案例内容
【案情简介】
本请求申请人（反请求被申请人）王某某称：其与被申请人某某公司于2009年11月5日签订了《单位自建房购销合同》，王某某购买了该单位自建房。自建房面积为120.30平方米；单价为每平方米4308.00元；总金额为518252.40元；位于昆明市XX区XX路XX大厦XX楼XX室房屋。合同约定，某某公司应于2011年3月31日前，将经建设单位组织验收合格且符合合同约定的单位自建房交付给王某某，并为其办理产权证。王某某付清购房款及其它配套设施费后，于2014年1月1日进入涉案房屋居住至今。期间王某某多次催促某某公司办理产权证，但某某公司以各种理由搪塞，一直未为王某某办理房屋产权证。而现得知的事实和相关证据材料证实，某某公司私自把房屋产权证办理至某某公司自己名下。2017年6月27日，某某公司将该房产抵押给了某某银行股份有限公司昆明某某支行，用于担保公司的银行贷款。王某某认为，自己购买了该房屋并全额支付了购房款，开发商（卖方）已交房且自己也住了这么多年，多次催办房屋产权证，由于某某公司欺骗和不配合才一直未办到房屋产权证。为维护王某某合法权益，特向本会提起仲裁，请求依法裁决：1.确认某某公司与王某某签订的《单位自建房购销合同》合法有效；2.某某公司将其开发的位于昆明市XX区XX路XX大厦XX楼XX室房屋过户给王某某（协助王某某办理不动产登记证）；3.本案的仲裁费用由某某公司承担。
针对王某某的仲裁本请求，本请求被申请人（反请求申请人）某某公司答辩称：双方签订的合同无效，因为在签订合同时某某公司未取得房屋预售许可证，也未取得房地产开发的资质。合同无效的情况下，房屋也就不能过户给王某某。综上，请求仲裁庭驳回王某某的全部仲裁请求。
某某公司提起仲裁反请求称：2009年11月5日，双方当事人签订的《单位自建房购销合同》属于未取得房屋所有权的在建工程的对外销售行为，属于典型的商品房预售行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房的必须是房地产开发企业，在取得《商品房预售许可证》的前提下进行。而根据相关司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同的，应当认定无效。由于本案中某某公司是一家从事某某的科技公司，在签订《单位自建房购销合同》时无房地产开发经营资质，也没有取得相应的《商品房预售许可证》。因此，根据法律规定，本案所涉合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。
综上，某某公司的反请求有事实和法律依据，请求依法裁决：1.确认王某某与某某公司之间签订的《单位自建房购销合同》无效；2.王某某立即返还某某公司昆明市XX区XX路XX大厦XX楼XX室房屋；3.本案反仲裁费由王某某承担。
针对某某公司的仲裁反请求，王某某答辩称：某某公司提出的合同无效没有事实及法律依据，其要求返还房屋没有证据可言，仲裁费应由判决的不利方来承担。双方签订的《单位自建房购销合同》实际上是商品房买卖，某某公司在当时就已经具备了房地产开发得资质，并取得了四证，并公开进行了销售，还给王某某颁发了业主手册。特别强调的是王某某已经缴纳了配套费，虽然没有商品房预售许可证，但王某某履行了合同义务，合同是成立并有效的。某某公司一直称自己没有资质，那是因为我国的房地产开发是从不规范到规范，其他的自建房也是可以销售和流转的。我方也去相关部门去咨询过，得到的答复是可以把抵押解除后将房屋过户给王某某的。综上，请求驳回某某公司的全部仲裁反请求。
根据庭审过程中双方当事人的陈述、答辩及证据，仲裁庭确认以下基本法律事实：
某某公司成立于1998年5月8日，是自然人投资或控股的有限责任公司，企业主营业务活动中包括：房地产开发及经营。但一直未取得过商品房预售许可证。1999年2月4日，某某公司取得编号为“XXX第XXX号”《建设用地规划许可证》，用地项目名称是“XX”。2002年4月8日，某某公司取得编号为“昆土国用（XX）字第XXX号”《国有土地使用证》，土地用途是“综合”，使用权类型是“出让”。2007年7月3日，某某公司取得编号为“昆规建证（XX）XX号”《建设工程规划许可证》，建设项目名称是“XX基地”。2008年10月9日，某某公司取得编号为“昆XX”《建筑工程施工许可证》，工程名称是“XX基地”，合同开工日期是2008年10月10日，合同竣工日期是2010年3月30日。
