案例内容
【案情简介】
申请人某甲等12户于2019年期间与被申请人邵阳某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定申请人购买邵阳某房地产开发有限公司建设的某某公馆某某号房，出卖人应当在2017年12月31日前交付房屋，逾期交房应当按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应按已付房价款的0.50%支付违约金，并约定发生争议提交邵阳仲裁委员会仲裁。申请人某甲等12户已按约支付全部购房款，被申请人邵阳某房地产开发有限公司未依约在2017年12月31日交房，且在没有竣工验收、不具备交房条件的情况下通知申请人收房。申请人于2018年某某月某某日办理收房手续，交纳物业管理费。被申请人至今未依约向申请人支付逾期交房违约金，也未依约办理权属登记，遂引发本次纠纷。
申请人依据双方签订的仲裁条款申请仲裁，请求裁决支持：1.被申请人邵阳某房地产开发有限公司向申请人某甲等12户支付逾期交房违约金58420元，逾期办理权属登记违约金20981元。2.本案仲裁费由被申请人邵阳某房地产开发有限公司承担。
【争议焦点】
一、涉案交房时间如何界定，被申请人是否逾期交房？
二、逾期交房的违约金如何计算？
【裁决结果】
一、被申请人邵阳某房地产开发有限公司应在2020年6月30日前向申请人某甲等12户支付逾期交房违约金共58420元。
二、案涉房屋产权在2020年7月31日前登记至申请人某甲等12户名下，申请人某甲等12户放弃向被申请人邵阳某房地产开发有限公司追究逾期办证违约金的权利。如案涉房屋产权未在2020年7月31日前登记至申请人某甲等12户名下，则被申请人邵阳某房地产开发有限公司应向申请人某甲等12户支付逾期办证违约金20981元。
三、申请人某甲、被申请人某房地产开发有限公司双方其他无争议。
四、仲裁费共计XXXX元由被申请人某房地产开发有限公司承担，被申请人某房地产开发有限公司在支付逾期交房违约金时一并支付给申请人某甲等12户。
【相关法律法规解读】
本案中，申请人、被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。申请人已付清购房款，而被申请人没有严格按合同约定的期限交房，也未按合同约定的期限办理权属登记，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”；第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”；第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被申请人应承担逾期交房的违约责任及逾期办理权属登记的违约责任。故申请人要求被申请人支付逾期交房违约金，逾期办证违约金及办理权属登记的请求应得到支持。
【结语和建议】
消费者与房地产开发商在商品房预售合同履行过程中因逾期交付而产生的纠纷，一般情况下，当事人签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。逾期交房往往会有一些特别的争议焦点，如房地产开发商在约定期限内向消费者交付房屋是否必须经竣工验收备案才符合交房条件。又如在于合同履行过程中是否出现足以影响竣工验收备案并交付房屋的情形，且符合《合同法解释二》第二十六条规定的情势变更情形使得房地产开发商享有免除或者减轻违约责任的权利等。
对于房地产开发商来说，应当在合同中明确约定交房的条件。一般情况下，房地产开发商都会以“商品房经验收合格”作为交房条件。但有些消费者会认为必须经竣工验收备案，才符合“商品房经验收合格”的条件。根据现行法律法规的规定，商品房经验收合格是指商品房通过建设、勘察、设计、施工、工程监理单位五方的验收，竣工验收备案并非法律规定的强制性房屋交付条件。为了减少不必要的争议，房地产开发商也可以在合同中明确说明通过建设、勘察、设计、施工、工程监理单位验收合格取得《竣工验收报告》，即已符合合同约定的“商品房经验收合格”交付条件并明确约定消费者逾期收房的后果。
当房地产开发商以不可抗力或情势变更为由主张减免逾期交房责任的，由于房地产开发商对“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”以及“不可抗力”负有举证责任，房地产开发商应当特别注意收集由机关单位向社会公布的可能涉及到情势变更或不可抗力的相关信息，对于可向相关机关申请出具相关证明的，应当及时依法申请相关机关单位出具证明。
对于消费者来说，在与房地产开发商签订合同的过程中，一定要注意交房条件、交房期限、免责或减责以及违约责任等条款。当消费者认为房地产开发商交付的房屋不符合交房条件，以此为由拒绝收房的，应当及时固定、搜集证据。消费者认为需要特别约定经竣工验收备案，才符合交房条件的，应当在签署购房合同前甚至签署意向书前与房地产开发商积极沟通协商，将“经竣工验收备案”作为合同交房条件条款的一部分。
