案例内容
【案情简介】
2017年5月12日，吉祥公司与张某、李某、王某签订《租赁合同》，约定该三人租赁吉祥公司位于哈尔滨市南岗区某街道房产一处，共1710平方米用于从事健身项目的经营。合同约定租期为八年，自2017年7月15日至2025年7月14日，年租金和物业费共计120万元，每次提前30日一次性付清全年租金和物业费全款。至2019年7月16日，张某、李某、王某未支付2019年7月15日至2020年7月14日租金和物业费，经吉祥公司多次催告仍拒不支付，且累计拖欠租金15日以上。在此期间，张某、李某、王某单方面解除《租赁合同》，并提前撤出经营场所，致使合同无法履行。张某、李某、王某的行为已经违反《中华人民共和国合同法》以及双方签订的《租赁合同》有关条款。故吉祥公司申请仲裁，请求裁决：1.张某、李某、王某按照合同约定支付租金40万元，物业费85万元，共计125万元；2.张某、李某、王某承担本案仲裁费。
张某针对吉祥公司请求答辩称：因吉祥公司不能提供涉案房屋的产权证，导致张某经营的健身会馆无法通过消防验收，不能继续经营使用，合同目的无法实现，张某有权单方解除合同，吉祥公司无权要求继续支付租金和物业费。2017年5月，张某三人从吉祥公司处租赁涉案房产，进行了全面装修和消防工程建设，经营了一家健身会馆。在办理消防验收过程中，南岗区消防大队明确要求提供房产的产权证，吉祥公司未能提供，告知张某三人已沟通好可以开业经营。2019年7月5日，南岗区消防大队将张某三人经营的健身会馆查封，无法继续经营使用。2017年7月15日至2019年7月14日的租金和物业费张某三人已缴纳；2019年7月9日后，张某三人已撤出吉祥商场，因此吉祥公司无权要求再行支付2019年7月15日后的租金和物业费。经张某了解，吉祥公司出租的涉案房屋属于违建，没有建设工程规划许可证，租赁合同应属无效，无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。吉祥公司明知涉案房屋属于违建，未取得建设工程规划许可证，无法办理消防验收并用于经营使用，还将房屋出租，存在过错，无权要求张某支付任何租金和物业费，故请求依法驳回吉祥公司的全部仲裁请求。
李某针对吉祥公司请求的答辩同张某。
王某经依法送达，无正当理由未出庭，亦未向仲裁庭递交针对吉祥公司请求的书面答辩意见。
本案中张某提出反请求称：2017年5月12日及13日，张某、李某、王某与吉祥公司签订《租赁合同》，约定吉祥公司将案涉房产和物业消防设施设备出租给张某、李某、王某，用于经营健身项目。租期八年，自2017年7月15日至2025年7月14日，年租金40万元、年物业费80万元起逐年递增。合同签订后，张某、李某、王某向吉祥公司按每半年和每季度付款的方式交付两年租金及物业费共计245万元。由于吉祥公司无法提供房屋权属证书导致不能办理消防许可，2019年7月5日该经营场所电闸被哈尔滨市公安局消防支队南岗大队查封，导致张某、李某、王某无法继续经营。无奈三人要求与吉祥公司终止《租赁合同》，并于2019年7月9日与吉祥公司负责人进行交接，2019年7月14日向其送达了《终止房屋租赁撤场告知函》。双方《租赁合同》约定的物业费并不存在，合同中关于物业费的约定系吉祥公司为逃避纳税，该合同应认定无效。因吉祥公司提供租赁物无法正常经营使用，合同目的无法实现，故张某提出仲裁反请求，请求裁决：1.解除张某与吉祥公司、李某、王某分别于2017年5月12日和2017年5月13日签订的《租赁合同》；2.吉祥公司向张某返还履约保证金25万元；3.吉祥公司承担反请求仲裁费。
吉祥公司针对张某的反请求答辩称：吉祥公司出租的房屋符合法律规定，有建设划许可证及相关完备手续，故不同意张某的反请求主张。
李某针对张某的反请求答辩称：同意张某反请求的全部主张。
王某经依法送达，无正当理由未出庭，亦未向仲裁庭递交针对张某反请求的书面答辩意见。
【争议焦点】
1.关于案涉《租赁合同》的效力及吉祥公司本请求应否支持的问题；
2.关于要求解除案涉《租赁合同》，并请求吉祥公司向张某返还履约保证金是否应得到支持的问题。
