案例内容
【案情简介】
2014年8月20日，左某与山东某房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定左某购买开发商开发的楼房一套，双方约定由开发商赠送左某私家花园一个，后开发商将私家花园建造好以后赠予左某，未收取左某任何额外费用，且对房屋价格未做调整，2017年10月份，因该私家花园占用小区公共区域，东营市垦利区建设局责任拆除，业主要求开发商进行赔偿，因双方就赔偿问题无法达成协议，后该业主将房地产开发公司起诉至东营市垦利区人民法院，要求赔偿经济损失及违约金共计10万余元。
【调查与处理】
山东利顺律师事务所接受山东某房地产开发公司的委托，为其整理、收集证据材料，该案于2018年6月27日在东营市垦利区人民法院开庭审理讼，2018年7月5日垦利区法院判决房地产开发公司酌情赔偿左某经济损失2万元，双方均未上诉。
【法律分析】
1、从法律规定上看，合同法第一百八十五条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百九十一条规定：赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。第一百九十四条规定：撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。合同法第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
从上述法律规定可以看出，本案的赠予条款虽有瑕疵，但不附义务也未支付对价，不应按照瑕疵条款处理，本案中的赠予条款应属无效条款。
2、从本案来看，业主是否存在损失、如果存在损失是否应该由开发商来进行赔偿是本案双方当事人争议的一个焦点。赠送花园的初衷是基于业主的强烈要求，开发商的开发区域内并不包含花园的位置，花园的位置在公共区域内，这是开发商和业主都共同知晓的。首先，开发商赠送了有瑕疵的花园是否应该承担责任，依据合同法第一百九十一条：赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。虽然开发商在赠送花园时有瑕疵，但该瑕疵业主是知道的，并且认可。因此我方主张开发商对赠送花园的瑕疵不承担责任。
其次，业主在购买该楼房时价格是否受到了赠送花园的影响，是否存在损失，据开发商提交的证据，业主左某在购买楼房时的价格与同期同楼层其它业主的价格是相当的，甚至是略低于其它业主，存在当时开发商的原销售人员为了销售业绩而擅自答应业主赠送花园的可能，花园本身是由开发商建设的，业主左某对花园未进行任何投入，不存在任何的损失，通过双方签订的《商品房预售合同》可以看出，左某对赠送的花园未支付任何额外费用，也未附任何条件，即使该花园己被强拆也不存在任何损失。
再次，开发商赠送花园是否是有权赠送，如果是无权赠送，那么该赠予条款应该是无效条款，依据合同法第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。开发商赠送给业主的花园属小区内的公共区域，开发商对花园的赠送本身就是无权赠送，因该花园的赠送导致很多业前来投诉，说其占用了小区的公共绿化区域，要求对其进行拆除。因此，我方认为双方签订的赠予条款是无效条款。
最后，双方签订的《商品房买卖合同》是真实有效的，且己履行完毕，开发商在商品房买卖过程中不存在违约行为，双方在签订合同后己在房产交易中心进行备案，备案的合同是没有赠予条款的，而左某提交的带有赠予条条款的《商品房买卖合同》是在开发商备案之后另行签订的，与《商品房买卖合同》是没有延续性的，即使赠予条款是无效条款，也不影响主合同的效力。
3、法院以开发商存在违约行为酌情判决开发商承担赔偿损失是不妥当的，如果存在违约行为，那么按照合同约定承担违约责任即可，不存在酌情赔偿的问题，如果不存在违约行为，那么该判决结果可能误导一些消费者，我方认为是不妥当的，但基于社会效果，为了息诉宁人，开发商选择不再上诉，同意向左某支付2万元的损失，还是有一定良好社会效果的，有利于和谐社会的建设。
【典型意义】
该起案件是近年来具有鲜明现实意义的案件，很多开发商在面临销售压力的情况下，可能会给购房者一些额外的优惠，其中就包含赠予一些本身就没有产权的物产，例如私家小花园等，我国现行法律法规规定的是土地与房屋不可分离的原则。即使一幢建筑物被区分为不同所有者所有，建筑物的所有权与土地使用权仍然不可分割地联系在一起。开发商在出售商品房的同时，必将该商品房所占用范围内的土地使用权同时出售给购房者。购房者在购买商品房时，除了获得该房屋的所有权外，也将取得相应面积的土地使用权。该土地使用权既在本幢楼的楼座之下，也在楼座四周。
开发商在修建住宅小区时，要配套建设一定面积的由所有业主共同享有使用权的公共绿地，不能将公共绿地改建为花园并将其赠送。开发商向业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，而建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，属于无效行为，开发商应当承担相应的违约责任和侵权责任。
因为开发商赠送行为的无效，其对花园的独占行为构成对其他业主权利的侵害，其他业主可以行使物上请求权，要求 停止侵害，排除防碍、恢复原状，甚至赔偿损失。 业主对于花园的权利也因无法办理花园的土地使用权证书而得不到法律的保护。
开发商擅自赠送花园的行为一般应认定为无效 鉴于目前实践中存在着大量的花园赠送现象，开发商目前解决该问题的最好办法就是经全体业主同意后将花园提供给业主使用，但对于受赠予花园的业主来说，不要贪图一时销售的优惠策略而盲目支付对价或支付高于其它购买者的价格购买楼房，否则到最后可能是竹篮打水一场空。
