案例内容
【案情简介】
张某华、徐某英系夫妻关系。2014年2月，张某华(买受人)与某置业(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定买受由某置业开发的一处商品房(期房)，合同记载该房建筑面积、单价、房屋总价等,并附有张某华、徐某英买受房屋的平面图。签订合同当日，张某华、徐某英支付房款63万元，某置业开具销售不动产统一发票。
2015年7月，某置业向张某华、徐某英发出交房通知，张某华、徐某英购买的房屋与某置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件载明的房型平面图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，与宣传册及合同附件的图形位置相反。
张某华、徐某英于2015年7月份向某置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，某置业已构成根本性违约，要求与某置业协商解决。后协商未成，张某华、徐某英诉至法院请求解除合同，并要求某置业返还购房款63万元并支付利息，赔偿其因处理退房纠纷造成的误工费、交通费损失等。
【调查与处理】
一审法院判决如下:某置业补偿张某华、徐某英人民币10000元;驳回张某华、徐某英的诉讼请求。宣判后，张某华、徐某英不服一审判决，提起上诉。
二审法院经审理认为本案争议焦点为上诉人能否以合同目的不能实现解除案涉购房合同。二审法院判决:撤销一审判决;确认张某华、徐某英与某某置业有限公司2014年2月签订的《商品房买卖合同》于2015年8月1日解除;某置业有限公司返还张某华、徐某英购房款63万元。
【法律分析】
二审法院经审理认为本案争议焦点为上诉人能否以合同目的不能实现解除案涉购房合同。
首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。
其二，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是某置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。某置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。某置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张某华、徐某英所购房屋为期房，在购房时参观的样板房与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张某华、徐某英明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。
其三，张某华、徐某英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于某置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某华、徐某英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某华、徐某英要求解除合同于法有据，法院予以确认。张某华、徐某英于2015年7月向某置业发出律师函，告知某置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达某置业之日即2015年8月1日。
【典型意义】
购买商品房对老百姓而言是人生最重要的事情之一，在现代生活中，民众在购房时普遍会重点考虑所购房间的方位、格局等因素，作为一种善良的民间风俗习惯，开发商理应尊重购房人的意愿，本案有明确的购房合同及附件平面图，已排除了开发商对房型构造的任意解释，理应严格按约定履行合同。购房人的特殊购房要求是其考虑购房的决定要素之一，作为附件的户型图纸被确认后属于合同双方的高度意思自治范畴，理应得到合同相对方的尊重以及法律的保护。
另外，开发商面向社会发布的宣传资料在一定条件下也可以视为要约，开发商对商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的任一变更，须及时通知买受人并取得买受人同意，否则买受人有权退房。本案中，买受人在签约当时对房间位置布局有明确的要求，并且强烈要求在合同附件中加盖公章予以确定，显然对于买受人而言，房间方位的布局是购房合同订立的关键要件，而开发商提供的实际房间位置正好相反，已无法满足买受人的购房目的，开发商构成根本违约，因此本案的购房合同应得以解除，开发商理应全额返还购房款。
