案例内容
【案情简介】
张某某等人系上海市普陀区某小区业主，自2017年起，张某某等人以某物业管理公司（以下简称物业公司）对小区日常事务不作为为由，拒绝支付物业管理费。物业公司经催讨多次未果，于2021年11月将张某某等人起诉至法院，要求支付拖欠的物业管理费。法院在征得被诉业主和物业公司同意的情况下，引导双方到某物业纠纷人民调解委员会（以下简称物调委）调解。物调委征得双方同意后，立即着手开展调解工作。
【调解过程】
为全面了解情况，调解员首先与张某某取得联系。张某某向调解员表示，作为业主，自己清楚拒交物业费会导致小区的管理越来越差，但也实属无奈。该小区交房时为精装修房，统一安装了中央空调，并由物业公司单方管理，每年运行7个月。后经多年运行，中央空调出现不制冷、不制热、漏水等问题，张某某等业主多次向物业公司反映，希望物业公司能启用维修资金，对中央空调及受损墙面进行维修，但物业公司一直置之不理，后期甚至直接将空调关闭，不让使用，因此不少业主只能自己重新购买、安装新的空调。张某某表示，业主们对物业公司未经大家同意将空调关闭的行为表示不能理解，且认为因物业公司管理不善，空调出问题后未及时采取措施解决，需承担相应的赔偿责任，因此才以拒交物业费的方式来和物业公司抗衡。
在了解了张某某等业主的诉求后，调解员与物业公司取得联系。物业公司经理王某表示，自己对于小区管理尽心尽责，许多维修工作都是亲力亲为，即便是业主晚上有需要也不推脱不拒绝，立刻从家中出发帮助解决。当调解员提到许多业主反映中央空调漏水、不制冷、不制热等问题时，王某面露难色，表示目前小区的主要矛盾焦点就是“是否废除中央空调的使用”。因小区中央空调已运行多年，维修率越来越高，再加上部分业主在使用中央空调时将门窗打开，使得空调主机一直长期处于高负荷运行的状态，一定程度上也缩短了空调的使用寿命。此外，小区中央空调使用收费由基础费和使用费两部分构成，基础费按照房屋面积收取，使用费按照实际使用量收取，由于空调计费的设备被前任物业公司带走，现在只能通过手工抄表的方式来计费，部分业主对手工抄表的数字表示不认可，不肯支付空调使用费，且部分业主为表示不满，将空调24小时运行，以致物业公司现已欠电力公司30多万元。小区业委会也曾提议通过增加基础费的方式解决，但未得到业主认可。无奈之下，物业公司听取了业委会的建议，暂停中央空调的使用。同时，物业公司因入不敷出已打算退出管理，目前已经向属地房管办提出，由此引发部分业主不愿支付物业费，同时还劝说他人一起拒绝支付物业费。
听完小区物业公司经理王某的陈述后，调解员意识到了问题的严重性，为了维护双方的合法权益，尽快化解这纠纷，调解员决定先联系属地房管办和居委会进一步了解情况，并去现场察看。在证实了双方当事人所诉情况后，调解员组织双方“面对面”进行调解。
调解员首先指出，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”本案中，小区中央空调由物业公司管理，虽漏水等问题并非物业公司造成，但物业公司负有维修的义务，因未及时维修造成部分业主家中出现漏水，物业公司应当承担相应的责任。另一方面，虽然废除中央空调的使用是业委会决定，但物业公司在执行时并未征求大多数业主的意见，在管理上存在过失。
同时，调解员向张某某等业主指出，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”启用维修资金对小区中央空调进行维修需经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意，物业公司对使用维修资金无决定权。另外，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费……”调解员指出，物业公司虽在中央空调管理上存在漏洞，但张某某等业主享受了物业公司提供的其他相应服务，有义务交纳相应的物业费。但在物业费上，考虑到物业公司在管理上确有瑕疵，建议物业公司对业主物业费给予部分减免。
经调解员反复协调，双方当事人均意识到自身存在的问题，物业公司经理王某首先就物业公司在小区管理上的过失向张某某等业主表达歉意，并同意适当减免部分物业费。张某某等业主也表示，愿意配合调解员的工作，按时支付相应的物业费。
【调解结果】
在调解员的主持下，张某某等业主与物业公司达成了调解协议，内容如下：
1.物业公司对在该事件中受损的业主物业费打八折；
2.张某某等业主按照八折标准补交2017年1月至2021年10月期间的物业服务费。
经过回访，张某某等业主已补交相应的物业费，双方对调解结果表示满意，并对调解员的辛勤工作表达了感谢。
【案例点评】
物业公司和业主之间存在合同关系，物业是提供小区设施养护维修、安保、卫生清洁等服务的义务主体，但在实际生活中，部分物业公司态度不佳、管理不善，以领导者自居，业主无奈之下只能以物业管理不到位为由拒付物业费。
本案中，纠纷牵涉的人员众多，金额较大，容易引发矛盾激化升级，调解员第一时间联系属地房管办、居委会了解情况，并去现场察看，为解决纠纷打下基础；同时通过释法说理的方式，向物业公司和业主普及法律知识，让双方认清自身的问题，最终促成了纠纷的化解。
