案例内容
【案情简介】
1、2017年9月29日，某某示范区规划局审查被申请人某某新农村建设投资发展有限公司报送的在某某示范区某某镇某某社区建设和天雅苑的方案后，作出“（XX规）建规【地】字第【2017】024号”《建设用地规划审批单》，同意被申请人使用红线范围内用地面积46082.63平方米，约合69.12亩土地作为和天雅苑项目建设用地。2018年1月，被申请人取得“湘2018XX市不动产权第0001396号”《国有建设用地使用权证》，载明：被申请人通过出让方式获得位于某某示范区某某镇某某社区地块的使用权，土地用途为城镇住宅用地，面积为46083.45平方米。2018年1月23日，某某示范区规划局向被申请人颁发“（XX规）建规【建】字第【2018】002号”《湖南省建设工程规划许可证》，载明：建设单位：某某新农村建设投资发展有限公司；建设项目名称：和天雅苑（包括1号栋商住楼、2号栋幼儿园、3号栋商住楼、4号栋商住楼、5号栋商住楼、6号栋商住楼、7号栋商住楼、8号栋商住楼、9号栋商住楼、地下室）；建设位置：某某示范区某某镇某某社区；建设规模：146335.62平方米。
2、2018年1月，被申请人作为招标人对外公开招标：项目名称：某某示范区和天雅苑项目新建工程施工一标段；建设地点：某某示范区某某镇某某社区；本招标项目已由某某示范区发展和改革局以XX发改备【2017】2号、XX发改【2017】14号文、XX发改【2017】40号文批准建设，XX管招核【2017】43号文核准；项目业主（即招标人）：某某新农村建设投资发展有限公司；建设规模:××示范区和天雅苑总建筑面积146335.62m2，总投资为47566.85万元，同时配套建设给排水、电气、燃气、消防、道路、绿化、架空停车场等公用设施，建设内容包含8栋高层住宅，共663户，并在主入口西侧建设一栋2层幼儿园；本次招标为6号栋建筑面积:14331m2，层高:52.9m，层数地下一层，地上17层；7号栋建筑面积:13094.88m2，层高:55.2m，层数地下一层，地上17层；8号栋建筑面积:14425.5m2，层高:53.7m，层数地下一层，地上17层；9号栋建筑面积:20801，87m2，层高:77.95m，层数地下一层，地上25层；总建筑面积为76894.25m2，住宅、夹层及商业一层为62653.25m2，地下室而积14241m2，建安投资约15000万元；招标范围：本工程设计施工图范围内的所有工程，具体以招标人提供的工程量清单约定为准。
3、申请人某某建设有限责任公司全部响应被申请人的招标，根据被申请人的招标文件，于2018年2月就该工程项目参与投标。2018年3月27日，被申请人对申请人发出《中标通知书》（2017-043C号），中标金额：139056219.88元；工程概况、中标范围分别与被申请人招标文件中的建设规模、招标范围相同；并明确申请人在收到中标通知书后30天内，与被申请人联系办理合同签订等有关事项。
4、2018年9月5日，某某示范区安置工作领导小组办公室印发《某某社区26户低层联排安置方案办公会议备忘录》（XX安置录【2018】4号），原则同意某某社区低层联排安置房在某某社区规划安置地建设。即和天雅苑项目地块被调整为建设某某社区安置房。从原和天雅苑项目规划图、云天雅境二期（云田社区安置房）规划图看，被申请人将和天雅苑项目中原3、5、7、8号栋及2号栋的部分地块修建了云天雅境二期（云田社区安置房），将原9号栋的地块修建了幼儿园，原和天雅苑项目中只剩1、4、6号栋地块及2号栋部分地块为尚未建设施工的空地。因云天雅境二期（云田社区安置房）占用了申请人中标的大部分地块面积，被申请人无法按照双方之间的招投标文件、中标通知书确定的建筑面积与申请人签订书面建设工程施工合同。
5、申请人称，中标后没有签订中标合同，给其造成重大经济损失，既包括申请人按照中标合同履行完毕后所能得到的利润，也包括申请人在整个招标过程中及施工准备中所实际支出的费用及人力、物力。被申请人对此表示认同。
6、经申请人与被申请人交涉，双方达成了将原和天雅苑规划土地所剩余的面积约为13294.73平方米的土地交由申请人进行施工建设的意向。和天雅苑剩余土地既包括申请人中标范围内的土地（6号栋），也包括同一立项文件中的部分土地（1、4号栋和部分2号栋）。
7、2019年12月27日，申请人与被申请人达成书面仲裁协议：双方自愿将因编号2017-043C的中标通知书及招投标文件引起的相关纠纷提交株洲仲裁委员会仲裁，并约定仲裁费由申请人支付。庭审时，双方一致确认，申请人的仲裁请求没有超出仲裁协议的范围。
