主张租赁合同从其搬出之日起已解除。仲裁庭认为,被申请人潘某清空承租房,停止支付租金等费用,并于2019年10月23日书面通知申请人刘某退租,被申请人潘某的行为是单方解除合同行为,双方的租赁合同于2019年10月23日解除。
申请人刘某主张不退回已收押金,并由被申请人潘某支付滞纳金。被申请人潘某认为可以押金抵减欠缴的租金等费用,合同中约定每日按月租(包括管理费等杂费)2%计收滞纳金不合理,请求仲裁庭予以调整。仲裁庭认为,被申请人潘某未经申请人刘某同意,单方解除合同,依照双方合同第7条的约定,应赔偿给申请人刘某2个月租金,申请人刘某应退回押金给被申请人潘某。鉴于申请人刘某已收取的押金等于2个月的租金,申请人刘某主张不退回已收押金符合双方的约定。合同中对违约责任有明确约定的,双方应遵循约定。但合同中约定的滞纳金标准过高,明显超过申请人刘某的实际损失,应参照中国人民银行公布的同期银行计收逾期贷款利息的标准计算。故被申请人潘某应向申请人刘某支付2019年8月至2019年10月的租金,合计共7800元,缴清欠缴的管理费等各项杂费1825.8元。对于欠缴的租金和管理费等杂费的滞纳金,应参照中国人民银行公布的同期银行计收逾期贷款利息的标准支付。
由于引起本案纠纷的主要责任在于被申请人潘某,本案仲裁费应由被申请人全部承担。
【结语和建议】
1、交易双方应严格执行签订的《房屋租赁合同》，该合同对双方当事人具有法律约束力。
2、租赁合同的变更和终止双方可以通过协商对合同进行变更，并按照合同约定协商给予对方一定的补偿。
