案例内容
【案情简介】
2018年6月10日，陈某与A中介公司签订了一份《商铺团购服务协议》，后向该公司交纳团购服务费7万元。2018年6月20日，陈某与被申请人甲房开公司签订《商铺委托租赁管理合同书》和《经营管理合同》，依据《商铺委托租赁管理合同书》和《经营管理合同》约定，陈某将其购买的商铺交由甲房开公司统一运营管理，甲房开公司向其支付相关收益，委托期限为20年。2018年7月16日，陈某在A中介公司服务下与甲房开公司签订《商品房买卖合同》一份，购买A房开公司开发的某某商铺。合同签订后，陈某一次性付清了全部购房款。在陈某付清购房款后，甲房开公司向陈某交付了上述商铺并一直按照约定向陈某支付上述商铺租金收益。但因案涉商铺所属建筑楼层的有关面积因施工变更造成竣工备案面积与规划面积存在差异，导致行政主管部门对于有关面积认定存在异议，从而无法为案涉商铺办理初始登记，所以甲房开公司至今一直未按照合同约定期限为陈某办理上述商铺产权证书，遂引起本纠纷。
陈某向本仲裁委员会申请仲裁并请求：1、裁决解除申请人陈某与被申请人甲房开公司签订的商品房买卖合同；2、裁决被申请人甲房开公司返还申请人陈某支付的购房款274090元；3、裁决被申请人甲房开公司支付违约金，违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算；4、裁决被申请人甲房开公司赔偿申请人陈某损失10万元；5、仲裁费用由被申请人甲房开公司承担。
被申请人甲房开公司答辩认为：1、公司已充分履行各项合同义务，《商品房买卖合同》并未达到合同约定的解除条件且并非无法履行或履行不能，应予继续履行。《商品房买卖合同》中约定了房屋登记事项及权属交接事宜，其中明确约定：“若因行政登记部门原因不能在规定时间工作时限内完成房屋初始登记，导致出卖人无法在商品房交付之日起180日内办好初始登记，影响了权属证明办理进度，出卖人不承担责任”。由前所述，无法办理权属登记非因甲房开公司责任，故不应承担违约责任。2、《商品房买卖合同》附件“关于产权登记”约定中并未约定逾期办证的单方解除权，故陈某并无依据合同约定的解除权，该合同应予继续履行。3、陈某要求解除合同的主张，已过除斥期间，应予驳回。《商品房买卖合同》中约定，“具体交房时间以购房付清全款并完成合同备案时间为依据，交房事宜另行约定”，同时还约定甲房开公司可通过“挂号信、报纸公告、电话、手机短信”方式通知陈某后即已履行交房义务。《商品房买卖合同》备案时间为2018年7月13日，且甲房开公司已于当日当面告知陈某接收案涉商铺，故备案时间即为交房时间。依据《商品房买卖合同》约定，“若因出卖人原因造成买受人在商品房交付之日起360日后，仍不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人应向买受人支付违约金，违约金按买受人已付房款的千分之一计付。”按照该约定，陈某最晚应在2018年7月13日之后的第360日即2019年7月8日知道其具有合同解除权并主张解除合同。2020年7月7日即为陈某可行使法定解除权的最后日期。依据《中华人民共和国民法典》第564条规定，法律没有规定或未明确约定解除权行使期限的则自知道或应当知道之日起一年内行使。故自2019年7月8日计算至2020年7月7日为陈某可行使法定解除权的最后日期。且依据《中华人民共和国民法典》第199条规定，解除权适用除斥期间，其存续期间并不适用中止、中断和延长的规定。陈某未在2020年7月7日前行使解除权，其法定解除权已灭失。故应驳回陈某解除合同的请求。4、陈某要求支付的违约金及损失过高，应予调减。综上所述，恳请驳回申请人陈某的全部仲裁请求。
【争议焦点】
一、涉案房屋无法及时办理权属登记系甲房开公司的责任还是行政机关原因？
二、陈某行使合同解除权是否具有事实和法律依据？
三、甲房开公司认为陈某行使解除权已过除斥期间的主张能否得到支持？
【裁决结果】
一、申请人陈某与被申请人甲房开公司签订的《商品房买卖合同》于2021年8月19日解除；
二、被申请人甲房开公司自收到裁决书之日起二十日内向申请人陈某返还购房款274090元；
三、被申请人甲房开公司自收到裁决书之日起二十日内向申请人陈某支付逾期办证的违约金35797.66元；
四、驳回申请人陈某的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、涉案房屋无法及时办理权属证明系甲房开公司的责任还是行政机关原因？
