案例内容
【案情简介】
2018年8月27日，申请人肖某（乙方）与被申请人滁州市某公司（甲方）签订《滁州市商品房出售合同》，被申请人将商贸城B单元1370室以230000元的价款出售给申请人。《滁州市商品房出售合同》第六条约定，乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。双方在合同附件一就付款时间和付款方式约定如下：付款方式为分期付款；贷款方式为商业贷款。“1、乙方于2018年8月27日前应支付房款计人民币120000元；2、乙方于2018年10月27日前应支付房款计人民币110000元。”《滁州市商品房出售合同》补充条款第七条3款约定：在买受人按银行要求提交齐全贷款申请资料，办清有关手续、交纳有关费用的前提下，如贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政府调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款；买受人若无法支付房款的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房款百分之壹的违约金。被申请人认可申请人已于2018年8月27日前支付120000元房款。现双方均确认因银行贷款政策因素，申请人无法办成剩余房款的贷款手续。申请人认为因无法获得银行商业贷款，双方也无法就房屋买卖合同解除达成一致意见，故申请人向滁州仲裁委员会申请仲裁。请求：1、依法裁令解除双方签订的《滁州市商品房出售合同》；2、依法裁令被申请人返还购房款12万元并自2018年8月起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算的利息；3、依法裁令被申请人承担本案全部仲裁费用。
【争议焦点】
申请人请求解除其与被申请人签订的《滁州市商品房出售合同》并请求被申请人返还其购房款是否有事实和法律依据。
【裁决结果】
该案争议的主要问题是双方签订的《滁州市商品房出售合同》能否解除。申请人、被申请人签订的《滁州市商品房出售合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。申请人和被申请人签订房屋买卖合同中约定采用首付加银行贷款的方式支付房屋价款，系双方的意思自治。审理中双方均确认因银行贷款政策因素导致申请人无法办成剩余房款的贷款手续，故合同约定的房屋价款以贷款形式支付的方式不能实现。在贷款方式不能实现的情况下，根据双方签订的《滁州市商品房出售合同》补充条款第七条第3款约定，申请人应自银行做出不放款决定之日起五日内一次性支付剩余房款，也即双方在签订《滁州市商品房出售合同》时已经对无法贷款的后续处理进行约定。庭审时被申请人亦表示在得知申请人无法办理商业贷款之后，允许申请人继续采取分期付款的方式支付剩余房款，且在申请人未付清全部房款的情况下同意协助其办理产权证。因此，被申请人提出的解决方案可以使合同继续履行，且未使申请人的利益受到损害。关于申请人提出的在商品房买卖过程中被申请人未就外地户口是否可以办理贷款事项尽到提示告知义务事项，因现有法律并未有开发商在购房者购房时就是否可以办理贷款事项存在提示告知义务的规定，在申请人与被申请人签订《滁州市商品房出售合同》时申请人应当了解相应的贷款政策，且申请人亦未提供证据证明贷款不能办理的原因可归责于被申请人。鉴于申请人并不享有合同解除权，又因被申请人不愿解除合同，且本案根据现有证据亦无法证实被申请人存有违约行为，申请人要求解除合同无法律依据。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故申请人要求解除《滁州市商品房出售合同》的事实依据及法律依据均不足，应不予支持。
驳回申请人肖某的仲裁请求。
本案仲裁受理费9197元、处理费919元，合计10116元，由申请人肖某负担。
【相关法律法规解读】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定
第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
【结语和建议】
解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有解除权。违约方请求解除合同，属于行使诉权而非实体法上的合同解除权。仲裁庭应根据合同是否能够继续履行、当事人是否陷入合同僵局以及是否存在情势变更等情形，对合同是否解除作出裁判。仲裁庭裁决解除合同的，该裁决为变更裁决，守约方可以主张违约方赔偿其因此而遭受的损失，包括合同履行后可以获得的可得利益损失。违约方请求解除合同的权利并非行使解除权，而是在特定情况下请求仲裁庭对于合同进行司法解除的诉权。合同是否解除，应由仲裁庭根据诚实信用原则，结合案件的具体情况慎重裁决，并且要秉承当事人利益平衡，坚守“当事人不得因违法、违约的行为不当获益”的基本裁判理念和底线，以防止司法解除权的滥用。
