案例内容
【案情简介】
2015年1月16日，被申请人（某银行某分行，本案第一被申请人）与申请人（某房地产开发公司）以及抵押人蒋某（本案第二被申请人）、刘某(蒋某之妻本案第三被申请人)签订了个人购房借款/担保合同，合同编号为:冀字沧行[某某]支行(2015]年[A013]号，合同约定蒋某、刘某以其名下沧州市某某住宅小区南C1-1-南2号的房屋作为贷款抵押物进行抵押贷款，贷款金额为：1180000元；贷款期限为：180个月；按月等额偿还本息。后在合同的实际履行中，第二、第三被申请人出现对第一被申请人还款违约情形，第一被申请人对第二、第三被申请人及申请人提出仲裁申请，经（2019）沧仲裁秘字第0523号裁决书认定第二、第三被申请人承担对第一被申请人偿还本金及利息的义务，申请人对该笔借款承担连带保证责任。后第一被申请人向沧州市中级人民法院就已生效的（2019）沧仲裁秘字第0523号裁决书中的裁决事项，对第二、第三被申请人及申请人提出执行申请，现该案已受理并已进入执行程序。因上述抵押贷款合同签订时，抵押房屋尚不具备办理正式的抵押登记手续的条件，故而被申请人仅于2015年1月20日办理了预抵押登记手续，待抵押房屋符合办理正式抵押登记手续后再行办理。另外上述合同中约定在正式抵押手续办理完毕之前由申请人承担阶段性的连带保证担保责任。现上述抵押房屋已经具备了办理抵押权预告登记转正式登记手续的条件，但被申请人违背合同约定，拒不履行正式抵押权的设立登记义务，致使申请人担保负担加重。因此为维护申请人自身合法权益，特向贵庭提起仲裁申请，请求依法裁定。请求事项为:请求依法裁决被申请人履行《个人购房借款/担保合同》中的抵押权设立登记义务。
截止至本案庭审之日，案涉房屋已具备办理不动产登记的条件，但仍未办理不动产登记。案涉房产从2018年5月22日到2021年4月22日共计有涉及三个法院的51份查封、财产保全裁定。
【争议焦点】
一、申请人请求是否超过时效？
二、被申请人是否应当履行抵押权设立登记义务？
【裁决结果】
驳回申请人全部仲裁请求，本案仲裁费由申请人承担。
【相关法律法规解读】
1、《中华人民共和国民法典担保制度司法解释》第五十二条第一款；
2、《不动产登记条例实施细则》。
【结语和建议】
当事人之间签订的《个人购房借款/担保合同》系三方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同内容中未出现与法律、法规相抵触的条款和约定，故上述合同真实合法有效，仲裁庭予以确认。后在合同的实际履行中，第二、第三被申请人出现对第一被申请人还款违约情形，当事人各方的权利义务业经生效法律文书确认且该文书已进入对第二、第三被申请人及申请人的执行阶段。在此前提下，申请人提出请求三被申请人依据合同约定去办理抵押权首次设立登记。庭审中，第一被申请人辩称：“债权消灭后或自能够办理不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效，这是物权法和民法典的规定，按合同20.2条也超过了时效”，首先当事人双方的借款虽经生效文书裁判完毕，但第一被申请人至今仍未受清偿故不存在债权消灭的情形；本条所说的“不动产登记”是指实现抵押权登记而不是指房屋所有权登记，抵押权登记应在房屋所权登记完毕后再行办理，故本庭对于第一被申请人的该抗辩不予支持。对于案涉房屋的预抵押，本庭认为首先当事人的申请权利是依据当事人签订的《个人购房借款/担保合同》的条款约定，该合同虽然系三方签订，但合同条款约定的事项却是两两互负权利义务，本案申请人是该合同的阶段性连担责任保证人，因第二、第三被申请人的违约行为导致申请人账户被查封，其权益正在受到影响，故申请人请求三被申请人去依据合同约定行使办理抵押预告登记转抵押权首次登记请求权的诉权应成立。其次，案涉房屋的所有权预告登记是保障债权人的一种临时性担保手段，预告登记使得被登记的不动产请求权具有了物权效力，属于债权的从权利具有债权的属性，但并不改变请求权本来的法律关系，预告登记权利人享有的权利本质仍为债权请求权，如相对人不履行合同约定，则权利人无权依据预告登记直接取得物权。依据相关法律、法规规定及合同约定，办理抵押权首次登记属于物权范畴，应在当事人先行取得不动产登记完毕将物权确立后，才能在物权的基础上设定抵押权，由于目前第二、第三被申请人尚未对名下不动产办理产权登记，故该预登记变更抵押权首次登记的要件和前提尚不具备，变更抵押权的抵押权首次登记无法进行。再次，关于不动产预抵押登记，系本案第一被申请人与第二、第三被申请人之间设立的，双方的身份分别为：抵押权人和抵押人，依据相关法律规定，将案涉房屋的所有权预告登记变更为抵押权首次登记的请求权权利主体应为抵押权人，也就是说本案的申请人不具有将案涉房屋的抵押权预告登记变更为抵押权首次登记的请求权。当前，案涉房屋业经三个法院的51轮查封，该查封依据相关法律规定应为预查封，依据不动产登记管理办法规定：“有查封登记的不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记”，不动产权利的顺位不是依现实登记日期确定，而是以预告登记的日期为准，所以在案涉房屋具备办理不动产登记的条件下，本案第一被申请人及申请人均应相互配合积极去共同办理，在确定物权的同时一并将案涉房屋的抵押预告登记转抵押权首次登记，故本案的申请人与第一被申请人的利益均有合法救济途径。 本案的审理过程中仲裁员意见也是经过多轮次的变化，考虑到申请人实际境遇的尴尬也理解银行在本案中的纠结，故在裁判文书中建设性的说明了三方的后续应积极配合 将案涉房屋办理正式的 抵押权首次登记，从而在根本上将两件纠纷彻底解决。同时也希望本次案件的审理也对未来担保人的权益维护有所助益。
