案例内容
【案情简介】
2014年12月8日，史某与某置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《自行车库（储藏室）使用权转让协议》各一份，约定史某向某置业公司购买D小区14幢1006号商品房一套及14幢02049号自行车库使用权，商品房价款为774407元，自行车库价款为37800元，合计房款总价为812207元。合同约定某置业公司应于2015年8月31日前将竣工验收合格的商品房交付史某，如逾期不超过120日，某置业公司应按日向史某支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如逾期超过120日后，史某有权解除合同，史某要求继续履行合同的，合同继续履行，某置业公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向史某支付已交付房价款万分之零点五的违约金。某置业公司承诺于2016年8月31日前取得土地、房屋权属证书交付史某，史某自行办理商品房转移登记，如某置业公司逾期交付权属证书在180日内，应按已付房价款的0.1%承担违约责任，如逾期超过180日后，应按日向史某支付已付房价款万分之零点五的违约金。D小区由某建设公司承建，茹某为某建设公司该工程项目的项目经理。因工程款支付问题，某置业公司与某建设公司曾约定以房抵工程款，共涉及商品房12套，为履行以房抵工程款的约定，某置业公司根据某建设公司的要求，与其指定的包括本案史某在内的相关人员签订了共计12份商品房买卖合同，本案所涉商品房即是此12套以房抵工程款的商品房中的一套。史某与某置业公司签订商品房买卖合同的当日，由茹某代史某通过其银行账户向某置业公司支付了购房款812207元。在茹某代史某向某置业公司支付该购房款当日及前后一段时间里，茹某银行账户与某建设公司银行账户之间存在多笔资金交易，某建设公司以工程款或往来款用途向茹某银行账户汇入多笔资金。某置业公司收到由茹某代史某支付的上述购房款后，即以工程款名义转账给某建设公司。本案发生后，某建设公司表示其与茹某之间存在内部承包及工程款结算关系，史某向某置业公司购买的房屋与其无关，其也不再主张涉案房屋权利，房屋权利归史某所有。
2015年5月19日，某建设公司与某置业公司签订协议书，协议中双方确认该协议签订前，某置业公司已经以房抵工程款支付1019.3824万元，对后续应付工程款，双方约定部分工程款以现金支付，部分工程款仍以以房抵工程款的形式支付。对该协议，已由人民法院民事调解书中予以确认。后因工程款支付问题，某建设公司又向法院起诉，主张对剩余应付工程款17001728元（以审计为准）享有优先受偿权。某建设公司主张的该工程款，已经扣除某置业公司以房抵工程款的部分。庭审中，某置业公司对已付工程款包括以房抵工程款的金额没有异议。经法院委托的鉴定机构鉴定，涉案工程价款为48697692.14元。2018年7月17日，绍兴市某区人民法院作出民事判决，确认某建设公司在工程款债权12845049元（含保修金）范围内对某置业公司涉案工程折价或者拍卖价款享有优先受偿权。一审判决后，双方均不服一审判决，上诉于中级人民法院。某置业公司上诉认为其已经多支付了工程款，某建设公司不存在享有优先受偿权的应付未付工程款。中级人民法院于2019年5月20日作出（2018）浙06民终2959号民事判决，撤销绍兴市某区人民法院作出民事判决，确认某建设公司在工程款债权10423045.21元（含保修金）范围内对某置业公司涉案工程折价或者拍卖价款享有优先受偿权。
另查明，某置业公司曾于2015年12月22日在报纸刊登涉案小区交房公告，定于2015年12月23日至12月30日向购房业主集中交房，涉案房屋的交房日期为2015年12月29日-30日；某置业公司对涉案小区商品房办理初始产权登记的时间为2016年7月。
【争议焦点】
一、史某是本人与某置业公司签订商品房买卖合同向某置业公司购房还是作为某建设公司的代理人与某置业公司签订商品房买卖合同并以房抵工程款，该商品房买卖合同能否解除或撤销？
