案例内容
【案情简介】
2016年6月，家住在新疆生产建设兵团第十一师四运司社区的退休职工甲，外出探亲一个月后从老家回来，一进屋发现自家房顶起皮鼓包还有水印，显然是被楼上漏水浸泡房顶所致。去地下室放东西又发现自己外出之前放在地下室走道几个门板不翼而飞。十分生气，先是向楼上索赔不果，后又在单元楼内逐户询问门板去向，无人应答。回家后就将在自家的单元自来水阀关闭，导致该单元同侧居民无水可用。
【调查与处理】
经现场查看并委派人员会同物业对渗漏进行排查发现楼上漏水系楼上住户装修时改变墙体结构导致管道破裂所致，走访了解得知，丢失门板则是小区物业清理楼道杂物时，居民反映堆积已久无人认领，所以一并清除。经过人民调解委员会10多天耐心细致的调解，最终达成协议，楼上住户负责为乙粉刷墙壁，小区物业为该单元修复管道防止渗漏再次发生，而甲也不再追究门板丢失一事，恢复了自来水的畅通，并保证不再私自关闭自来水阀门。
【法律分析】
在此案中，首先对甲反映的侵权一事查明核实，侵权是否真实存在，相关的证据有无。其次查找分析渗漏的成因，侵权责任人是谁，明确侵权责任确定法律关系。最后有针对性地适用法律寻求到正确的解决方法。
根据现场查验，确定漏水是因为楼上住户在装修中时改变墙体结构导致管道破裂而导致渗漏。
《民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第九十九条规定，“相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。”
《物权法》第八十四条规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十六条规定，“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”
《民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。
根据以上相邻关系的规定，房屋用水与排水的相邻关系归纳为：1.一方应为另一方提供便利。2.相邻的一方要为另一方提供便利，不得以任何理由推辞的义务。3.相邻关系中责任的承担，应当根据物权侵权原理和《民法通则》中侵权规定来处理。如果相邻人主观上没有过错，客观上也不存在任何过错行为，或者行为与损害结果之间没有因果关系的，依然不能构成物权上侵权行为，也就不能因相邻关系的存在让相邻关系人承担责任。4.因为有相邻关系，所以就要承担责任，这是一个错误的判断。但因为有相邻关系，所以要提供便利，这是一个符合情理法理的正确认识。5.处理相邻关系纠纷应遵守公平原则，互助兼顾相邻权利人的利益，防止损人利已妨害。
一般而言,漏水造成损失的赔偿责任由过错方承担,如果双方都有过错,那就要根据过错大小,各自承担相应的责任。现查明楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏时则要负全部责任。
同时,我国相关的规章还对房屋漏水的维修责任作了相应的规定：房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限,通常普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年；屋面防水,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。也就是说,如果在相邻各方都没有责任的情况下,漏水的责任就应当由供应商来承担。
那么在该种情况下开发商是否应承担责任呢？因为开发商在保修期内应对张某所购买的房屋承担保修义务的前提是质量存在问题。如果是人为造成，应属于管理不到位造成的。应由管理者或者所有者承担责任。现在商品房的建筑物区分所有权的特性决定了，购房人不能对其专有部分以外的部分进行直接的管理或者进行防护。
由于物业服务公司是该职责的履行者，因此造成的损害应由物业公司承担管理责任，由行为人承担直接责任。如果找不到行为人应由物业公司承担责任。如果专有部分是人为造成的或者专有部分以外部分是购房人自己造成的，也只能由其自行承担责任。
我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。
在此案中，虽然物业公司对房屋漏水不付责任，但是，物业公司擅自丢弃甲放置地下室的门板属于无权处分，对于甲造成的损失应当予以赔偿。
【典型意义】
房屋漏水影响到邻居的案例是非常多见的，此类案件与群众的日常生活密切相关,一些当事人处于长期矛盾中,情绪对立严重,利益冲突尖锐。
因房屋漏水而引发的邻里纠纷一般发生于上下楼层的邻居之间。除了此案因装修时改变墙体结构导致管道破裂所致漏水而引发的纠纷外,房屋漏水的原因还包括防水不严、擅改设施、供暖漏水、乱凿墙壁等方面。遭遇房屋漏水,必然给业主财产造成损失。为妥善解决纠纷,必须首先分清相关各方的责任。房屋发生漏水跑水,相关业主及物业、开发商应通力协作,尽快查出问题并及时将问题隐患消除,同时注意保留证据,方便日后定责。
我们应当从本期案例中受到启发,在房屋装修、设施变动的过程中一定要慎之又慎、三思而行,避免造成漏水问题,给自己和邻居造成损失、带来不必要的麻烦。
