案例内容
【案情简介】
2017年，某商业银行委托案外人龙运拍卖行对位于哈尔滨市某房屋进行公开拍卖并代收购房款。2017年12月5日，刘某通过公开竞价成交拍卖房屋。同日，刘某与龙运拍卖行签订《拍卖成交确认书》，确定房屋成交价为20万元（人民币，下同）、佣金为1万元。随后刘某依约向龙运拍卖行支付了全部购房款及佣金。2018年2月7日，刘某与某商业银行签订《存量房买卖合同》，约定刘某购买某商业银行所有的案涉房屋，建筑面积为49.17平方米，成交价格为20万元，税费由刘某承担。某商业银行收到购房款后双方办理了不动产过户登记手续，却一直没有向刘某交付涉案房屋，因涉案房屋一直被案外人杨某占有。2018年7月3日，刘某向人民法院提起物权保护纠纷诉讼，请求杨某立即迁出；但人民法院作出的一审及二审民事判决，均驳回了刘某要求杨某迁出的请求。刘某购买了房屋，却一直无法使用涉案房屋，不能达到购买房屋的根本目的，故刘某申请仲裁，请求裁决：1.解除双方签订的存量房买卖合同；2.某商业银行返还购房款20万元及房产差价损失（损失金额待鉴定后确定，暂定为100元）；3.某商业银行赔偿过户费及税费19,869.70元、佣金1万元、诉讼费损失200元；4.某商业银行承担本案仲裁费用。
某商业银行答辩称：（一）2012年12月18日，因借款人李甲（贷款后因病死亡）拖欠某商业银行贷款本息，某商业银行与李乙签订《以物抵债协议》，约定李乙自愿以案涉房屋抵偿李甲拖欠某商业银行的贷款本息。在李乙取得并将案涉房产的所有权转让给某商业银行后，某商业银行依法依约又将案涉房产所有权转让给刘某，故《存量房买卖合同》有效。（二）案涉房产已过户到刘某名下，刘某已取得不动产物权。人民法院二审民事判决书的已确认“某商业银行委托龙运拍卖行对案涉房屋公开拍卖，由刘某竞买成功。嗣后其支付了相应对价，并取得了案涉房屋的不动产权登记证书”，由此可知某商业银行已履行合同义务，配合刘某进行不动产权变更登记，刘某请求解除合同没有事实和法律依据。（三）刘某明知案涉房屋有第三人侵占情况，仍参与拍卖，又因标的物瑕疵要求解除买卖合同，某商业银行不承担瑕疵担保责任。1.某商业银行与刘某签订的《存量房买卖合同》第二条房屋使用现状，“买卖双方均已实地查看该房屋现状，且清楚该房屋使用情况......确认按约定将该房屋以现状出售给买方”，刘某已签字确认。以上事实足以证明，刘某确认自己已实地查看房屋、了解房屋实际情况，并自愿接受“买受人自行办理过户手续，并自行清户及进户”约定。2.《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定，买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。龙运拍卖行严格执行《中华人民共和国拍卖法》及相关法律法规规定，在拍卖前已详细告知刘某，使刘某了解房产真实情况。三次向刘某确认明知房屋被第三人占用，需要自行清户情况，分别如下：（1）《拍卖规则》第四条约定竞买人在拍品展示期间应认真查阅有关拍卖资料，实地查验标的。在对标的的现状及瑕疵取得充分了解并认可后，方可参加竞买。一旦参加竞买即视为接受标的的现状及瑕疵，拍卖成交后，拍卖人和委托人对此产生的一切争议不再负有责任。（2）《拍品目录、瑕疵声明及竞买注意事项》明确注明“现该标的被第三人占有，委托人多次清户未果，买受人自行办理过户手续，并自行清户及进户”。（3）拍卖前刘某与龙运拍卖行签订《拍卖成交确认书》，其中第二条约定拍卖人在拍卖前已经明示拍卖标的的状况，声明拍卖标的存在的瑕疵，买受人予以确认。综上，刘某在明知标的物存在瑕疵的情况下仍参加拍卖，是对标的物现状的认可，应自行承担交易风险。（四）案涉房屋最初委托拍卖时参考价为50万元，多次降价拍卖流拍，最终以20万元成交。刘某以如此低价参与竞拍，说明其认同涉案房产拍卖价格与瑕疵价值相当，竞拍成交价20万元符合刘某的心理预期，竞拍成功并取得房产所有权是其内心真实意思表示。且房屋成交价格已经包含因案涉房屋瑕疵带来的损失，反映了案涉房屋真实的市场价值，刘某要求解除合同返还购房差价款没有事实和法律依据。综上，请求仲裁庭依法驳回刘某仲裁请求。