2009年11月5日，作为买受人的王某某与作为单位自建房出卖人的某某公司签订了一份《单位自建房购销合同》，其中“单位自建房买卖合同说明”第二条载明：本合同所称单位自建房是指由某某公司建设并出售的房屋。“合同内容”第一条载明：某某公司以出让方式取得位于昆明市XX区、编号为XX地块的土地使用权，土地规划用途为综合用地，土地使用权证号是昆土国用（XX）字第XX号。某某公司经批准在上述地块上建设单位自建房，暂定名称XXXX中心，建设工程规划许可证号为昆规建证（XX）XX号。“合同内容”第二条载明：王某某购买的单位自建房是XX楼第XX号房。“合同内容”第三条载明：该单位自建房建筑面积为120.30平方米，单价为（人民币）每平方米4308.00元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为(人民币)518252.40元。“合同内容”第五条载明：王某某选择分期付款，王某某于2009年11月5日交付购房款210000.00元，余款308252.40元于2009年12月30日之前交付。“合同内容”第六条载明：某某公司应于2011年3月31日前将经建设单位组织验收合格，符合本合同约定的该单位自建房交付给王某某。“合同内容”第八条载明：某某公司逾期交房的违约责任为自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止15天内，某某公司按每天100.00元向王某某支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，王某某有权解除合同，某某公司应按合同总金额的10%向王某某支付违约金，双方在30天内办妥因解除合同的相关手续。“合同内容”第十二条载明：本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交本会仲裁。合同附件三第二条特别约定，某某公司须在该单位自建房验收合格之日起三年内为王某某办理产权手续，如因某某公司原因不能为王某某办理产权，某某公司须全额原价退还王某某购房本金及同期银行利息，另装修过的住户每户赔款50000.00元，某某公司收回该房屋。
2009年12月28日，某某公司向王某某出具了“XX公寓XX号购房款518252.40元”的《云南省收款专用发票》。2012年5月31日某某公司又向王某某出具了“购XX公寓XX号房付配套费6850.00元”的《收据》。2013年6月17日某某公司向王某某出具了“XX公寓XX号装修垃圾清运费800.00元”的《收据》。
2014年1月1日，王某某进入上述房屋居住至今，但一直未取得房屋所有权证。
2014年，某某公司取得了上述房屋的所有权证。
2017年6月27日，某某公司将上述房屋抵押给了XX银行股份有限公司昆明XX支行，房屋他项权证号是云（XX）昆明市不动产证明第XX号。
【争议焦点】
1.《单位自建房购销合同》是否有效？
2.某某公司应否将房屋过户给王某某？
3.王某某是否能够取得房屋的所有权？
4.某某公司将房屋抵押他人是否有效？
【裁决结果】
（一）确认被申请人（反请求申请人）某某公司与申请人（反请求被申请人）王某某签订的《单位自建房购销合同》合法有效。
（二）自本裁决作出之日起十五日内，由被申请人（反请求申请人）某某公司将位于昆明市XX区XX路XX大厦XX楼XX室房屋所有权过户至申请人（反请求被申请人）王某某名下。
（三）驳回被申请人（反请求申请人）某某公司的全部仲裁反请求。
（四）本案本请求仲裁费11578.00元、反请求仲裁费11578.00元由被申请人（反请求申请人）某某公司承担。
【相关法律法规解读】
（一）《单位自建房购销合同》不属于商品房预售合同，不适用与商品房预售相关的法律、法规或司法解释
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而自建房是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工，而建造的房屋和建筑。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
本案中所涉及的房屋是某某公司自行建设的“XX基地”中的XX楼中的一套，房屋买卖合同的名称是《单位自建房购销合同》，该合同所称单位自建房是指由某某公司建设并出售的房屋，某某公司并非房地产开发企业，也未取得过商品房预售许可证。
因此，仲裁庭认为本案所涉及的XX楼第XX号房不是商品房，《单位自建房购销合同》不属于商品房预售合同，不适用与商品房预售相关的法律、法规或司法解释。
该合同系双方当事人自愿签订，意思表示真实的合同，合同内容不违返法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应严格遵照执行。根据合同的约定，王某某已于2009年12月28日支付完毕房款，某某公司也向王某某移交了房屋，王某某于2012年5月31日交纳了配套费，2013年6月王某某对房屋进行了装修，也交纳了装修垃圾清运费，2014年1月正式入住。王某某已完全取得了房屋占有、使用和收益的权利，某某公司应当按约为王某某办理房屋产权证书。现某某公司以“签订合同时其未取得房屋预售许可证，也未取得房地产开发资质”为由主张合同无效，没有法律依据，仲裁庭不予支持。
（二）房屋所有权证不是确定房屋产权的唯一依据，无过错的房屋购买人可以对抗房屋所有权证上记载的权利人
