案例内容
【案情简介】
2017年2月，张先生与李女士签订离婚协议书，约定哈尔滨市道里区某小区一处房产归李女士所有，该房产所欠银行贷款由李女士负责偿还。双方办理了离婚手续。上述房屋《商品房买卖合同》中的买受人仍为张先生，该房产未取得不动产权证。2018年8月，在好房中介居间介绍下，李女士与陈某就上述房产达成购买意向。8月29日，李女士授权郭某以张先生名义与陈某、好房中介签订了《房屋买卖居间合同》，约定张先生将案涉房产及全部家具家电卖与陈某，成交价格为318万元（人民币，下同）；陈某需交付张先生购房定金18万元，并一次性向好房中介支付居间服务费31800元、代办费2000元。合同签订当日，陈某向好房中介支付18万元，其中定金146200元，居间费33800元。该合同卖方一栏处空白，郭某在卖方委托人代理人一栏签写郭某代张先生。合同签订时，郭某提供了张先生与某置业公司于2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》，以及张先生与李女士的离婚协议书。合同签订后，为顺利办理案涉房产过户手续，陈某多次要求与产权人张先生签订补充协议，并向李女士及好房中介询问及催告，未果。2018年9月17日，陈某申请仲裁，请求好房中介返还购房定金及居间费18万元，并赔偿利息损失2000元。2018年9月27日，张先生领取了该房屋不动产权证。2018年12月9日，本案第一次开庭时张先生到庭，表示李女士出售房产，签订案涉合同的事情其知道，因为贷款总逾期，其和李女士一致同意出售该房产。此前，张先生与陈某、好房中介未见过面，也未进行过沟通联系。
【争议焦点】
（一）关于《房屋买卖居间合同》的成立与效力问题？
（二）关于双方当事人责任问题？
【裁决结果】
（一）被申请人好房中介应于收到本裁决书之日起10日内返还给申请人陈某购房定金146200元、居间服务费33800元，共计18万元；
（二）驳回申请人陈某其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
（一）关于《房屋买卖居间合同》是否成立问题
本案合同签订时张先生是商品房的买受人，合同签订后，张先生取得了不动产权证。张先生应当作为《房屋买卖居间合同》卖方的交易主体签订合同，委托他人签订合同时，应当出具授权委托手续。郭某持张先生与某置业公司签订的《商品房买卖合同》，及张先生与李女士的离婚协议书不构成表见代理。张先生与李女士的离婚协议书，约定离婚后房屋归李女士所有，是二人之间的财产约定，并无证据佐证产权登记的权利人张先生当时同意出售房屋。张先生未向李女士、郭某出具授权书，故郭某受李女士委托，以张先生委托代理人的名义所签合同欠缺代理权，属于无权代理。本案《房屋买卖居间合同》已签订成立，但张先生尚未追认前，该合同效力待定。而张先生当庭陈述其口头委托李女士、郭某出售房屋的行为应是其三人之间的内部约定，对外签订本案合同并未出具有效的授权委托书。《房屋买卖居间合同》成立后，张先生虽在此期间办理产权证取得所有权，也是张先生实现其与某置业公司签订《商品房买卖合同》的主要目的之一，不能确定张先生就是为向陈某卖房而办证，是为履行本案合同的行为，故不应视为对案涉合同的追认。本案开庭前，陈某已向张先生两次告知李女士未经产权人同意出售其房产，张先生未追认的情况，但张先生知晓后对此未作表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款行为人没有代理权“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认”的规定，张先生先后两次收到了陈某催告的意思表示，即自知道或应当知道无权代理行为之日起在一个月合理期限内均未作出表示，应视为张先生拒绝追认。因此，张先生在第一次庭审中追认李女士、郭某的行为有违诚实信用原则，显失公平，故该追认行为对陈某不发生法律效力，本案《房屋买卖居间合同》应当无效。
（二）关于双方当事人责任问题
好房中介作为专业的房地产居间方，比买卖双方当事人更具有房地产买卖专业知识，在签订合同时未尽到审慎的审查注意义务，明知卖方权利人为张先生，其未出具委托书的情况下，并未向买卖双方进行风险提示，促成合同签订后，在陈某督促下怠于履行协助义务，使陈某失去及时和张先生见面、磋商等补救机会。好房中介的居间服务存在严重瑕疵，对合同无效负有过错，故不应当收取居间费用。根据法律规定《房屋买卖居间合同》确认无效后，好房中介基于合同收取陈某的购房定金应当予以返还，无理由继续占用保管此款，好房中介辩解不返还定金的理由缺乏法律依据。据此，好房中介应当返还给陈某购房定金146200元、居间服务费33800元，共计18万元。对于购房人而言，签订《房屋买卖居间合同》尤为重要。陈某明知卖方权利人系张先生，其并未到场，也未出具完善的委托手续，对签订合同存在的风险没有尽到谨慎注意义务，应当对《房屋买卖居间合同》无效负有过错，故其要求好房中介赔偿利息损失的请求，仲裁庭不予支持。
【结语和建议】
房屋买卖合同涉及的标的物为不动产物权的，通常以不动产权证载明的权利人作为买卖交易的主体。本案，张先生与李女士虽然在离婚协议书中约定了涉案房屋归李女士所有，但并未进行产权变更，离婚协议书仅为双方的内部约定，对外没有公示效力。因此，在出卖涉案房屋时，出卖人仍应为张先生。本案中，李女士和郭某并没有张先生的书面授权，房屋出售行为又没有得到张先生的事后追认，最终导致《房屋买卖居间合同》无效。作为拥有专业知识的中介机构，签订合同时存在无授权的重大瑕疵，也应为此承担相应责任。
随着经济的飞速发展，民众的生活水平不断提高，市场上房产交易越来越频繁，随之而来的房产纠纷也越来越多，越来越复杂。建议签订房屋买卖合同前，要详细了解房屋整体现状及产权情况，签订合同时，确认签订合同主体是否是房主本人，如不是本人是否有房主的书面授权，要仔细阅读合同内容，了解相关税费由哪一方承担，明确双方权利义务及违约责任条款，注意争议解决方式的约定，如有补充内容一定要落在纸面上。签订合同后，积极按照合同约定履行义务，如一方迟延履行，及时督促或采取法律救济方式。对自身权益做好充分保护，以免发生纠纷受到损失。
