案例内容
【案情简介】
2010年2月22日，申请人余某与被申请人某房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由申请人向被申请人购买商品房一套，原房号为“XXXXG6-1幢24层99-11-82号”，现房号为“XXXX99号11号楼1-2402室”。合同第三条、第四条建筑面积223.78平方米，每平方米3300元总金额738474.00元。第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。第八条出卖人应当在2011年12月31日前经验收合格后向买受人交房。合同第九条逾期交房按第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件、房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通过报纸公告或书面形式通知交房后30日内，买受人未到出买人处办理房屋验收交接手续的，视为买受人已自动接受该房屋，该房屋的毁损，灭失以及管理维护等风险责任均由买受人承担。第十五条出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证的，按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商不成的,提交仲裁委员会仲裁。合同签订后，申请人按约分两次向被申请人付清首付款298474.00元，余款44万元及时办理了按揭贷款，全部房款738474元在2010年3月付清。2011年12月31日申请人在《XX晚报》刊登《交房公告》载明“原G6-1为2012年元月6日至2012年元月9日9:00至17:00办理交房手续”。被申请人于2012年3月27日办理完毕6-1#楼的竣工验收手续，于2015年12月4日办理完毕《竣工验收备案证》。2016年1月15日被申请人对案涉房屋取得初始登记，经房产测绘的实际面积为220.9平方米，少于合同约定面积2.88平方米。被申请人至庭审之日仍未将案涉房屋的不动产权属登记至申请人名下。
2021年12月，申请人以被申请人未按合同约定交房、办证本会申请仲裁，要求被申请人支付逾期交房、办证违约金、返还房屋面积差价款，因而形成本案。
仲裁请求：
1、请求依法判令被申请人立即向申请人办理XXXX99号11号楼1-2402室的交房手续；并由被申请人向申请人支付逾期交房违约金738474.00元(自2012年1月1日起按日以已交付房价款738474.00元的万分之五暂计至2017年5月18止)，剩余违约金继续按以上标准计至实际交房之日止。
2、请求依法判令被申请人立即向申请人提供办理不动产权属登记需由被申请人提供的全部资料，交由申请人向产权登记部门备案，包括且不限于被申请人名下的初始登记权属证书、产权转移证明、商品房销售发票等；并由被申请人向申请人支付逾期办证违约金7384.74元。
3、请求判令被申请人向申请人退还面积差的房价款9504.00元。
4、请求全部诉讼费用由被申请人承担。
【争议焦点】
1、申请人请求交付房屋及承担逾期交房、逾期办证违约责任的主张是否超过了诉讼时效期间；
2、被申请人是否应承担逾期交房和逾期办理产权登记的违约责任。
双方当事人在庭审过程中申请人坚持要求巨额违约金，被申请人坚持申请人的请求已全部届满诉讼时效。双方当事人各执己见，互不相让，仲裁庭多次做调解工作都无果而终。在仲裁庭制作完裁决书草稿审签过程中，仲裁委秘书处本着妥善化解争议，便利当事人的角度，最后组织了一次调解工作。
考虑到被申请人在仲裁委员会的仲裁案件均是调解结案的，被申请人有一定沟通协调的基础。仲裁委秘书处委派经验丰富的工作人员采取面对面、背靠背的方式再次调解。
秘书处向被申请人某房地产公司释明：对于涉案的房屋确实存在逾期交房和逾期办证的违约行为，且该违约行为一直持续至今。如何认定被申请人在竣工验收合格之前登报公告的交房通知效力，则对于其是否应当承担逾期交房违约金则显得尤为关键。如果否定其效力，则被申请人可能承担巨额违约金。
如果调解结案，对被申请人有利：（1）可以帮助其一并妥善处理有限电视初装费、天然气初装费、空气能热水初装费的缴纳问题，避免二次纠纷；（2）赔偿金额可以与申请人商量确定，还可以避免仲裁文书中出现赔偿字眼，避免引发连锁示范效应。
秘书处向申请人释明：被申请人提出诉讼时效抗辩，对于逾期交房违约金是有道理的。如果调解结案，申请人可以一并处理涉案房屋的其他问题，双方可立即配合办理房屋交付、办证问题。被申请人补偿给申请人的相关费用也可以立即支付到位。
经过秘书处居中协调，切中内心的利弊分析、苦口婆心的劝解，双方当事人当场签署了调解笔录。
【裁决结果】
双方当事人于2022年4月7日，本着互谅、互让、友好协商的原则，最终达成如下调解协议：
一、被申请人某房地产公司愿意立即向申请人余某交付房屋（xxx99号11号楼1-2402室），但申请人余某应配合办理涉案房屋交付手续；
二、被申请人某房地产公司愿意立即提供办理不动产权属登记资料，配合申请人余某办理涉案房屋的产权登记手续；
三、被申请人某房地产公司愿意立即向申请人余某退还涉案房屋面积差价款9504.00元；
四、被申请人某房地产公司愿意立即补偿申请人余某本案争议所引起的损失共计40000.00元；
五、仲裁费用减半收取8806.82元，被申请人某房地产公司承担4000.00元，申请人余某承担4806.82元。
六、双方当事人就本案再无其他争议。
【相关法律法规解读】
依据民法典关于平等协商等基本原则。
【结语和建议】
一、在房地产市场下行的大趋势下，商品房买卖合同纠纷案是当前高发纠纷，裁判机构把握好此类纠纷化解规律和当事人心里，利用各种资源和信息，大力推进调解结案、促进案结事了是完全可行的。
二、作为裁判机构则需要全面审视，仔细分析各方证据材料和当事人的利益诉求，找出各自利弊和契合点，然后切中要害，适时推进调解协议的达成。调解应当贯穿仲裁全过程，进行“见缝插针”式调解。
