一、自己代理与双方代理的法律效力
自我代理和相互代理是原经济合同法中的概念。该法第七条第一款第(三)项规定：“代理人超越代理权或者以被代理人的名义与自己或者所代理的他人订立的合同无效。”在本条中，一方代理人与双方代理人签订的合同被视为无效。
自我代理是指代理人以被代理人的名义与自己签订合同的行为，而双方代理是指代理人同时代表双方被代理人签订合同的行为。按照原来的经济合同法，这两个行为都是无效的。但在1999年10月1日实施的《合同法》中，取消了这一规定，合同效力的认定集中在第52条、第53条和第54条。虽然在修改合同法的时候，有把自己的代理人和双方的代理人都纳入其中的考虑，但是最后并没有纳入其中。
但在实践中，对于自己的代理人与两个代理人之间的合同效力，仍存在不同的理解。笔者认为，自己作为代理人签订的合同只有代理人和被代理人两个法律主体，涉及的利益关系主要是被代理人的合法权益是否受到损害。所以应该认为是可撤销合同，把权利交给委托人，由委托人来判断。如果被代理人认为这种行为可以接受，就不会行使撤销权，合同当然生效。但如果委托人认为损害了自己的利益，可以解除合同，使其不再发生法律效力。
双方的代理，因为涉及三方利益，我认为合同应该认定有效。此时，审计的重点是该机构的授权范围。如果代理人没有超越被代理人的授权范围，合同的责任应由被代理人承担。但如果超出合同授权，则是委托人与代理人之间的委托合同关系是否超出授权范围的问题。超越权限，给委托人造成损失的，按照民法典的规定进行委托。但此时不应影响合同的效力。实践中，对于双方的代理有很多情况。比如，作为两个企业法人的法定代表人，在两个关联公司的关联交易中分别签字的情况非常普遍，不能简单地认为双方的代理无效。
二、房产登记中能否自己代理或者双方代理
目前不动产登记实践中，大多不允许代表本人和双方当事人，这其实是对代理制度的误解。代理是指一个人在法定或者约定的权限内，以另一个人的名义作为法律行为，该法律行为的结果属于该另一个人。对方称为被代理人或本人，实施法律行为的人称为代理人。因此，代理是一种典型的法律行为。实际上，房屋产权变更有两个过程。第一个过程是双方之间存在合同，合同是典型的法律行为，其中代理制度具有实践性。第二个流程是双方履行合同，完成注册。这样就发生了房屋产权的变更，后面的履行过程一般被认为是事实行为，为此的代理不是法律上所说的法律行为的代理。
首先，一般禁止代理自己，即代理人不得以被代理人的名义与自己从事法律行为，以免代理人损害被代理人的利益。比如A是B的代理人，受委托为B买房，结果A自己想卖房子，于是以委托人B的名义与自己签订了买卖合同，因为，第一，代理人作为代理人与自己进行交易活动，是为了利益最大化？第二，合同关系中“约定”的形成存在问题。请注意，这个例子指的是合同的签订，即上述产权变更的第一个过程，而不是产权登记。当然，如果我同意，我可以代表我自己。
其次，一般禁止双方代理，一般禁止双方为同一法律行为代理。比如，甲授权甲出售房屋，乙授权甲购买房屋，甲同时代表甲和乙订立买卖合同。为什么？原因同上。这里涉及的代理也是产权变更的第一个流程，不是产权登记。同样，经代理人同意，双方均可代理。
最后，当事人来登记机构办理不动产登记是事实，不存在作为法律行为的代理制度的申请，更不要说即使是自己的代理和双方当事人对于法律行为的代理，在一定条件下也是可以做到的。因此，所谓的不动产登记的自己的代理人和代理双方，这是完全可能的。比如我们的商品房集体户口，开发商既代理自己，也代理购房者。
三、无效代理的构成要件
(一)行为人的行为具有代理行为的表面特征。
(2)行为人以他人名义表示自己的意志时，没有代理权。
(3)行为人和第三人的行为不违法。
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