本案中，案涉商铺所属建筑楼层的有关面积因施工变更造成竣工备案面积与规划面积存在差异，导致行政主管部门对于有关面积认定存在异议，从而无法为案涉商铺办理初始登记。因此，陈某未能在《商品房买卖合同》约定的办理不动产登记的期限取得案涉商铺不动产权属证书，应归因于甲房开公司而非行政机关。
二、陈某行使合同解除权是否具有事实和法律依据？
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。
又根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
本案中若涉案房屋于2018年7月7日交付，按照“商品房买卖合同解释”第十五条规定，甲房开公司最迟应于2019年10月为陈某办理过户所有权登记手续，此时陈某具有合同解除权。现陈某于2021年8月3日提出仲裁申请，其请求解除合同和要求赔偿并无不妥。
三、甲房开公司认为陈某行使解除权已过除斥期间的主张能否得到支持？
根据最新“商品房买卖合同解释”第十一条：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
以及《民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”。
《民法典》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”
再结合陈某主张权利的时间，若涉案房屋于2018年7月7日交付，按照“商品房买卖合同解释”第十五条规定，甲房开公司最迟应于2019年10月为陈某办理过户所有权登记手续，此时陈某的合同解除权行使期限就开始计算。那么一年后的2020年10月，按照上述法律及司法解释的规定，解除权已消灭，且就算陈某曾多次向甲房开公司主张办证，也不能起到中止、中断的效果。由此可见，甲房开公司主张合同解除权已过除斥期间单从法律上说是有依据的。
但仲裁庭是否采纳了上述规定及被申请人甲房开公司的观点呢？
通过梳理“商品房买卖合同解释”有关规定不难发现上述法律规定及解释对双方当事人均有利弊。
一、有利于申请人的依据。
“商品房买卖合同解释”第十五条认为，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。申请人陈某的法定解除权诞生于2019年10月8日，陈某提起仲裁请求解除合同并无不妥。
二、有利于被申请人的依据。
本文认为“商品房买卖合同解释”第十一条第一款和第二款并不存在交叉关系。本案仲裁庭依据民法典第五百六十三条解除合同。但 “商品房买卖合同解释”第十一条第一款规定的解除事由是：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”，与申请人解除事由不同，此条不宜适用。
第二款认为法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭” 。同时民法典也规定合同解除权期限届满当事人不行使的，该权利消灭且不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。若涉案房屋于2018年7月7日交付，那么2019年10月8日陈某具备法定解除权，2020年10月8日解除权消灭。
【结语和建议】
综上，若涉案房屋2018年7月7日得到确认，陈某于2021年8月3日行使法定解除权的时间严格来说是超过了除斥期间，但为何仲裁庭还是裁决解除了本案的合同？关于“一年除斥期间”所适用的解除事由是否包括除迟延交房、迟延交款以外的其余解除事由，在实务中，不同的裁判机构存在观点分歧，尚无一致结论。从保护守约一方利益的角度来考虑，卖房者恶意延期交房、延期办证，或者因为卖房者一方原因导致的交房不能、办证不能，若不能支持购房者的解除合同请求或支持一年除斥期间已过，那解除权丧失将会让购房者处于既不能收房、办证，也不能解除合同的尴尬境地。该情形不利于督促开发商遵守合约、合法合理售卖房屋，有害交易安全。
迟延交房、迟延交款、迟延办证是房屋买卖合同纠纷的高发情形。纵观本案争议焦点，相应的法律规定和司法解释还不足以解释所有疑问。特别是迟延办证是否适用“一年除斥期间”及除斥期间是否固定不变的问题。因此，笔者建议广大购房者，在签订购房合同时审慎对待合同解除的约定事由，当争议发生时及时行使相应权利，避免权利的丧失。
