案例内容
【案情简介】
申请人A公司向被申请人B公司承租涉案房屋，双方签订《租赁合同》，约定租期自2019年11月至2021年3月，租赁用途为店面展示、办公和仓库使用，租金分段计收。签订合同后，双方开始依约履行至2020年1月初新冠肺炎疫情爆发。A公司自2020年3月份开始迟延支付3、4、5月的租金，且未足额支付4、5月份租金。
2020年4月30日，A公司向B公司发函要求B公司免除2020年2、3月租金，减半收取4、5月租金。B公司认为其已减免部分租金，回复不同意A公司上述减免请求，A公司延迟并拒绝支付租金严重违反合约，限期A公司缴清拖欠的租金及费用。
另，涉案房屋属于国有房屋，B公司为第三手承租人。关于A公司承租后的实际租赁用途，双方各执一词，但均与合同约定用途不一致。
【争议焦点】
A公司能否以疫情为由要求B公司免除租金？
A公司认为新冠肺炎疫情属于不可抗力，疫情期间，其响应国家政策号召停工，导致营收锐减。涉案房屋属于国有房屋，依据国家政策发文，B公司应当免除相应月份的租金。
B公司认为，首先，疫情并没有造成A公司无法正常经营，且疫情期间A公司的水电费与此前持平，A公司并未因疫情停工遭受重大损失，因此不符合相关政策文件中减免租金的情形；其次，B公司作为三房东，已将其从二房东处获得的租金减免额度，按照A公司承租的场地面积比例，向A公司减免了部分租金，已经落实了政府指导意见的政策精神。
【裁决结果】
根据查明的事实，涉案房屋未因疫情或国家政府管制导致无法正常合理使用，且A公司并未按约定用途使用涉案房屋。B公司作为第三手承租人，从二房东处转租涉案房屋并再出租给A公司，从中赚取的每月的租金差价远远低于A公司每月向B公司支付的租金。现B公司仅从二房东处获得部分租金减免金额，并没有实际获得全部租金免除，A公司要求其免除全部租金，相当于由B公司先行承担涉案房屋在疫情期间的所有不利后果，明显有失公平。B公司将从二房东处获得的减免租金按照A公司承租的面积比例，给予A公司租金减免的金额属于合理。因此，A公司主张免除疫情期间的全部租金缺乏事实与法律依据，仲裁庭对A公司的仲裁请求不予支持。
【相关法律法规解读】
1.《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十条：
因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
2.《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条第一款：
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
3.《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
依照《民法总则》第一百八十条的规定，发生不可抗力时，一般原则是不承担民事责任，法律另有规定的，依照其规定。而《合同法》第一百一十七条就是对合同领域中发生不可抗力的“另有规定”。依照该条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，并不一定全部免除责任，而是要根据不可抗力的实际影响程度确定。不可抗力是不能履行合同的部分原因的，部分免除责任；不可抗力是不能履行合同的全部原因的，全部免除责任；法律另有规定的，依照其规定。不可抗力发生后，受其影响而不能全部或部分履行合同的当事人，享有免责抗辩权利的同时，应当履行及时通知的义务，尽量减少对方当事人的损失，这是公平原则的内在要求。上述《民法总则》与《合同法》关于不可抗力的法律规定，已为《中华人民共和国民法典》吸收，并形成了关于民商事领域不可抗力的体系性规定，具体详见《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百九十条。
2020年爆发的新冠肺炎疫情属于突发的，并在全世界范围内爆发的公共卫生事件，社会一般广大民众及相关专家都无法确切提前预见，截止仲裁之日也尚无法提供确切有效治疗方法，无法避免并不能克服。为防止疫情肆虐，共克时艰，从中央到地方，各级政府均发布防疫政策，针对不同行业、不同地区疫情严重程度，要求不同程度的停工停产。从法律规定的不可抗力定义来看，新冠肺炎疫情无疑属于不可抗力。但当事人能否主张不可抗力免责，还需结合个案，对合同履行障碍情况、直接因果关系、抗辩方的通知和证明义务等综合认定，适用条件严格。
此外，应当明确的是，在民商事纠纷中，国家针对疫情发布的优惠政策，并不能作为具体案件中当事人提出不可抗力主张的事实依据，当事人仍应当就因疫情遭受不利影响致使履行合同困难进行举证。例如本案中，A公司主张适用不可抗力要求免除疫情期间的租金，但其并未提供证据证明涉案房屋因疫情或政府防疫政策导致无法正常合理使用，因此其不能以不可抗力为由主张免除租金。
【结语和建议】
作为全世界范围内爆发的公共卫生事件，新冠肺炎疫情给社会经济与民众生活带来了难以想象的负面影响。广大微小企业在停工停产、人员流动的政策限制下，面临生死存亡的考验；在逐步复工复产后，又面临着合同继续履行、资金周转等重重困难。为此，国家出台一系列优惠便民政策，为企业复工复产提供政策支持，包括税收优惠、国有房屋承租人的租金减免等。
疫情对社会经济生活带来的难以磨灭的影响，从大量涉疫情案件爆发中可见一斑。在合同领域，绝大多数涉疫情纠纷中当事人均以疫情作为不可抗力主张免责。如前所述，在处理这类纠纷中，疫情在普遍意义上虽然具备不可抗力的特征，但疫情本身及政府疫情防控措施对个案合同履行造成的影响以及能否依据疫情主张不可抗力免责，还应当个案分析。具体到房屋租赁案件中，租赁房屋因疫情防控需要完全无法使用或者无法按照正常状态合理使用，承租人要求延长租期（含免租期）、减免相应期间的租金等，在没有明确合同约定的情况下，应结合疫情对合同履行的影响程度、合同履行情况以及当事人的举证情况等因素裁判，同时可以参考政府部门、行业协会出台的指导性文件，合理分担因疫情防控导致的不利后果。
1.如疫情期间由于政府管制，使出租人无法提供承租人可正常使用的租赁房屋，承租人可依据不可抗力条款请求免除管制期间租金的。
2.虽房屋未因政府管制等原因导致无法使用，但承租人使用租赁物用于经营，因受疫情原因人流减少，收益锐减，承租人主张适用情势变更原则进行调整，可依据具体情况考虑减免部分租金或适当延长租期。但承租人在疫情期间继续使用租赁物正常经营，未导致其收益减少或收益减少不明显的，则不能主张不可抗力免责或者根据情势变更原则请求变更或解除合同。
3.承租人在疫情期间承租房屋性质为住宅的，若承租人因疫情原因无法返回居住地的，可以依据公平原则酌情减免部分房租。若承租人疫情期间仍在使用租赁房屋居住，则不得主张减免租金。
4.承租人在疫情爆发前，已经拖欠租金的，仍需承担违约责任。
