案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人于2018年8月20日签订《房屋租赁合同》，约定申请人将坐落在某镇经济开发区面积1822.72平方米（其中底层1542.72平方米、二楼280平方米）的房屋出租给被申请人，租赁期限为：2018年9月1日至2020年12月31日。租金为：2018年9月1日至2019年12月31日，租金14元人民币/每平方米/每月；卫生费为8元人民币/每平方米/每月；第二年房屋租金17.50元人民币/每平方米，第三年房屋租金18.80元人民币/每平方米，第四、五年按市场价重新协商。合同第八条约定，承租人在本合同签订之日起5个工作日内向出租人交纳租房保证金150000元，承租人必须在本合同签订之日起5日内向出租人交纳6个月房租。合同第九条约定，有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不支付或者不按协定支付租金达一个月以上；……。合同第十三条约定违约金50000元。但是，从合同签订之日起至2019年2月28日，被申请人仅支付了100000元保证金，房屋租金、卫生费分文未付。期间申请人多次催讨，但被申请人仍不履行合同义务。现申请人为维护自己的合法权益，提出仲裁申请，请求裁决：1、解除申请人与被申请人之间的房屋租赁合同；2、被申请人支付申请人房屋租金（2018年9月1日-2019年2月28日）153108.48（14×1822.72×6）元；3、被申请人支付申请人卫生费（2018年9月1日-2019年2月28日）87490.56（8×1822.72×6）元；4、被申请人支付申请人违约金50000元；（以上费用合计290599.04元，扣除被申请人支付的保证金100000元，合计190599.04元）；5、本案仲裁费用由被申请人承担。
被申请人辩称：被申请人是腾退企业，经镇领导牵线与申请人签订了房屋租赁合同，合同签订后因环评批不出，厂房一直放着无法使用，厂里机器没有搬进去过，也没有生产过，双方也一直在协商。
因被申请人未能办理环评手续，故没有实际使用房屋。
【争议焦点】
被申请人未能在租赁的房屋内办理环评手续与申请人出租房屋的行为有无关联，被申请人称未按合同支付租金系因租赁的房屋未能办理环评手续所致是否能作为抗辩理由。
【裁决结果】
仲裁庭认为本案系房屋租赁合同纠纷，申请人在租赁房屋时，应当对租赁房屋的用途以及在房屋使用过程中的有关行政许可负有自己的注意义务；作为房屋出租方的主要责任是出租的房屋应当是具备合法出租条件的质量合格房屋，而对承租人在房屋使用的过程中可能涉及的行政许可不负法律责任。本案中被申请人租赁房屋后因不能办理环评许可而导致不能使用房屋，其责任应当由被申请人自行承担。根据合同法的相关规定，合同约定附解除条件的，条件成就时当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案因申请人已提起仲裁，故申请书副本及应裁通知送达时可视为申请人的解除通知送达被申请人，故涉案合同于申请书副本及应裁通知送达时解除，时间为2019年4月4日。另申请人的租金及卫生费可主张至合同解除时，但申请人只要求计算至2019年2月28日，是其对自己权利的处分，本庭对此予以尊重。本案在审理过程中，经仲裁庭组织调解，双方未就调解达成一致意见。仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国仲裁法》第五十一条、第五十七条之规定裁决：一、解除申请人与被申请人签订的《房屋租赁合同》。二、被申请人支付给申请人房屋租金153108.48元、卫生费87490.56元、违约金50000元，上述三项合计金额为290599.04元，扣除被申请人支付的保证金100000元，被申请人应向申请人支付190599.04元。三、本案仲裁费用由被申请人承担一并支付给申请人。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第二百二十七条的规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思之表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。因被申请人未按约定时间支付租金，也认可该事实，所以申请人可以要求解除合同。
《合同法》第二百二十六条规定承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《合同法》第一百一十四条第一款规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。以此作为裁决的依据，双方合同解除后，被申请人应支付给申请人房屋租金、卫生费及违约金，并承担仲裁费用。
【结语和建议】
本案中双方当事人所签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。但是，合同签订后被申请人因环评没批出来，厂房就一直没有使用。被申请人抗辩称导致合同不能履行是因为被申请人在合同签订后不能取得环评许可，未按合同支付租金系因租赁的房屋未能办理环评手续所致，显然其抗辩理由不能成立。所以解除合同的责任应由被申请人承担，被申请人应当支付租赁期间内的产生的费用及合同约定的违约金，并承担本案的仲裁费用。
