案例内容
【案情简介】
2019年1月5日，黄某与王某签订房屋租赁合同，约定黄某租住王某位于城区某小区的住宅楼房一套，租期三年，合同签订后黄某通过银行转账方式一次性向王某支付了3年租金，并于当月搬至租住楼房。2020年2月，王某因做生意急需资金周转，将黄某租住的房屋以低于市场的价格卖给了赵某并办理了过户手续，同时向赵某讲明房屋已由黄某租住的情况。同年3月，赵某以产权人身份要求黄某搬离，黄某认为自己已经支付了房租并且租赁期限未到，拒绝搬离，双方协商不下，多次发生争执。后来，赵某趁黄某出差外出期间，私自开锁搬进房屋居住，拒绝腾退。2020年5月，黄某起诉至当地人民法院要求赵某返还房屋及屋内设施、支付占用期间房屋租金，为证明自己的主张黄某向法院提交了房屋租赁合同、银行转账记录等书面证据。法院经审理，判决支持了黄某的诉讼请求，判决赵某腾退房屋，并按租金支付占用期间的损失。
【调查与处理】
人民法院依法受理该案，庭审中双方当事人对赵某占用房屋以及黄某的租赁事实没有争议，赵某认为，自己通过购买及办理过户手续已经取得该房屋所有权，对房屋应当享有使用权和处分权，黄某与王某之前的租赁合同对自己并不产生效力，自己从取得房屋所有权时黄某已无权继续租住该房屋。黄某认为，自己与原房屋所有人王某签订的房屋租赁合同合法有效，赵某在购房时已经知晓该租赁事实，自己享有按原房屋租赁合同继续居住的权利。人民法院根据黄某提供的房屋租赁合同、银行转账记录等证据及查明的事实认定，房屋租赁关系真实有效，依据《合同法》》《城市房屋租赁管理办法》《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)规定》等相关规定，判决支持了黄某的诉讼请求，判决赵某腾退房屋，并按租金支付占用期间的损失。
【法律分析】
本案是典型的侵权纠纷，黄某对涉案房屋享有合法的使用权，赵某在明知有租赁关系存在的前提下，以低于市场价的价格购得该房，私自开锁占有居住的行为违背了“买卖不破租赁”规则，属于侵权行为。
“买卖不破租赁”规则，是债权物权化的表现，是指租赁关系不因不动产所有权的变更而发生变化，是对承租人权利的保护。由于案情发生在2020年，民法典还未正式实施，当时对于“买卖不破租赁”规则法律有明确的规定，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。2021年1月1日起正式实施的《民法典》在第三编合同编第十四章租赁合同中亦规定了“买卖不破租赁”规则，即依据第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
适用“买卖不破租赁”规则应当满足以下条件：1、租赁合同成立并已生效；2、租赁物已经交付承租人，由承租人实际占有；3、租赁物的所有权变动发生在租赁期间；4、出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权给了第三人。
本案中，黄某与王某签订的房屋租赁合同于2019年1月5日成立并生效，同月黄某实际租住占有涉案房屋，在黄某租赁期间，王某将房屋卖给赵某并办理过户手续，符合“买卖不破租赁”规则的适用条件。购房人赵某以产权人身份主张原租赁合同对自己不产生效力以此来对抗承租人王某的承租权并不成立，其私自开锁占用出租房的行为，已经违反法律规定构成侵权行为。
【典型意义】
无论是之前《合同法》第二百二十九条，还是2021年正式实施的《民法典》第七百二十五条，都确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则，目的在于保护既有承租人对租赁物的占有、使用和收益状态，避免因物权变更导致租赁关系的不稳定。本案中，人民法院根据“买卖不破租赁”规则，判决赵某腾退房屋，并按租金支付占用期间的损失，有效维护了黄某的合法权益。同时也应看到，取得所有权并不当然享有使用处置权。二手房买受人在购房前应当充分了解要购买的房屋是否已经设立他物权，如有出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。