仲裁庭认为，虽然某置业公司与史某签订商品房买卖合同是根据某建设公司的要求，其目的是为了履行其与某建设公司之间以房抵工程款的约定，但某建设公司未说明史某为其代理人，史某也未说明其为某建设公司的代理人。并且，虽然史某向某置业公司支付的购房款最终来源于某建设公司，但某建设公司已出具情况说明确认房屋权利归史某所有，不再主张涉案房屋的权利。因此，应认为史某是实际房屋权利人并以本人名义与某置业公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋。由于双方的意思表示真实，内容也未违反法律的禁止性规定，双方签订的商品房买卖合同应受法律保护。现根据绍兴市中级人民法院已经作出的终审判决，某置业公司并未向某建设公司多支付工程款，某置业公司以多支付了工程款为由拒绝交付涉案房屋并主张解除或撤销商品房买卖合同，其理由不能成立。
二、某置业公司是否逾期交房并应如何向史某承担逾期交房的违约责任？
仲裁庭认为，因史某与某置业公司签订的商品房买卖合同合法、有效，在史某已经向某置业公司付清了涉案房屋全部购房款的情况下，某置业公司也应按照双方合同约定向史某交付涉案房屋。鉴于双方签订的商品房买卖合同中并未约定交房的具体通知方式，某置业公司于2015年12月22日在报纸刊登涉案小区交房公告，通知业主于2015年12月23日至12月30日集中交房，以公告方式向业主通知交房，并未违反合同约定，也未违反法律的禁止性规定，可视为已经履行了交房通知义务。由于双方合同约定的交房时间为2015年8月31日前，某置业公司通知交房的时间为2015年12月29日，因此某置业公司应向史某支付自2015年9月1日起至2015年12月28日止，以合同总价款812207元为基数，按合同约定每日万分之零点五计算的逾期交房违约金4832.63元，对史某主张的逾期交房违约金中该段时间内的违约金，应予以支持。由于史某未能举证证明在某置业公司通知交房后，其向某置业公司要求交房但遭某置业公司拒绝，因此对自2015年12月29日起至2018年5月9日史某提出仲裁申请之日前该段时间内的史某逾期交房违约金主张，不予支持，对自史某提出仲裁申请以主张权利之日起至某置业公司实际交房之日止该段时间内的史某逾期交房违约金主张，应予支持。
三、某置业公司是否逾期办证，是否应承担逾期交付办理商品房产权登记所需权属证书的违约责任。
仲裁庭认为，虽然某置业公司于2016年7月即合同约定的2016年8月31日前，对涉案小区商品房办理了初始产权登记，但未按照合同约定向史某交付办理商品房产权登记所需的权属证书，应按照合同约定承担相应的违约责任。但由于史某未能举证证明其向某置业公司要求交付办理产权登记所需权属证书而遭某置业公司拒绝，因此对自2016年9月1日起至2018年5月9日史某提出仲裁申请之日前该段时间内的史某逾期办证违约金主张，不予支持，对自史某提出仲裁申请以主张权利之日起至某置业公司实际交付办理产权登记所需权属证书之日止该段时间内的史某逾期办证违约金主张，应予支持。由于按照相关规定购房人对自行车库只有使用权，不能办理产权登记，因此某置业公司应支付的逾期办证违约金应以房屋价款774407元为基数，按合同约定每日万分之零点五，自2018年5月10日史某提出仲裁申请之日起计算至某置业公司实际交付办理商品房产权登记所需权属证书之日止。
【裁决结果】
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国仲裁法》第四条、第七条、第四十三条第一款之规定，裁决如下：
一、某置业公司于本裁决书作出之日起三十日内向史某交付D小区14幢1006号房及14幢02049号自行车库，并交付办理产权登记所需的权属证书；
二、某置业公司于本裁决书作出之日起三十日内向史某支付逾期交房违约金人民币4832.63元（2015年9月1日起至2015年12月28日止）以及自2018年5月10日起至实际交房之日止以合同总价款人民币812207元为基数按每日万分之零点五计算的违约金；
三、某置业公司于本裁决书作出之日起三十日内向史某支付自2018年5月10日起至实际交付办理商品房产权登记所需权属证书之日止以房屋价款774407元为基数按每日万分之零点五计算的逾期办证违约金；
四、驳回史某的其他仲裁请求。
