案例内容
【案情简介】
2019年6月12日，申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》，合同约定，申请人（甲方）将其所有的位于青岛市城阳区双元路16号网点1层出租给被申请人（乙方），租赁期自2019年7月12日起至2022年7月11日止，年租金85000元。合同约定租金按12个月为一期支付，第一期租金应于2019年10月30日前付清，以后的每期租金支付时间为提前一个月支付下期租金，即2020年之后的每年6月11日前支付12个月的租金作为下一期租金。合同第九条约定如租期未满，乙方中止合同，需向甲方支付两个月房租作为违约金。合同第七条约定甲方保证该房屋及其附属设施处于正常可使用的安全状态，租赁期间该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方维修，甲方应维修并承担有关费用，乙方也可代为维修，费用由甲方承担。合同第十条规定，甲方不及时按合同约定承担维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。
2019年12月涉案房屋天花板出现渗漏，房屋物业于2019年12月6日、12月8日、12月13日、12月19日、2020年1月17日、1月19日、4月18日进行了查看及维修。
2020年5月11日，被申请人向申请人提出解除房屋租赁合同。庭审中双方一致认可2020年8月24日被申请人向申请人交还了房屋，双方确认房屋租赁合同于2020年8月24日解除。
申请人认为，2020年5月11日，被申请人以疫情影响无法经营为由要求解除房屋租赁合同，直至2020年8月24日才将涉案房屋交还申请人，申请人明确告知被申请人其已构成违约，并要求支付拖欠房租，但被申请人拒不履行义务。因此，申请人提出如下仲裁请求：1.请裁决被申请人支付申请人欠付房租人民币10246元；2.裁决被申请人支付申请人房租损失25150元（自2020年8月25日起暂计算至2020年12月10日）；3.裁决被申请人支付申请人违约金14000元；4.仲裁费用由被申请人承担。
被申请人提出仲裁反请求，认为，涉案房屋租赁过程中，租赁房屋一直存在漏水、异味现象，导致申请人承租房屋后不能正常使用，给申请人造成了损失，故提出如下反请求：1.裁决反请求申请人向反请求被申请人支付违约金14167元；2.裁决反请求被申请人向反请求申请人赔偿因租赁房屋不合格而导致反请求申请人损失费用暂计17708.75元;3.本请求及反请求仲裁费用由反请求被申请人承担。
庭审中，双方对各自的请求依据进行了说明。申请人主张根据双方租赁合同，欠付房租按照实际天数计算，自2020年7月12日计算至2020年8月24日。房租损失自2020年8月25日计算至2020年12月10日。违约金按照合同约定，仅主张14000元。被申请人主张根据合同要求申请人支付违约金；损失费用计算标准按一个月租金的一半计算（因一间房屋无法使用，有异味、漏水），共计5个月。
【争议焦点】
1.关于合同的签订、履行、解除，《民法典》是否适用本案？
2.2020年8月24日后，房屋所有人房屋空置的损失是否应由被申请人承担赔偿责任？
3.被申请人主张的违约金和损失的反请求应否得到支持？
4.疫情对于合同履行、解除及救济有何影响？
【裁决结果】
2.被申请人向申请人支付违约金人民币14000.00元，折抵被申请人预留在申请人处的7000元履约保证金，被申请人向申请人支付违约金7000.00元。
3.驳回申请人的其他仲裁请求。
4.申请人向被申请人支付因房屋不合格而造成的损失7083.33元。
5.驳回被申请人的其他仲裁反请求。
【相关法律法规解读】
（一）《民法典》的适用以无溯及力为原则、有溯及力为例外，在有利溯及的情况下，应当适用《民法典》
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（以下简称《民法典时间效力规定》）第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”
由此可见，为保护当事人建立法律关系之时可预见的法律规范后果，《民法典》的适用以无溯及力为原则、有溯及力为例外，但符合《民法典时间效力规定》第二条“有利溯及”的情况下，适用《民法典》有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的，应当适用《民法典》。
（二）疫情期间违约金的处理，应尊重双方当事人的合同约定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度并考量疫情对合同履行的实际影响，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量
《民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
本案中，申请人要求被申请人依据合同约定支付违约金。被申请人提出疫情因素减免租金，同时反请求要求赔偿房屋因漏水漏油不能正常使用所造成的损失。结合我国自2020年1月底爆发新型冠状病毒肺炎疫情，参考国家发展和改革委员会《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》对租赁合同减免租金等也规定了指导意见。本案虽非国有房屋，但结合青岛市疫情情况，在案件处理中，将疫情因素对当事人的实际影响进行判断，再结合房屋因漏水漏油不能正常使用的时间区间，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量。
【结语和建议】
本案对于市场主体有如下启示：
1.房屋租赁合同在磋商约定时，尤其在违约金条款的约定中要结合双方交易目的具体细化
在房屋租赁合同的磋商过程中，除了要参考《民法典》第七百零四条：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”还应当根据合同双方的具体情况，对相关内容作出具体约定。
本案中，双方在违约责任中明确写明了承租人提前退租的情况下，承租人应向出租人支付2个月租金的违约金。但是在合同中未明确约定因房屋质量不合格无法使用的情况下，出租人应承担的具体违约责任。在本案的审理中，出租人以明确的合同约定为基础，向仲裁委申请仲裁，获得支持；相反承租人提出的反请求，因缺乏具体可判定的合同依据及证据材料，就需要在认定中根据公平原则和诚实信用原则综合衡量。
2.合同明确约定不可抗力条款，避免合同履行中的突发事件导致合同利益受损
租赁合同因其期限较长，合同履行期间内，存在发生双方均不可预见事项的风险，导致合同履行出现障碍。通过对不可抗力事件的明确列举，可以有效预防合同风险。在不可抗力的合同定义中，除了传统的“战争”“罢工”“地震”“海啸”等情形外，还应根据合同情况就“流行病”“疫情”“政府防控”等不可抗力情形下的合同处理进行约定。
3.合同签订后，双方当事人应当全面履行合同义务，如出现履行障碍，应第一时间保留证据，通过合理途径维护自身合法权益
《民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这是合同履行的全面履行原则及诚实信用原则。如出现合同履行障碍，有碍合同全面履行，应尽快通过合理途径维护自身合法权益。
