案例内容
【案情简介】
（本案原告朱永某、徐某某，被告朱国某、虞某某，为简要内容，故在下列内容表述时，原、被告皆以朱永某、朱国某表述。）
原告朱永某、被告朱国某系同胞兄弟，同为临城街道马鞍村村民。1993年3月朱永某就座落于舟山市定海区临城街道马鞍110号、111号的土地取得了一本《集体土地建设用地使用证》，该证件上载明的用地面积为96平方米。2005年3月，原告朱永某、徐某某夫妻与被告朱国某、虞某某夫妻共同将马鞍110号、111号上的房屋拆除后，分别出资建造了两幢房屋，其中位于西边的马鞍110号的一幢房屋为朱永某所有，位于东边的马鞍111号为朱国某所有，均未办理相关的审批手续。2009年5月至11月期间，朱国某作为申请人就座落于临城街道马鞍老墩安置小区13号的一块土地向有关部门提出了用地和建房申请。申请获批后，朱国某就该土地取得了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，但未取得《集体土地建设用地使用证》。2010年3月29日，朱永某与朱国某签订了一份《并房协议书》和一份《有关房屋产权鉴定协议》，约定：考虑到双方各自的儿子均会长大成人，2005年3月建造的两幢房屋将无法满足两家人居住需求，遂商定朱永某将其建造的位于西边的马鞍110号的一幢房屋并给对方，朱国某一次性支付5万元作为对价，并将朱国某获批的马鞍老墩安置小区13号的一块土地由朱永某建造，新建房屋归朱永某。协议签订后，朱永某即在马鞍老墩安置小区13号的土地上建造了房屋，一直居住至今。后因案涉房屋所在区块被依法征收，双方对该新建房屋归谁所有产生了纠纷，朱永某遂向法院起诉要求确认案涉房屋应归其所有。
【调查与处理】
2016年11月29日，经舟山市定海区人民法院审理后认定，确认座落于舟山市定海区临城街道马鞍老墩安置小区13号的房屋归原告朱永某、徐某某共同所有。
判决理由：双方于2010年3月29日，签订的《并房协议书》、《有关房屋产权鉴定协议》的主要内容为，朱永某将其建造的马鞍110号房屋转让给朱国某，朱国某获批的临城街道马鞍老墩安置小区13号由朱永某建造并归其所有。按照农村房屋房地一体原则，朱永某将马鞍110号房屋转让给朱国某的同时，该房屋占用范围内朱永某已取得的《集体土地建设用地使用证》的土地的使用权将一并转让给朱国某享有。朱国某获批的座落于临城街道马鞍老墩安置小区13号由朱永某建造房屋并归其所有。二份协议将产生土地使用权互换，并对各自房屋所占范围内的土地享有使用权的法律效果。现原、被告均属同一集体经济组织，双方互换集体土地使用权并不会造成集体所有的土地向外流失，协议并未违反法律和行政法规的强制性规定，因此原告要求确认案涉房屋为原告所有的诉讼请求于法有据，予以支持。
【法律分析】
近年来，因巨额拆迁利益下产生的农村房屋纠纷案件时有发生，农村房屋买卖合同不仅有本村村民向外出售的“小产权房纠纷”，亦有本案这样的同村村民之间对房屋互换、买卖而导致的纠纷。本案的裁判结果对处理农村房屋确权、转让纠纷都有一定借鉴意义。主要有以下方面的焦点：一是本村村民之间是否可以私自进行宅基地互换；二是宅基地互换后建造的房屋的归属。
根据我国现有法律，没有明确的条文规定适用于同村村民之间互换宅基地或房屋买卖的情形，但个人认同本案法院的判决理由，同村村民只要在自愿、平等的前提下，是可以对各自的宅基地进行互换的，宅基地互换后建造的房屋应当归属于房屋建造人，理由如下：
首先，根据《土地管理法》（2004修正）第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本款的释义应为“农村村民出卖、出租住房后不得批准宅基地，这是为了防止农村村民以建住宅为名搞房地产而采取的措施。但是村（或村民组）内由于两户的宅基地都未达到标准，而进行宅基地调剂，由其中一户申请宅基地的，不属此列，经村民会议讨论同意可以依法申请宅基地。”
其次，因我国现行体制下，对于土地依然是基于“城乡二元政策”即城市的土地归国家所有，农村的土地归集体所有。对于集体土地上宅基地是禁止向外流转，但是并不禁止同村村民之间对其宅基地和宅基地上的房屋进行买卖，只是因违反“一户一宅”之原则，故对原宅基地使用权人出售农村房屋后不得再次申请宅基地进行了约束。本案简言之，就是朱永某、朱国某将其各自所有的宅基地使用权进行了互换，并未出现为谋经济利益而违反“一户一宅”的原则。
再次，朱永某在朱国某申请获批的宅基地上房屋之归属。根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，双方经签订二份协议后，根据协议朱永某在朱国某申请获批的宅基地上出资建造了房屋，并且一直居住。这一事实之行为，于现行法律之意，朱永某对宅基地之占有当然为合法占有，对该宅基地上所建之房屋当然拥有所有权。
最后，关于《并房协议》是否有效。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条“第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案中，双方通过协议的约定，将朱永某所有的房屋以5万元的对价转让给朱国某，而朱国某将其申请获批的宅基地转让给朱永某，并由朱永某自行出资建造房屋。双方之间的互换宅基地与房屋系同村村民之间的互易合同，系双方真实意思之表示，且该互易行为并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当属有效。
【典型意义】
（一）我国法律和政策没有禁止宅基地及住房在本集体内部转让和互换。
根据《土地管理法》第62条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等相关法律法规和政策的规定，我国禁止宅基地向本集体经济组织以外的人员转让，特别禁止向城镇居民转让。但是，我国的法律法规政策和实践并不禁止对于本集体内符合新申请宅基地条件的成员，在本集体内部流转宅基地，也不禁止本集体内村民之间互换宅基地。
（二）本集体的村民之间互换宅基地必须坚持自愿的原则，尽量履行有关批准程序。互换宅基地，究竟具体应当履行什么审批程序，目前没有明确的规定。但是目前我国农村村民取得宅基地的程序，按照《土地管理法》和《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，一般是由村民向本集体经济组织提出申请，经乡镇人民政府审核后，由县级人民政府批准。互换宅基地的审批程序不应严于宅基地的取得审批程序。在本案中，人民法院基于双方当事人互换宅基地完全属于本人自愿，且不会造成集体所有的土地向外流失等情形认定互换行为有效。但为了确保效力，仍建议村民之间互换宅基地建房后办理宅基地和房屋的登记手续，由于宅基地由县级国土资源部门报经县级人民政府批准之后登记发证，若新宅基地办理了登记并发证，则视同经过了县级人民政府的批准。
