案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人经友好协商签订《租赁合同》,约定申请人租赁被申请人所持有的加油站的土地及地上建筑物、设施、加油设备、办公设备等全部财产，租赁期限20年。《租赁合同》签订后，申请人与被申请人就“开业时间、租赁起始日、第二次租赁费的支付时间等事宜”签订了《<租赁合同>补充协议（一）》。
合同履行过程中，被申请人认为：申请人未妥善使用房屋,也未尽到修缮义务,导致加油站房屋主体结构严重损坏,严重影响到加油站的安全使用和加油顾客的人身及财产安全，继续履行合同势必对加油顾客的人身安全及财产安全造成极大危害。基于以上理由，被申请人向申请人发出《关于解除加油站租赁合同的告知函》，要求解除《租赁合同》及《<租赁合同>补充协议（一）》。
申请人认为其始终依据双方的约定和相关法律的规定履行承租方义务，妥善使用租赁加油站站房及附属用房，租赁加油站站房及附属用房并未出现被申请人所述“不同程度破损”。申请人既不存在《租赁合同》第九条“中止和终止”项下第9.3款规定的终止合同的情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第94条规定的法定解除合同情形，因此，请求仲裁庭确认被申请人发出的《关于解除加油站租赁合同的告知函》无效，《租赁合同》及《<租赁合同>补充协议（一）》应继续履行。
【争议焦点】
1、被申请人向申请人发出的《关于解除加油站租赁合同的告知函》是否具有解除合同的效力；
2、申请人是否有权要求继续履行《租赁合同》及补充协议。
【裁决结果】
1、被申请人向申请人发出的《关于解除加油站租赁合同的告知函》不产生解除合同的法律效力；
2、被申请人应继续履行其与申请人签订的《租赁合同》及《<租赁合同>补充协议（一）》。
【相关法律法规解读】
1、合同解除的法律判断
根据《合同法》第九十三条和九十四条的规定，判断被申请人是否有权解除本案合同，应考察是否具备了合同约定或法律规定的解除合同的条件。
关于被申请人解除合同的行为是否具备合同约定的条件，仲裁庭注意到，虽然《租赁合同》第9条提到了“合同解除”，但只是将其作为“合同终止”的一种情形来加以规定，而并未约定合同解除的条件，被申请人也并没有以合同约定的任何条款作为其解除合同的依据，因此，仲裁庭认为被申请人解除本案合同并无合同依据。
《合同法》第九十四条对一方当事人可以依法解除合同的情形做出明确规定，包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被申请人并没有明确提出其解除合同是基于上述哪一种情形，但被申请人在说明其解除合同的理由时，提到申请人违约和合同目的无法实现。因此，仲裁庭需要考察被申请人是否可基于上述理由来解除本案合同。
首先，被申请人提出，由于申请人“有重大违约行为,租赁合同应当依法解除。”虽然被申请人声称申请人“未妥善使用房屋,也未尽到修缮义务,导致加油站房屋主体结构严重损坏,严重影响到加油站的安全使用和加油顾客的人身及财产安全”,但其向仲裁庭提交的相应证据并不能证明上述事实的存在。更重要的是：《合同法》九十四条第二款和第三款所规定的可作为解除合同依据的情形不是任何一种违约行为，而必须是“不履行主要债务”或“迟延履行主要债务”且“经催告后在合理期限内仍未履行”的违约行为。申请人在本案合同项下的主要债务是向被申请人支付租金；在申请人已按照约定向被申请人支付了租金的情况下，被申请人显然不能仅仅以申请人“违约”为由而解除合同。
其次，被申请人提出，由于申请人的“诸多违约行为致使不能实现合同目的”，因此，被申请人有权解除合同。依据《合同法》九十四条第四款的规定，如果合同一方违约“致使不能实现合同目的”，对方也有权解除合同。但仲裁庭认为被申请人也无法基于该项规定而解除合同，因为被申请人未能向仲裁庭证明申请人违反合同且以达到“致使不能实现合同目的”的地步。本案合同的目的是申请人取得加油站及相关设施的占有权、使用权和收益权，被申请人则通过出租加油站而获得租金收益。没有任何证据表明申请人以任何行为阻碍了上述合同目的的实现。
对于《合同法》九十四条所列的（一）和（五）两种可以主张合同解除的情形，被申请人并未提及，仲裁庭也不认为被申请人可基于这两项所列举的情形而解除合同。
此外，被申请人在庭审过程中还提到《租赁合同》中约定的租金过低，继续履行合同会显失公平。对此，仲裁庭认为,“显失公平”在特定情况下可以构成一方当事人解除合同的依据。《最高人民法关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。仲裁庭认为，虽然本案合同订立以来，我国的经济形势已发生了明显变化，但被申请人未能以证据证明这些变化是“当事人在订立合同时无法预见的重大变化”，未能以证据证明这些变化是“不属于商业风险的重大变化”，也未能以证据证明“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。”因此，被申请人的该项主张也无法得到仲裁庭的支持。
综上所述，仲裁庭认定，被申请人向申请人发出的《关于解除加油站租赁合同的告知函》因不具备《合同法》所规定的解除合同的条件，不产生解除本案合同的法律效果。
2、请求继续履行合同的法律依据
《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。由于仲裁庭已认定被申请人单方解除合同无效，因此，申请人有权要求被申请人继续履行合同义务。
鉴于被申请人没有向仲裁庭证明本案具有《合同法》第一百一十条列举的“继续履行”的例外情形，仲裁庭也没有发现存在上述任何一种情形，所以，仲裁庭认为申请人要求被申请人继续履行本案合同的请求应予以支持。
【结语和建议】
一、现行《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”
二、于2020年5月28日公布,自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）亦对合同的效力及履行做了相关规定，具体条文如下：
1、《民法典》第四百六十五条 依法成立的合同,受法律保护。
2、《民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《民法典》第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
三、现行《合同法》及即将生效的《民法典》均明确：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
四、作为合同守约方，在合同履行的过程中若对方出现足以导致合同解除的约定或法定情形时，应当注意留存、保全相关证据，通过在合同约定期限内或法律规定的期限内向违约方发出解除合同的通知以及要求对方承担违约责任等法律手段，保护自身的合法权益。对于怠于履行合同义务并恶意主张解除合同的一方，守约方可向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的行为无效，并同时请求对方继续履行合同义务，实现合同目的。
