案例内容
【案情简介】
王先生和陈女士2013年相恋，2015年3月购买了洪山区的一套商品房作婚房，总价为55万余元。陈女士工作单位有优惠减免1万元，王先生母亲支付了首付款16万余元。王先生负责偿还38万元贷款，陈女士也有还款。
2016年10月，两人搬到婚房居住，双方还在亲友前举办了婚礼，但未领结婚证。不料2017年9月，两人感情生变后分手，对于房子如何分割，无法达成一致意见。
2018年9月，王先生将陈女士告上法庭。王先生认为，婚房是结婚的必需品，双方共同购买婚房，实际上是他对陈女士附义务的赠与。如今双方已分手，也就不存在赠与了，他要求判决房子归自己所有。
陈女士则辩称，婚房为双方在同居期间的共同财产，属于共同所有，扣除首付款和剩余贷款后应平均分割。而且两人同居时，自己为小家庭也做出了很大的贡献，为王先生付出了很多感情，也曾造成过身体上的伤害，这些都是金钱无法弥补的。
【调查与处理】
法庭调查，发现该房屋现有价值为143万元，还剩35万余元贷款未还清。经审理，法院认为，两人并未登记结婚，双方并没有约定涉案房屋为王先生对陈女士的赠与。因此，王先生“婚房是对陈女士附义务的赠与”主张并不合理。
法院同时认为，两人2015年3月购买婚房，2016年12月才以夫妻名义同居，房子不属于以夫妻名义同居生活期间取得的财产，所以不能按照同居关系财产进行分割，陈女士提出的分割方式也不合理。
最终，法院认定婚房为两人共同购买，应按照出资额确定份额。除去银行贷款，王先生、陈女士为购买房屋实际出资为17万余元（包含优惠的1万元）。如今婚房价值为143万余元，经核算，确定陈女士占有婚房现价值的份额8万元。考虑贷款等因素，法院判婚房归王先生所有，王先生自行负担剩余的银行贷款，并赔偿陈女士15万元。双方没有上诉，目前判决已生效。
【法律分析】
恋爱关系区别于婚姻关系，通常情况下法律对于恋爱关系是不予保护与救济的，然而目前恋爱和婚姻节奏的加速，也产生了个别特例。上海高级人民法院出台的《关于审理分家析产案件若干问题的意见》中，第五条规定恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。由此可见，就恋爱期间共同购房这一情况，法律的规定基本参照了婚姻关系的处理方法，就恋爱期间共同购房后恋爱关系终止后也可以析产分割。
1、恋爱期间共同购买的房屋是共同共有还是按份共有？
根据《物权法》第一百零三条、第一百零四条的规定，恋人之间不具有家庭关系等共同共有的基础关系，在没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的情况下，应当视为按份共有。按照出资额确定各自的产权份额；不能确定出资额的，视为等额享有。
2、购房按揭贷款是否应当计入出资额？
恋爱期间按揭买房时，作为产权份额划分依据的出资额不仅包括双方支付的首期款，而且还包括一方或双方通过银行按揭贷款投入的款项。如果以一方的名义办理贷款，则贷款总额应计入申请贷款方的出资数额，并作为申请贷款方产权分割的出资比例。如果是以双方的名义办理贷款，而双方又没有约定债务负担比例，则应视为双方在贷款总额内的出资额相等，将贷款总额各自计入双方产权分割的出资比例。
3、已偿还的贷款、购房开支（如购房税费等）是否应当计入出资额？
在按揭贷款买房时，银行同意贷款并放款至开发商账户之后，房屋价款即已全部支付完毕，付款义务已告完成，双方的产权份额随之确定。至于日后双方各自偿还银行贷款数额的多少，只是双方与银行的债权债务关系，属于该房屋产生的对外债务，并不是对房价款的继续支付，更不会引起房屋产权份额的变化。
房屋过户所发生的税费、房屋使用过程中发生的装修费、水电费、管理费等各项开支均是房屋所产生的对外债务，不属于购房出资，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，双方应按照各自共有份额承担这些费用开支。一方对外偿还的债务超过自己应当承担的份额，有权向另一方追偿，但该偿还的债务不应作为该房屋产权分割的出资比例。
但在现实生活中，由于购房的情侣一般均即将结婚，双方财务支出、经济往来很难分清，通常对购房款很难作清晰认定，法院最后一般多根据公平原则予以平分，这难免会使实际多出资一方利益受损。因此，情侣在婚前生活中如果购买房屋或者购置其他大宗物品时，应尽量保留出资原始凭证，在可能的情况下进行财产公证，对双方的权利义务作出明确约定，以避免因权属不清而产生纠纷。
同时，还经常存在一方或双方父母赞助子女出资买房的情况。其实，为避免以后纠纷，无论房屋产权证做谁的名字，都有必要明确该赞助的性质。如属于借款的，可要求男女双方合写一张借条；如果仅想赠与一方的，最好签署赠与合同并通过公证或律师见证，注明该款项只赠与女方或男方，并明确写清该款项专门用于购买房产。如此，根据《婚姻法》司法解释（二）第二十二条“ 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”规定，该款项及房子的相应份额将明确为一方的财产。无论是采用哪一种方式，对于父母赞助款用于购买房屋的，建议都通过银行转帐形式支付，避免现金交付空口无凭。当然，对于解决这个问题，还可以采取双方在产权登记中约定按份共有，并约定双方具体份额或是在购房合同及房产证加上父或母的名字等办法。
其实，最妥善的方法是双方事先根据《婚姻法》第十九条“ 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”的规定签署婚前财产协议，对双方婚前财产的数量、范围、价值和产权归属包括之前所购买的房屋等问题作出详细规定，这是解决婚姻、财产纠纷的最可靠的法律依据，对于稳定家庭关系和财产关系，预防婚姻纠纷，保护夫妻双方的合法权益很有助益。由于缺乏婚姻的保护，同居期间取得的房产不能按照夫妻共有财产以及过错程度来分配，法院通常依据证据，按出资比例分配，不是想当然的房子在谁名下就一定归谁，所以提示热恋中的情侣，共筑爱巢也要留好证据。
【典型意义】
法律界人士建议，恋爱期间合伙买房要慎重，为了避免将来出现纠纷，要签订出资协议，保留好自己的出资凭证。父母出资可以通过银行转账、打借条或者赠与合同的方式呈现。建议，最好双方事先能约定下份额，如果份额不能约定的话，也要对房屋的出资情况，包括银行转账记录、现金出资等相关证据做好保留工作。万一以后有纠纷了，也能说得清道得明。
