案例内容
【案情简介】
梁某与李某以及居间方房产中介公司共同协商签订了一份《房地产买卖居间协议》，协议中约定：梁某购买李某名下的一套房产，总价款为人民币970万元，梁某先付给李某定金人民币20万元，在签署本协议后的30天内，双方在房产中介公司再签订正式的房屋买卖合同。该“协议”签订后，梁某即支付给李某定金人民币20万元。但临近正式合同签署之日，李某通过他人向房产中介公司提出：要求原告梁某再增加房款人民币80万元，梁某予以拒绝，双方未能达成一致，最终未能签署正式的房屋买卖合同。梁某因李某的违约行为，未能如期买到合适的房屋，故将李某诉至法院，要求返还已支付的人民币20万元定金，并赔偿因违约而导致的房价上涨所造成的经济损失共计人民币205万元。
【调查与处理】
法院经过审理认为，由于李某的违约行为，致使梁某未能及时签订房屋买卖合同，使其丧失了一次以同等的价格购买涉案房屋的机会，直接造成了梁某房屋价格的差价损失，该损失已经超过了双方约定的双倍返还定金的金额，故梁某要求李某返还定金人民币20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合法律相关规定，应当予以支持；鉴于梁某支付的定金人民币20万元仅占房屋总价人民币970万元的2％，故经对涉诉房屋进行市场评估，最终估价结果为人民币1070万元，与合同签订时的总价款之间的差价为人民币100万元，据此法院依法判决：李某赔偿梁某房价上涨造成的差价损失共计人民币100万元。
【法律分析】
1、本案争议的主要焦点：其一，梁某是否仅能依据定金罚则要求李某双倍返还定金，还是可以在定金之外，进一步主张实际损害赔偿；其二，如果梁某能够进一步要求因未如期签订合同而丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会而造成的实际损失赔偿，那么损失赔偿的范围和赔偿数额到底应该如何确定。
2、《中华人民共和国合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求对方赔偿损失；《中华人民共和国合同法》第113条第1款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人有要求违约方因违约造成损失而获取赔偿的权利。此外，合同法对于违约金和定金的选择，也有明确的条文予以规定，而违约金与定金二者只能选择其一。但对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。根据本案的具体情况，在法无明文规定的情况下，应该根据《中华人民共和国合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来具体进行分析。当定金与实际损害并存时，违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出的部分，守约方仍可向违约一方主张损失赔偿。
综上，李某在无任何正当理由的前提下，擅自要求增加购房款造成了违约，若仅仅承担定金罚则，赔付双倍定金，梁某将遭受重大经济损失，其合法权益显然受到了侵害，明显的有失公平。而梁某在定金无法弥补其实际损失的情况下，可以根据《中华人民共和国合同法》的相关规定就实际所受到的损失向李某主张索赔，即要求李某赔偿因其违约而导致梁某未能如期购买房屋，造成房价大幅上涨所造成的经济损失。
【典型意义】
在房价飞涨的今天，因房价上涨导致的卖方违约案件日益增加，在金钱与诚信相冲突的情形下，法律的价值取向显得尤为重要。本案的合法合理裁判为法院裁判活动和当事人房屋买卖行为提供了指导、借鉴和警示作用。
对法院裁判活动而言，本案以合同法“诚实信用”原则与“公平、公正”原则为论证基础、以合同法第九十七条、第一百一十三条第一款为具体依据，综合考虑案件的具体情况，认定违约方承担返还定金和赔偿房屋差价损失的责任，为法院处理类似案件提供了理论和实践的指导和借鉴作用。
对当事人房屋买卖行为而言，本案的裁判结果，一方面指引一方在遭遇另一方无故违约时，分阶段分情形主张权利：在双方签订房屋买卖协议后，当卖方恶意违约并拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格已经远远超过所交付的定金时，买方可以要求卖方返还定金并赔偿因房屋上涨而带来的经济损失；在双方已经签署正式房屋买卖合同后，若卖方仍然无故违约并拒绝出售该房产的，买方可到人民法院提起诉讼，要求法院判决对方继续履行原合同或赔偿损失。另一方面，通过给予因房价上涨等原因而无故违约的卖方较高的违约成本，起到了警示了违约方的作用。
“民无信则不立，商无信则不兴，国无信则不威”。本案裁判对诚实信用与公平正义的坚持，亦有助于民众在整个社会生活中形成诚实守信的社会风气，起到司法的引领作用。
