案例内容
【案情简介】
2013年5月22日，被申请人张XX向申请人XX地产开发公司购买XX大厦1座1单元3202室（建筑面积141.91㎡），双方签订《XX市商品房买卖合同》，约定该商品房单价为每平方米1800.00元，总金额255438.00元，买受人按贷款方式付款。该合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款……逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金”。该合同附件六：合同补充协议约定“买受人选择贷款方式付款的，应与2013年5月22日首付购房款￥85438元整（含定金）。余款17万元整申请银行贷款。贷款额度最终以银行审批为准。不足部分于银行通知下达后3日内补齐，否则按本合同第七条处理；签定本合同的当日买受人应提供该房屋所需全部真实、有效性的贷款资料，并于3日内配合银行办理贷款，否则按本合同第七条处理。”
XX市XX街道办事处组织包括被申请人在内的工作人员，向申请人购买房屋。被申请人先后于2012年10月19日、2013年5月3日向申请人支付购房款80000.00元、5438.00元合计85438.00元，剩余购房款170000.00元未以贷款方式付清。2021年8月31日，申请人法定代表人刘XX以短信方式向被申请人发出《支付购房款暨解除合同通知书》，通知被申请人在2021年9月3日前支付所欠购房款，否则承担以下责任：“1、XX地产开发公司与你签订的1-1-3202室编号为HS13004409的商品房买卖合同解除，合同解除后，你应当立即腾退房屋，并按应付款总额的3%支付违约金。2、若张XX你不同意解除合同，在3日内支付购房款所欠本金170000.00元及承担从2013年5月23日至现在总欠款170000.00元房款的违约金（利息）252450.00元，合计本金及违约金（利息）共422450.00元”。在庭审中，双方均表示愿意继续履行合同。
2021年10月，申请人以被申请人未按合同约定支付购房款向本会申请仲裁，要求被申请人支付所欠购房款及逾期付款违约金，因而形成本案。
仲裁请求：
1、请求被申请人支付所欠购房款本金170000.00元，支付从2013年5月23日至2021年10月20日止每日万分之五的违约金257380.00元，合计支付本金及违约金共427380.00元；
2、仲裁费用由被申请人承担。
【争议焦点】
本案的争议焦点为申请人主张被申请人支付剩余购房款及逾期付款违约金是否应支持的问题。
双方当事人在庭审过程中一度剑拔弩张，各执己见，互不相让，仲裁庭多次做调解工作都无果而终。在仲裁庭制作完裁决书草稿审签过程中，XX仲裁委本着妥善化解争议，便利当事人的角度，再次组织了一次调解工作。
考虑到涉案房屋系团购房屋，双方当事人前期都是一定交往和联系，被申请人也有付款的意思表示，只是对履行先后顺序存在认识上费分歧。XX仲裁委委派经验丰富的工作人员采取面对面、背靠背的方式再次调解。
仲裁委向申请人XX地产开发公司释明：对于涉案的房屋买卖合同，被申请人未依约付款确实存在违约行为，被申请人理应承担违约责任。但是本案中约定的贷款办理的主体、贷款付款时间未予约定明确，申请人也未举证证实银行对贷款的审批结果，违约责任的起算点不明确。至于违约责任可以参照同期购房的业主的银行贷款利率计算利息。建议申请人通过调解方式结案，让被申请人尽快付款，申请人也可以不用进入执行程序而尽快回笼资金。
同时向被申请人张XX释明：申请人的尾款170000.00元未予按约支付是构成违约的，原则上是需要按照合同约定承担违约责任。申请人要求先交房后付款的主张是不符合合同约定的。至于违约责任，如果调解结案，可以就计息方式进行协商，可以协调申请人尽快向其交付房屋。
经过秘书处居中协调、切中内心的利弊分析、苦口婆心的劝解，双方当事人当场签订了调解协议。
【裁决结果】
双方当事人于2022年2月17日，本着互谅、互让、友好协商的原则，最终达成如下调解协议：
一、被申请人确认欠付申请人购房款人民币170000.00元。
二、经双方协商确认，被申请人自愿向申请人给付利息人民币68000.00元(按照170000.00元本金为基数，自2014年1月1日起，按照年利率5%计算至2021年12月30日)。
三、上述购房款本金、利息共计238000.00元，被申请人自愿在本调解协议签订生效之日起15日内向申请人给付。
四、被申请人按上述约定付款的，无须另外支付逾期付款利息；被申请人未按上述约定期限足额支付的，申请人有权按照年利率5%继续主张利息至购房款本金实际清偿之日止。
五、仲裁案件受理费 8970.70元，处理费3000.00元，仲裁费用共计11970.70元，因调解结案减半收取为5985.35元，由被申请人承担；被申请人应在本调解协议签订生效之日起15日内支付给申请人；
六、双方再无其他争议。
【相关法律法规解读】
依据民法典关于平等协商等基本原则。
【结语和建议】
无论是仲裁还是诉讼，遵循的都是一种零和博弈规则。尽管如此，作为案件当事人要深刻认识到诉讼仲裁只是维权的具体方式，部分妥协能够实现自己的目标也是未尝不可的。
当事人为争取对自己最有利的结果，仅向裁判机构呈现对自己有利的证据材料。而作为裁判机构则需要全面审视，仔细分析各方证据材料和当事人的利益诉求，找出各自利弊和契合点，然后切中要害，适时推进调解协议的达成。“临门一脚”往往需要更多的耐心、责任、技巧。
