案例内容
【案情简介】
申请人为房屋购买方，被申请人为房屋出卖方。申请人与被申请人在中介公司签订《合同》，约定申请人购买被申请人名下住宅楼房产，实际成交总价为313万元。同日，双方又签署《补充合同》，约定在合同签订之日起三日内，申请人支付被申请人购房定金5万元。后申请人分别通过建设银行和个人微信，给被申请人共计转账5万元。
申请人又与被申请人签署《补充协议一》，约定申请人给被申请人提前偿还银行贷款和公证费用，收到房屋预付款后，1-2月内被申请人协助申请人办理房屋过户手续。而后申请人通过银行转账给被申请人转账30万元。被申请人提供的证据显示，被申请人在收到申请人30万元首付款当日，便偿还贷款30万元。
申请人后与被申请人签署《补充协议二》，其中约定：申请人于次月2日给被申请人结清剩余尾款。若申请人未能在次月2日当日支付被申请人剩余房款，属申请人违约，定金不退，中介费由违约方支付，原购房合同作废。经查，申请人未支付剩余房款。
后申请人以被申请人收到30万元后未办理还款解押事宜为由，向被申请人发出《催告函》，要求被申请人履行合同。后申请人又向被申请人发出《解除合同通知函》，要求同被申请人解除合同。
申请人的仲裁请求为：（1）请求确认申请人同被申请人签订的《合同》及相关补充协议已经解除；（2）请求被申请人返还已付购房款35万元，并按照合同约定支付总房款0.5%的违约金；（3）请求由被申请人支付本次购房产生的中介费，并按照年息24%支付以上款项（购房款、违约金、中介费），自合同解除之日起至款项付清之日止的迟延履行、资金占用的利息。
【争议焦点】
1、双方签订的合同是否成立？是否已经解除？
2、本案是否存在违约，违约责任由谁承担？
3、中介费由谁承担？
【裁决结果】
仲裁庭认为，申请人与被申请人签署的《合同》及其相关补充协议，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，作为审理本案的依据。
1、关于申请人请求确认双方签订的《合同》及相关补充协议已经解除的仲裁请求。基于上述仲裁庭查明的事实，申请人主张合同履行期间从未收到被申请人房屋还款解押的相关信息缺乏事实证据。申请人向被申请人发出《解除合同通知函》，要求被申请人解除合同。被申请人在合理的期限内并未对申请人解除合同的通知作出回复，且在庭审过程中，被申请人表示在双方签订第二份补充协议之后，申请人仍未按照协议支付剩余购房款，导致合同无法继续履行。综上，对于申请人此项仲裁请求，仲裁庭予以支持。
2、关于申请人请求裁决被申请人返还已付购房款350000元，并按照合同约定支付总房款0.5%违约金的仲裁请求。仲裁庭认为，申请人与被申请人签署《补充协议一》明确约定：申请人给被申请人提前偿还银行贷款和公证费用。后申请人通过银行转账给被申请人30万元，剩余的约定款项并未支付。同日，被申请人在收到申请人30万元款项便偿还贷款30万元。次月双方签订《补充协议二》中明确约定：申请人于次月2日给被申请人结清剩余尾款。若申请人未能在次月2日当日支付被申请人剩余房款，属申请人违约，定金不退，中介费由违约方支付，原购房合同作废。经查，申请人并未支付剩余房款，申请人存在违约行为。仲裁庭认为，《合同》及相关补充协议已经解除。根据双方合同约定，申请人存在违约行为无权要求被申请人退还5万元定金，也无权要求被申请人按照合同约定支付违约金。但是因双方之间合同已经解除，被申请人应当将申请人支付的30万元购房预付款予以退还。
3.关于申请人请求由被申请人支付本次购房产生的中介费，并按照年息24%支付以上款项（购房款、违约金、中介费），自合同解除之日起至款项付清之日止的迟延履行、资金占用期间利息的仲裁请求。申请人与被申请人于签署《补充协议二》约定：中介费由违约方支付。中介费的收取方为中介机构。根据双方之间合同及协议约定，申请人存在违约行为，且根据双方约定，申请人无权要求被申请人按年息24%支付以上款项（购房款、违约金、中介费）自合同解除之日起至款项付清之日止的迟延履行、资金占用的利息，因此申请人无权要求被申请人支付中介费用。因此对于申请人的此项仲裁请求仲裁庭不予支持。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
【结语和建议】
本案案情清晰，法律关系明确。本案中，双方签订《合同》，后又经双方确认，签订两份补充协议。双方成立买卖合同关系。该合同关系合法有效，双方应严格依照合同约定履行各自义务。
合同是双方当事人协商一致的结果。既然双方当事人在自愿，平等的基础上订立了合同，那么、按合同履行义务应当是毫无疑问的。然而，合同签订后，一方当事人可能会因为种种原因而主观上不想履行或不想完全履行合同。本案中，在申请人支付首付款后，未及时支付合同尾款，致使合同无法继续履行。因此，原告未依约支付剩余购房款，构成根本违约并导致合同无法继续履行。根据《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故仲裁请求未能得到支持。
在合同签订过程中：要尽量做到细致，尽量规范化，认真阅读合同，明确自身的权利和义务，核实合同标的与实际标的一致性，避免给以后的合同履行造成不必要的麻烦。
在合同履行过程中：（1）诚实信用原则是履行合同的重要原则。它要求合同当事人要恪守信用，言行一致，当合同规定不明确或发生争议时，双方应本着诚实信用原则履行合同义务。（2）要坚持全面履行原则，又称正确履行原则或适当履行原则。它要求合同当事人必须按照合同约定的标的、数量、质量、价款或报酬、履行地点、履行期限、履行方式等要求履行合同，申请人迟延履行支付尾款义务违背了全面履行原则。（3）要坚持协作履行原则，是履行合同的又一重要原则，它要求当事人不仅要全面严格履行自己的合同义务，而且要积极配合对方，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
