案例内容
【案情简介】
2017年2月7日，申请人与被申请人签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定申请人向被申请人购买位于某地的房屋，总价款为706992元。合同第九条约定：出卖人应在2018年8月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任第1项第（2）点约定：逾期超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十六条关于产权登记的约定中约定：出卖人承诺在2019年8月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人自行办理商品房产权转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，申请人根据约定履行了向被申请人支付购房款706992元的义务。
申请人仲裁请求如下：1.被申请人自2018年8月31日起至被申请人统一交付之日2019年11月15日止以房款706992元为基数按日万分之一即70.7元向申请人支付逾期交房违约金441天×70.7共计31178.7元；2.被申请人自2019年8月31日起至实际交付日止以房款706992元为基数按日万分之一即70.7元向申请人支付逾期交付权属证书（登记证明）的违约金（截至2020年4月10日计223天，共计15766.1元），应支付违约金至被申请人交付权属证书时止；3.仲裁费用由被申请人承担。
【争议焦点】
本案主要争议焦点有：被申请人某房地产开发有限公司具体交房通知及交房时间是哪一天；被申请人某房地产开发有限公司何时交付权属证书。
庭审中，被申请人辩称房屋综合竣工验收时间是在2019年10月25日，当时已具备交付条件，且被申请人于2019年11月5日向申请人邮寄了交房通知，故逾期交房违约金应计算至2019年11月5日止。申请人同意以被申请人邮寄交房通知书之日，即2019年11月5日作为计算逾期交房违约金的截止日期。申请人自愿将计算逾期交房违约金的截止日期调整为2019年11月5日，且被申请人也予以认可，这是双方对自身权利的处分，故对逾期交房违约金应以购房款706992元为基数按日万分之一的标准自2018年8月31日起计算至2019年11月5日止，经计算，逾期交房违约金为30542.05元。按照合同第十六条的约定，逾期办证违约金应从合同约定的2019年8月31日起以购房款706992元为基数按日万分之一的标准计算至实际交付房屋权属证书之日止，经计算，暂算至2020年4月10日的逾期办证违约金为15836.62元，申请人按15766.1元予以主张，系其对自身权利的处分，予以准许。
【裁决结果】
一、被申请人某房地产开发有限公司于本裁决发生法律效力之日起十日内支付给申请人柯某某逾期交房违约金30542.05元。
二、被申请人某房地产开发有限公司于本裁决发生法律效力之日起十日内支付给申请人柯某某自2019年8月31日起至2020年4月10日止以购房款706992元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金为15766.1元，并支付自2020年4月11日起至实际交付房屋权属证书之日止以购房款706992元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”仲裁庭在裁决本案时依据以上法条支持了申请人要求支付逾期交房违约金与逾期办证违约金的仲裁请求。在司法实践中，对于这两项违约金是否可以同时支持有不同的观点，多数观点认为，逾期交房与逾期办证是两项不同的违约行为，在合同中对两种违约都有相应约定的情况下，应都予支持，从而充分体现当事人的意思自治以及实现对违约行为的惩罚。
【结语和建议】
绝大多数商品房买卖合同中同时对逾期交房与逾期办证违约金进行了约定，以约定“购房款的日万分之一”居多，该约定应该算不上高，但如果违约时间较长，两项违约金加起来金额也可能会很高。建议开发商在与购房户签订商品房买卖合同时，充分估量己方能力，对交房时间与办证时间作出合理约定，尽量避免今后纠纷的发生。
