案例内容
【案情简介】
2015年10月21日，申请人某实业有限公司（以下简称申请人）与被申请人杨XX签订《房屋租赁合同》，约定被申请人承租申请人位于株洲市芦淞区龙山塘的108、109号门面，租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日，租金从2015年11月1日起算，每月租赁费用为42560元，年度租赁费用为510720元，租金按季度提前20日支付。被申请人于2015年10月24日向申请人支付50000元作为保证金，于2016年3月24日交纳租金40000元，后因申请人房屋周边改造影响被申请人经营和双方就免交租金发生争议，被申请人未再支付租金，累计被申请人欠申请人租金共计182731元。2016年5月27日，申请人的房屋租赁招商人、物业管理人邢XX、肖XX找到被申请人，要求被申请人搬出所租房屋，并出示一份《证明》给被申请人。该《证明》写明：“被申请人租给杨XX的位于龙山塘的108、109号门面，由于双方对合同的免租期、改造影响、停电、漏水所造成的损失，双方存在很大的纠纷，现协商一致，杨XX所欠公司的租金全部免除，门面公司收回，对外招租，与杨XX无关”。之后，被申请人即退还了所租房屋。2016年6月30日，上述房屋申请人又租给了第三人。申请人认为邢XX、肖XX出示给被申请人的《证明》免除被申请人租金无效，故申请仲裁，请求：1、被申请人向申请人支付欠付租金182731元；2、被申请人向申请人支付违约金100000元；3、被申请人向申请人支付租赁保证金50000元。
【争议焦点】
1、本案邢XX、肖XX代理申请人免除被申请人所欠租金的行为是否是有效的代理行为。
仲裁庭认为，虽然邢XX和肖XX免除被申请人欠交租金的行为属于超越代理权，但被申请人有理由相信邢XX和肖XX有代理权，该代理行为有效。理由如下：（1）根据邢XX和肖XX的证词及与被申请人的通话录音，他们两人都是经授权去收回门面的，也都知道被申请人不可能没有条件让申请人收回门面。邢XX认为在证明上签字的目的是要被申请人去找公司，肖XX所以写证明免除被申请人的租金的目的是收回门面；（2）根据邢XX和肖XX向仲裁庭提供的证词、被申请人提供的证据显示，门面招租、管理、收取租金，租赁使用门面过程中纠纷的处理，以及对被申请人所租房屋的收回事宜等都是由申请人授权邢XX、肖XX联系处理。在协商过程中，被申请人提出交回门面的前提条件为免除欠交部分的租金，邢XX、肖XX出示证明，该证明意思明确，充分证明了被申请人在租赁上述门面期间因改造影响、停电、漏水等给被申请人造成了损失的事实，基此，双方达成了免除被申请人欠交的租金，被申请人退回门面的一致意见，正是在这种情况下，申请人才成功收回门面。因此，被申请人完全有理由相信邢XX、肖XX有免除其欠交租金的代理权；（3）事实上，邢XX、肖XX收回被申请人租赁的门面后，交给了申请人，申请人也另外租给了他人，被申请人按照当时的约定没有提出异议；（4）邢XX和肖XX虽然从缴纳社保和签订劳动合同上看不是申请人的员工，但从申请人、株洲某房地产开发有限公司、株洲某物业管理有限责任公司的工商注册信息看，三个公司属于关联公司，其股东你中有我，我中有你，被申请人认为邢XX和肖XX是申请人的员工，连申请人代理人也在第一次开庭时也认为该两人是申请人的员工。因此，被申请人更有理由相信该两人在收回被申请人租赁的门面时，有权免除欠交的租金；（5）《合同法》第四十九条明确规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
2、本案租赁合同的解除是双方协商解除还是被申请人单方面解除。
申请人在申请书中认为被申请人属于在未交纳租金违约的情况下自行搬离所租房屋，与事实不符。本庭认为，根据被申请人提供的证据9《证明》证实，被申请人是在申请人出示证明同意免除其所欠租金的情况下才同意申请人收回门面，该证明说明双方就解除合同达成了一致意见，因此，本庭认定案所涉及的租赁合同属于双方协商解除。
3、被申请人是否应当向申请人支付违约金100000元。
仲裁庭认为，申请人主张的违约金在被申请人拖欠租金182731元，且双方没有达成免除共识的前提下方有依据。根据本庭查明的事实，租赁期间，双方均有违约行为，正因为各种原因，导致租赁合同不能履行，才有了“证明”的产生，该证明就欠交的租金已确认全部免除，故申请人再提出要求被申请人支付违约金的仲裁请求，本庭不予支持。
4、申请人提出被申请人向申请人支付租赁保证金50000元是否有理。
被申请人依据合同的约定于2015年10月24日向申请人足额交纳了5万元保证金，双方租赁合同已协商解除，被申请人交纳的5万元保证金也没有要求退还，申请人再提出要求被申请人支付保证金50000元没有合同依据和法律依据，本庭不予支持。
【裁决结果】
驳回申请人株洲市某实业有限公司对被申请人杨XX提出的全部仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十四条、第五十七条；
二、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条、第九十三条。
【结语和建议】
该案行为人邢XX、肖XX系出租方对外管理人，所有涉及门面招租、管理、收取租金，租赁使用门面过程中纠纷的处理，以及对被申请人所租房屋的收回事宜等都是由申请人授权邢XX、肖XX联系处理。虽然邢XX、肖XX以被代理人名义免除被申请人欠交租金超越了代理权范围，但相对人有理由相信行为人有代理权，据此，仲裁庭认定该代理行为有效符合法律规定。
