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案例内容
【案情简介】

申请人称:2019年12月,申请人和被申请人经协商签订《商品房买卖合同》,申请人以银行按揭方式缴纳全部房款。但被申请人现已无履约能力,项目已完全停工,无法按照约定时间交付房屋。现已达到合同解除条件,经双方多次协商未果,无奈,申请人按照合同约定申请仲裁,请求:一、依法解除申请人、被申请人签订的《商品房买卖合同》;二、依法裁决被申请人返还申请人购房款362579元并赔偿损失18105元(暂计算至申请仲裁之日,申请人主张至被申请人实际还清之日止);三、本案仲裁费由被申请人承担。

西安仲裁委员会就申请人对被申请人商品房买卖合同解除权纠纷进行仲裁案

被申请人答辩称,一、申请人并未依照合同约定的时间书面通知被申请人解除合同,被申请人不同意解除。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条1(2)的约定及附件十二补充协议的十二12.6条的约定,因出卖人逾期交付超过90日的买受人才可解除合同,但需书面通知出卖人,若自买受人享有解除权的15日内未向出卖人发送书面解除通知的,则视为买受人放弃解除权。而事实上截止今日被申请人也未收到申请人的书面解除通知,而是以直接申请仲裁的方式让被申请人丧失了依合同约定的违约责任履行的基础,故被申请人不同意解除合同。二、申请人仅向被申请人支付首付款182579元却向被申请人主张返还362579元及赔偿损失18105元,明显不符合法律及合同约定,亦不符合公平原则,不应予以支持。1、如若仲裁委最终判定双方购房合同解除,被申请人认为仅应返还申请人交付的购房款首付款182579元,且应于申请人配合被申请人办理完毕合同注销备案手续后起90日内退还。2、假使最终裁决合同解除,被申请人认为应依照双方签订的购房合同约定承担逾期交付违约的补偿责任,并非申请人主张的赔偿惩罚性责任。三、因申请人多申请不应由被申请人承担的部分金额对应的仲裁费应由申请人自行承担。

为支持自己的主张,申请人向仲裁庭提交了如下证据:

证据一:《商品房买卖合同》、银行转账凭证、收款收据(两张)。证明:双方签订购房合同,约定房款为XXXX元,首付款XXXX元,余款**万元办理银行按揭;被申请人应于2019年12月前交付房屋;约定争议解决方式;申请人按照合同约定支付首付款XXX元。

证据二:《借款合同》《借款借据》、银行转账汇款回单。证明:申请人按照《商品房买卖合同》约定,就剩余**万元房款办理银行按揭,将剩余XXX万元房款付至被申请人,结合第一组证据,申请人已按照合同约定支付全部房款XXXX元。

为支持自己的抗辩,被申请人向仲裁庭提交了如下证据:

证据一:《商品房买卖合同》。证明:1、付款方式为按揭,申请人仅支付XXXX元首付款,剩余XXX万元办理贷款;2、逾期交付违约责任为资金占用期间利息,且退款时间及条件应为申请人向被申请人发送书面解除通知且配合办理完毕合同注销备案手续后90日内。

证据二:贷款放款凭证。证明:某银行于2020年1月向被申请人放款,即意味着申请人于2020年1月才开始还月供,截止申请人申请仲裁之日为止申请人仅还XXXX元按揭款。

证据三:建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。证明被申请人所售房屋五证齐全,合法有效,有权合法销售。

【争议焦点】

1.如何认定申请人行使解除权的通知义务?

2.申请人主张被申请人承担返还购房款并赔偿损失是否于法有据?

【裁决结果】

根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条,《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十七条之规定,裁决如下:

一、解除申请人与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》(合同编号为:XXX)。

二、被申请人于本裁决书送达之日起15日内返还申请人购房首付款XXXX元。

三、被申请人于本裁决书送达之日起15日内赔偿申请人利息损失XXXXX元(以购房首付款XXX元为基数,按照银行同期贷款利率自201X年5月12日计算至201X年8月19日)。并以首付款XXXX元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付201X年8月20日至实际付清之日止的利息损失)。

四、 驳回申请人的其他仲裁请求。

五、本案仲裁费XXXX元,由申请人承担XXX元,被申请人承担XXXX元。仲裁费申请人已预交,被申请人承担的部分在履行本裁决上述给付义务时一并向申请人支付。

【相关法律法规解读】

一、关于申请人是否履行解除权的通知义务

根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定,行使解除权应事先通知对方,通知到达对方时合同解除。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》第十二条1(2)的约定及附件十二补充协议的十二12.6条的约定,因出卖人逾期交付超过90日的买受人才可解除合同,但需书面通知出卖人。那么,申请人在合同履行过程中未履行通知义务就无法行使其解除权吗?我们认为,法律虽未明确规定以提起仲裁的方式主张解除合同的行为是否应当认定为当事人履行通知义务,但结合司法实践以及保障当事人合法权益的角度来看,当事人通过自身行为直接通知对方解除合同可以视为履行通知义务,举轻以明重,申请人通过申请仲裁的方式通知对方解除合同,也应当被视为履行了通知义务。

二、关于返还房款及赔偿损失的问题

依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,申请人主张被申请人返还购房首付款XXXX元并赔偿损失的请求符合合同约定,且于法不悖。关于申请人主张返还银行按揭贷款本金及利息部分。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因借款合同的贷款人系案外人某银行,关于解除借款合同及返还借款事宜不属于本案审理范围,申请人应另行解决,本案不予涉及。

【结语和建议】

在商品房买卖合同中,当事人之间因履行过程中产生相关争议,当事人请求解除合同或确认合同无效后,往往存在对借款合同的处理问题。对此,在实践中,建议当事人在签订商品房买卖合同、借款合同的同时,应当注意对争议解决条款的统一,避免产生商品房买卖合同纠纷由仲裁机构管辖,但借款合同向人民法院起诉而产生的相关问题。