【争议焦点】
1．关于《存量房买卖合同》的效力问题？
2．银行或拍卖行在拍卖前是否向刘某告知过案涉房屋被第三人占有的瑕疵的问题？
【裁决结果】
1.驳回申请人刘某的全部仲裁请求；
2.申请人刘某预交的仲裁费用由其自行承担。
【相关法律法规解读】
本案中双方签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。在一般的房屋买卖合同的履行过程中，出卖人应当承担买受人取得交易房屋占有、使用、收益、处分权利的瑕疵担保责任。但本案中，刘某系通过拍卖方式拍得案涉房屋，刘某与某商业银行签订《存量房买卖合同》系某商业银行作为案涉房屋拍卖委托人，为履行拍卖人龙运拍卖行与竞买人刘某签署的《拍卖成交确认书》而签订的，因此对《存量房买卖合同》产生争议的处理不仅要依据双方行为时生效的《中华人民共和国合同法》的相关规定，还要遵循作为特别法的《中华人民共和国拍卖法》中的特别规定处理。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款规定“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”本案审理过程中，通过某商业银行举示的《拍品目录、瑕疵声明及竞买注意事项》可以认定在案涉房屋拍卖前，龙运拍卖行向刘某声明了案涉房屋存在的瑕疵即“现该标的被第三人占有，委托人（某商业银行）多次清户未果，买受人自行办理过户手续，并自行清户及进户”，作为拍卖人的龙运拍卖行向竞买人刘某作出的上述瑕疵声明，足以使得作为竞买人的刘某清晰的知悉案涉房屋存在被第三人占用、某商业银行不能履行案涉房屋现实交付的义务、竞买人刘某如竞买成功应当自行解决案涉房屋被第三人占用问题的瑕疵情形。此时，刘某有权依据上述瑕疵作出选择：（一）接受上述瑕疵参与竞买并在成功竞买后承受瑕疵引起的法律后果；（二）不接受上述瑕疵并放弃参与竞买。而刘某在明知作为拍卖标的的案涉房屋存在上述瑕疵的情形下，仍然选择作为竞买人参加竞拍，通过竞价方式成功竞买案涉房屋，并与龙运拍卖行签署《拍卖成交确认书》的一系列行为，是其对自身民事权利设限的自由处分行为，该种处分自身权利的行为并不存在无效的情形，因此刘某应当自行承担拍得案涉房屋后出现的一切风险与法律后果。本案中其又以“一直无法使用涉案房屋，不能达到购买房屋的根本目的”为由，要求某商业银行承担瑕疵担保责任，从而实现其解除《存量房买卖合同》并赔偿损失的请求，没有事实及法律依据，因此仲裁庭对刘某的仲裁请求不予支持。基于前述理由，仲裁庭对刘某提出的要求对案涉房屋差价款进行评估鉴定的申请亦不予准许。
【结语和建议】
在签订拍卖合同时，竞买人需要实地查看标的物现状，并注意标的物有无瑕疵；若标的物存在一定程度的瑕疵时，需要综合判断自己能否接受上述瑕疵，若不能接受的，则建议退出竞买程序。对于拍卖行来说，因为标的物的现状是竞买人主要注意的焦点，也是法律规定需要尽到告知义务的必备条款，因此在对有瑕疵的标的物进行拍卖时，需书面告知竞买人标的物的现状、所在位置、瑕疵情形等内容，并预留出足够的时间以便竞买人可以对标的物实地考察。本案中，拍卖行向竞买人作出的上述瑕疵声明，足以使得竞买人清晰的知悉案涉房屋存在被第三人占用的瑕疵情形。而其在明知作为拍卖标的存在上述瑕疵的情形下，仍然参加竞拍并成功竞买案涉房屋，其后又与拍卖行签署《拍卖成交确认书》的一系列行为，是其对自身民事权利设限的自由处分行为，因此竞买人应当自行承担拍得案涉房屋后出现的相应风险与法律后果。
随着人民法院强制执行的力度越来越大，拍卖已逐渐走进人们的视野之中，在签订拍卖合同时需要注意，一定要根据拍卖行的指示对拍卖标的进行实地查看，以确认拍卖物是否存在瑕疵，同时对特殊拍卖物应当一并查看相关附件资料。在成功竞买后，需及时签署销售确认书，索要销售证明和有关资料，并及时向相关部门办理权属登记。