1.不动产登记簿的效力大于房屋所有权证。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，某某公司已经取得了房屋产权证书，似乎对房屋已取得了所有权。但是，对房屋所有权的归属的确认，产权证并非唯一的依据。《物权法》第十七条中除了规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之外，还规定“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”且《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”从上述两条规定可知，不动产登记簿的记载可以否定产权证的记载。
2.作为不动产物权登记基础的真实权利状态才是确定房屋所有权的根本事实依据
2016年3月1日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）对这个问题也进一步作出了与前述《物权法》一脉相承且一致的规定。该解释第一条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”从上述二条规定中可以看得出，真实权利状态也可以否定不动产登记簿，客观事实才是最终确定房屋产权的依据。
3.司法实践中取得房屋产权必须同时具备的三个条件
2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定是人民法院对物权公示公信原则所作出的例外性规定。在此，人民法院规定了在执行程序中保护善意第三人（买受人）取得不动产物权的条件：1.买受人已经支付全部价款；2.买受人实际占有了不动产；3.买受人对未办理过户登记手续没有过错。在此种情形下，应保护善意第三人的利益，在执行程序中“人民法院不得查封、扣押、冻结”该不动产，从而将不动产物权的权属间接地确定给买受人。
2015年5月5日起施行的《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解适用》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定表明，人民法院再一次将不动产所有权的判断标准确定在“以事实为依据”上，并不以产权证登记形式为唯一标准，而是以所有权取得的实质条件为依据。
综上所述，从我国立法到司法实践，对不动产权的确定，最终是以基础交易事实为依据的，并非简单地依登记为唯一条件。
本案中，虽然某某公司未按约将房屋产权证直接办理或过户至王某某名下，但王某某已实质取得了所购房屋的所有权，理由是：第一，双方签订了合法有效的书面买卖合同；第二，王某某已支付全部价款；第三，王某某已合法占有、使用该不动产；第四，房屋未办理过户登记王某某对之没有过错，完全是某某公司违约所致。因此，仲裁庭认为王某某符合取得房屋所有权的实质条件，本案所涉房屋应归王某某所有。某某公司虽然办理了房屋所有权证书，但并未实际占用、控制房屋，且在合同履行中存在严重过错，恶意不将房屋产权办至王某某名下，因此不能仅凭房产证就认定房屋归某某公司所有。
（三）确立生存权与抵押权冲突时生存权优先的原则
抵押权具有优先于债权受偿的性质，一般情况下债权人的抵押权应得到保护并优先实现。
根据本案事实可知，某某公司存在严重违约行为，且是故意违约。一是某某公司明知应将房屋产权办理在王某某名下但未办；二是某某公司在取得产权证后应将房屋产权过户至王某某名下，但仍未办理。
在取得产权证三年后，某某公司不但没有按约办理产权登记，而且还将本属王某某的房屋抵押给他人，严重侵害了王某某的合法权益。而作抵押权人的XX银行股份有限公司昆明XX支行，是在王某某已经装修、入住、使用房屋三年后，才与某某公司建立抵押关系。虽然办理了抵押登记手续，但某某公司并无实际权利处分房屋，某某公司只是形式上的房屋所有人，并非实际所有人。XX银行股份有限公司昆明XX支行在设置抵押权时也未对抵押物权属进行现场核实及勘验。虽然目前我国法律未对房屋抵押登记流程要求现场勘验，但没有现场勘验却为抵押权是否能得以实现埋下隐患，导致了本属于王某某的房屋被某某公司恶意处置。
退一步讲，即使XX银行股份有限公司昆明XX支行在设置抵押权时没有过错，其抵押权与王某某的所有权相冲突，在两个权利人均无过错的情况下，应当优先保护王某某的房屋所有权。理由是：XX银行股份有限公司昆明XX支行的抵押权是基于担保债权而产生，而王某某的房屋所有权是为其一家人的生存和生活提供保障。法律的最终目的是为了保护人权，而生存与居住是人最基本的权利，在法人债权利益和个人生存生活权益不能兼顾的情况下，法律应优先保护个人的生存和生活。
【结语和建议】
本案是一起购房人权益受到售房人故意严重侵害的案件，其中还涉及到了银行抵押权的问题，如何维护诚实守约的购房人的合法利益，惩戒不诚信行为，成为仲裁庭面临的难题。
我国采取不动产物权公示、抵押权优先原则。一般情况下，持有房产证，就是当然的产权人；办理了抵押登记，抵押权人的优先权当然会得到保障。但本案中，仲裁庭以维护法治、诚信、友善的社会主义核心价值和保护人民群众生存权为宗旨，运用法律、司法解释以及法理，有效击穿了售房人故意设置的法律障碍，保护了购房人的合法权益，践行了“以人民为中心”、“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的司法宗旨。此案后，多个针对某某公司的系列案件诉至仲裁委，申请人的合法权益均得到了切实维护。