【裁决结果】
（一）驳回申请人吉祥公司的全部仲裁请求；
（二）驳回反请求申请人张某的全部仲裁反请求。
【相关法律法规解读】
（一）关于案涉《租赁合同》的效力及吉祥公司的仲裁请求是否应予支持问题。参照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。吉祥公司作为房屋出租方，对案涉出租房屋已取得建设工程规划许可证负有举证责任。吉祥公司主张案涉屋取得规划审批，对其主张提供的证据为《建设工程规划许可证》、哈尔滨市城市规划设计研究院作出的案涉房屋的平面与立面图、哈尔滨市公安局消防处出具的两份意见书。其中《建设工程规划许可证》无法证实其建设规模包括案涉房屋，吉祥公司亦自认案涉房屋不在该许可证范围之内；其提供的哈尔滨市城市规划设计研究院作出的案涉房屋平面与立面图，并无经规划行政部门审批的内容，图上加盖的仅为黑龙江省施工图“出图统一专用章”，该印章内容包括设计单位、证书编号、设计资质、发证机关。从该出图专用章可明显看出，其中发证机关“中华人民共和国建设部”系针对设计单位资质证书，并非吉祥公司主张的该图纸所涉工程系经中华人民共和国建设部审批，即该加盖“出图统一专用章”的图纸不能证明其工程内容已经建设规划部门审批。至于吉祥公司提供哈尔滨市公安局消防处作出的关于吉祥公司二期工程消防验收的相关意见，无论该意见内容如何，均不能以此认定、代替案涉工程已取得建设工程规划许可证。综上，因吉祥公司未能提供证据证明案涉房屋取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁合同》应属无效，故吉祥公司要求继续履行合同并要求张某、李某、王某按合同约定支付租金、物业费的请求不应得到支持。
（二）关于张某要求解除案涉《租赁合同》，并请求吉祥公司向其个人返还履约保证金是否应得到支持问题。依据前文所述，仲裁庭已确认案涉《租赁合同》无效，故对于一个无效的合同无需再次解除，因此对于张某要求解除案涉合同的请求，仲裁庭不予支持，同时承租方支付的履约保证金吉祥公司依法应予返还。但《租赁合同》约定该保证金的缴纳主体为乙方，即张某、李某、王某三人，现张某未能提供证据证明另外两位承租人（李某、王某）均同意将保证金向其个人返还，因此对其请求仲裁庭在本案不予支持。该保证金返还问题可待张某、李某、王某协商后另行解决。
因此，仲裁庭依据《中华人民共和国仲裁法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条，参照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条之规定，作出本案仲裁裁决。
【结语和建议】
房屋租赁合同是指出租人将房屋占有及使用的权益通过一定的对价转让给承租方的协议。其内容是仅转让案涉房屋的占有而不转让所有，同时承租人需定期向出租人支付租金，并于约定租赁期限届满后将房屋完好地归还给出租人。此类合同在签订时通常分为居住使用和商业使用，在签订合同时双方当事人需要明确案涉房屋的具体用途，若承租方违反合同约定使用房屋，则出租人有权收回案涉房屋并要求对方承担违约责任。同样的，出租人交付的房屋也应当符合双方当事人的约定并能够实现合同目的。
本案中，因出租方吉祥公司作为租赁房屋的产权人，未能举示证据证明案涉房产取得建设工程规划许可证，因此在案涉合同属非法建筑的情况下，双方签订的《租赁合同》应属无效且自始无效，吉祥公司无权依据无效的合同要求对方支付房屋租金。对张某而言，因其与李某、王某系合作关系，在仲裁过程中，王某均未出现行使其权利，因此张某单方要求返还三人共同交纳的保证金，无合同及法律依据；该保证金需三人协商后另案处理。
房屋租赁合同虽然并不复杂，但在签订及履行过程中仍需多加注意，对于承租人来说需要核查出租人的身份证明及房屋是否具有合法的产权，并就水、电、煤气、采暖、物业等费用进行明确与交接；对于出租人，需要确保自身有权签订案涉租赁合同并提供合格的承租物，明确租赁合同的起止期限及租金的支付方式。双方均应按照合同约定依法行使权利并履行义务。