8、双方均认为，将原和天雅苑剩余的1、4、6号栋和部分2号栋的土地交由申请人施工，由于涉及到部分未在中标范围内的土地，双方不宜直接签订建设工程施工合同，而应先由司法机关或仲裁机构审查其合法性为宜。为此，申请人依据仲裁协议，向本委提出仲裁申请，请求裁决被申请人与申请人就（XX规）建规【建】字第【2018】002号建设工程规划许可证确定的和天雅苑项目范围内的未建地块（面积约13294.73平方米）签订建设工程施工合同。
【争议焦点】
一、关于本案的案由
仲裁庭认为，案涉的建设工程施工合同未签订，不宜以拟订立的建设工程施工合同纠纷作为本案案由，本案案由应为缔约过失责任纠纷。缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的行为，造成另一方当事人的损失，因此承担赔偿受害人损失的法律后果。从宽泛意义的缔约过失责任看，缔约过失方除赔偿对方损失外，还包括采取其他补救措施在内。本案中，被申请人向申请人发出中标通知书后，当事人双方都有签订建设工程施工合同的义务，被申请人因故未与申请人签订合同，被申请人有违诚信原则,存在缔约过失；被申请人的缔约过失行为，给申请人造成了较大损失，如果不采取补救措施，申请人的损失可能还将进一步扩大；申请人提出的仲裁请求，是要求被申请人采取继续缔约的补救措施承担缔约过失责任。故，本案案由应为缔约过失责任纠纷。
二、关于被申请人与申请人就（XX规）建规【建】字第【2018】002号建设工程规划许可证确定的和天雅苑项目范围内的未建地块（面积约13294.73平方米）签订建设工程施工合同的仲裁请求是否应当支持？
经查实，本案纠纷的产生，系被申请人在申请人中标范围内建设某某社区安置房（云田雅境二期），造成申请人中标土块的面积减少，无法就原中标土地范围与申请人签订建设工程施工合同，究其根本原因为规划调整所致。仲裁庭认为：其一，被申请人作为招标人就某某示范区和天雅苑项目新建工程施工一标段对外公开招标，其招标公告是要约邀请；申请人参与项目投标，其响应文件是向被申请人发出要约；被申请人对申请人发出《中标通知书》，是对申请人施工建设某某示范区和天雅苑项目新建工程施工一标段的承诺。《招标投标法》第45条规定：“中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任”；其二，案涉纠纷系建设工程施工项目招标，不是土地招标；其三，该土地范围系同一立项文件范围内，只是工程位移；其四，《招标投标法》第四十六条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。而现申请人提出签订建设工程施工合同该所涉及的土地面积比申请人中标土地的面积小，没有改变中标通知书的实质性内容；其五，《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。因此，申请人提出的被申请人与申请人就（XX规）建规【建】字第【2018】002号建设工程规划许可证确定的和天雅苑项目范围内的未建地块（面积约13294.73平方米）签订建设工程施工合同的仲裁请求，符合法律规定，仲裁庭予以支持。被申请人应在办理项目建设手续和确定建设项目后履行与申请人签订《建设工程施工合同》的义务。
三、关于仲裁费的承担
在申请人与被申请人达成的书面仲裁协议中，约定本案的仲裁费由申请人支付。按照当事人意思自治原则，仲裁庭予以认可。
【裁决结果】
被申请人某某新农村建设投资发展有限公司，就（XX规）建规【建】字第【2018】002号建设工程规划许可证确定的和天雅苑项目范围内的未建地块，在办理项目建设手续和确定建设项目后六十日内，履行与申请人某某建设有限责任公司签订《建设工程施工合同》的义务。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国招标投标法》第四十五条、第四十六条、《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十四条、第五十七条。
【结语和建议】
民商事案件案由，主要是指以民商法理论为基础对民商事法律关系进行的分类。民商事案件案由应当依据当事人主张的民商事法律关系的性质来确定。本案的立案案由为合同纠纷，但案涉的建设工程施工合同尚未签订，不宜以合同纠纷或拟订立的建设工程施工合同纠纷作为案由。本案案由为缔约过失责任纠纷，但对缔约过失责任作了宽泛理解，即缔约过失责任除赔偿对方损失这种形式外，还应包括采取其他补救措施在内。正确确定案由，有利于当事人准确选择仲裁请求，有利于仲裁机构在立案和仲裁中准确确定案件争议焦点和正确适用法律。本案案由的准确确定，对本案的优质高效仲裁起到了十分重要的作用。
