案例内容
【案情简介】
2016年4月，某家园小区物业服务项目进行了公开招标采购。物业公司（本案申请人）与该小区所在地村委会（本案被申请人）签订物业服务合同，合同约定：小区所在地村委会通过公开招标，选聘物业公司并将某某家园小区委托给物业公司实行专业化物业服务；合同第九条约定：物业公司承接本合同物业服务实行自负盈亏包干制，村委会（本案被申请人）有配合物业公司（本案申请人）催缴物业服务费的权利和义务。2017年7月，物业公司与村委会签订《合同终止交接协议》，协议约定：物业公司与村委会2016年4月签订的《物业服务合同》已于2017年7月终止，物业公司与村委会不再续签合同；同时协议第十条约定：物业费按《物业服务合同》结算；协议第十一条约定：物业公司垫付电费共计X元，合同签订之后三日内由村委会给付物业公司。后部分业主未按时交纳物业费，截止至物业公司与村委会签订《合同终止交接协议》，共计欠付申请人物业服务费XXXX元。庭审中，物业公司认为：根据物权法及物业管理条例之规定，选聘物业服务企业应当由业主大会进行决定，村委会无权以业主大会的名义选聘物业服务企业，物业公司与村委会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，物业公司依据物业服务合同起诉业主，会因该合同未经业主大会讨论而被驳回相关的诉讼请求。物业公司在《合同终止交接协议》中明确约定了由物业公司与村委会按《物业服务合同》结算，该协议只约束物业公司与村委会，不涉及任何第三方。
村委会认为：涉案小区的建设单位是村委会，且小区建成后一直未成立业主委员会，是由两个村委会代行业委会的部分管理权，村委会的身份应当界定为建设单位或业委会，按照物业管理条例规定及合同约定，申请人应当向接受服务的小区业主主张物业服务费；且村委会对物业公司主张的物业服务费欠款数额不知情，故应当驳回申请人的仲裁请求。
【争议焦点】
本案申请人进行物业服务，该物业服务的交费主体应当哪方，按照双方签订的《物业服务合同》约定，本案被申请人并非物业服务费的交费主体，其仅有配合申请人催缴物业费的义务。但根据双方签订的《合同终止交接协议》约定，物业费按照《物业服务合同》进行结算，该结算应当如何理解，协议第十一条约定对于物业公司垫付的电费进行了约定，由村委会承担给付义务。该《合同终止交接协议》并不存在第三方，合同相对方仅存在物业公司与村委会两方，对于本案物业费的给付主体应当如何认定。
【裁决结果】
被申请人支付申请人垫付的电费XXXX元，主体不适格，驳回申请人的其他仲裁请求，仲裁费按比例分担。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第六十条；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条。
【结语和建议】
申请人与被申请人签订的物业服务合同真实合法有效。本案审理中查明，该小区为集资建设项目，村委会为小区的建设方，小区尚未成立业主委员会。庭审中申请人对本案主体问题进行了阐述，认为：双方在《合同终止交接协议》中明确约定了按物业服务合同结算，该协议只约束村委会与物业服务企业，不涉及任何第三方，按照合同相对性原则，申请仲裁村委会并无不当。但仲裁庭认为：村委会在小区未成立业委会前，作为新农村集资建房组织方与物业公司签订的物业服务合同应当为建设方与物业公司签订的前期物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。另外《物业服务合同》中明确约定，被申请人仅有配合申请人催缴物业费的权利义务，可以认定本案合同的交费主体应当系业主，而非被申请人。双方签订的《合同终止交接协议》中也并未对原《物业服务合同》中约定的交费主体进行变更，申请人请求被申请人承担物业服务费的主张无事实及法律依据。
虽然仲裁庭依据双方当事人的合同约定驳回了申请人的仲裁请求，具有合同及法律依据，且根据物业服务纠纷的惯例，交费主体确实应当为业主。但根据双方签订的《合同终止交接协议》，该协议的主体仅有村委会与物业公司，按照合同相对性原则，其应为合同双方当事人，协议中约定了物业费按照物业服务合同结算，且约定了物业公司垫付的电费由村委会承担给付的义务，故对于物业费的结算是否应当由村委会承担给付义务也存在理解上的歧义，本案主体问题存在一定争议。另，在业主委员会未成立的情况下，作为特殊建设单位的村委会是否属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的建设单位，在法律中也没有明确的规定，司法实践中可能会造成对此类案件产生不同的理解，作出不同的裁决或判决。