本案仲裁费17279元，由史某负担1171元，某置业公司负担16108元，某置业公司应负担的费用已由史某预交，由某置业公司在履行本裁决付款义务时一并支付给史某。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
根据合同法的自愿原则，是否订立合同、合同的内容如何等，由当事人自愿约定。但是，合同依法成立生效以后，对当事人就具有了法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就要承担违约责任。本案中，史某与某置业公司订立的合同系双方自愿订立的合同，双方均应按约定履行。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
本条是对合同生效时间的规定。合同生效是指合同产生法律约束力。本案中，订立合同的双方当事人具有相应的民事行为能力，合同系双方的意思表示真实，亦未违反法律或者社会公共利益，合同自订立之时就产生了法律效力。合同生效后，在当事人之间产生法律效力，对当事人以外的第三人产生一定的法律拘束力，当事人违反合同的，将依法承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
本条规定了诚信履行的原则。诚实信用原则在合同法中居特殊地位，在合同履行中，诚信履行亦构成合同履行的基本原则。本案当事人应当依照诚信原则行使权利，履行义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本条规定了违约的基本形态和承担违约责任的种类。违约责任的种类有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失，此外，还有支付违约金及定金责任等形态。本案中，被申请人未按约履行合同义务，就要承担继续履行、支付违约金等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
本条规定了违约金。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。本案双方当事人在合同中约定了逾期交房和逾期办证的违约金计算方式，被申请人违约时可按照合同约定承担违约责任。
【结语和建议】
本案主要在于“以房抵债”合同效力如何认定。
近年来，“以房抵债”类新型民事诉讼案件不断增多，该类案件既涉及到如何保护债权人的合法债权获得清偿的问题，又涉及到如何维护好房地产二级市场的交易安全问题，因此，该类案件备受关注。
“以房抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。“以房抵债”多出现在民间借贷和建设工程领域。一旦发生纠纷，抵债合同的效力、房屋所有权的归属都将成为争议焦点，且由于民间借贷法律关系、建设工程法律关系本身极为复杂，司法实践中对该类纠纷的处理也颇具争议。本案就是典型的“以房抵债”，但与未付款的“以房抵债”又有区别。史某与某置业公司虽然是为了履行建设单位与某建设公司之间以房抵工程款的约定而签订商品房买卖合同，但史某已经履行了购房款支付义务，同时某建设公司已确认房屋权利归史某所有，不再主张涉案房屋的权利，故认定双方之间商品房买卖合同有效，应按合同约定的内容来确定双方之间的权利义务关系。在史某已经履行付款义务后，某置业公司亦应向史某交付房屋，并交付办理产权登记所需权属证书，对某置业公司逾期交房和逾期交付办理商品房产权登记所需权属证书的行为，应按合同约定向史某支付违约金。
但应当注意的是，“以房抵债”的合同应根据时间段区分债务履行期届满前和债务履行期届满后。司法实践中对债务履行期届满前的“以房抵债”存在争议，一种观点认为，债务履行期届满前的“以房抵债”协议，本质上属于流质契约，违反了《物权法》第186条规定，应属无效；另一种观点则认为，“以房抵债”协议系双方真实意思表示，在不损害第三人合法权益的情形下，应认定有效。至于债务履行期届满后的“以房抵债”，实践中更多认定为合同有效。因此，在实践操作中，即使因客观原因需要进行“以房抵债”，也应尽可能在债务履行期届满后，或者通过付款、开具发票、交付等可被认定为实际履行形式，避免被认定为流质契约，从而导致商品房买卖合同无效。
