案例内容
【案情简介】
案涉房屋（商铺）坐落于武汉市武昌区，为夏某等十二人共有。夏某（甲方）与冯某（乙方）于2013年4月10日签订了《房屋租赁合同》，合同租赁期为六年，该合同落款处有其他共有人签字捺印。合同签订后，冯某使用该房屋用于经营宠物用品店，于2014年6月5日办理了营业执照。冯某正常交付租金至2017年4月9日。
2016年11月26日，武汉市武昌区人民政府作出《武昌区农讲所片旧城改造项目国有土地上房屋征收决定书》（武昌征决字【2016】21号），并于11月26日在武昌区农讲所片旧城改建项目国有土地上房屋征收范围内进行了公告。
2017年3月15日，武汉市武昌区房屋征收管理办公室（房屋征收部门、甲方）与夏某等十二人（被征收人、乙方）分别签订《武昌区国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定征收案涉房屋。合同约定的装修补偿共计202788元，约定的停产停业损失补偿共计354879元。
而后，冯某与夏某等人就房屋征收补偿的归属产生争议，冯某将夏某等人诉至法院，诉求为：1、判令夏某等人共同向冯某支付装修补偿202788元，支付停产停业损失354879元；2、诉讼费由夏某等人共同承担。夏某等人提起反诉，反诉请求为：1、判令冯某向夏某等人支付房屋占有使用费共计人民币241809.92元；2、本案诉讼费用由冯某承担。
【调查与处理】
一审法院判决：1、夏某等人向冯某支付停产停业损失补偿354879元；2、驳回冯某的其他诉讼请求；3、驳回夏某等人的反诉请求。
夏某等人、冯某均提起上诉，二审法院判决：二审法院判决：1、夏某等人支付冯某停产停业损失补偿款106463.7元；2、夏某等人支付冯某装修补偿款101394元；3、驳回冯某的其他诉讼请求；四、驳回夏某等人的反诉请求。
【法律分析】
本案争议点具体为以下几个方面：
1、冯某是否有权获得停产停业损失补偿？
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十三条、第三十一条第规定可知：征收过程中的补偿（包括装修补偿）是对被征收人（即房屋所有权人）、公有房屋承租人作出的，如被征收人与实际经营者对征收补偿有约定从其约定，无约定征收补偿属于被征收人、公有房屋承租人。本案冯某既不是被征收人也不是公有房屋承租人，故其没有获得停产停业损失补偿的法律依据。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律、法规的的规定，征收补偿系属于被征收人、公有房屋承租人，法律未赋予承租人（即乙方冯某）主张征收补偿款的请求权，案涉合同中约定由甲方协助乙方向有关部门追讨征收补偿系违反法律规定，同时合同中也未表达出夏某等人同意将征收补偿给予冯某，故冯某主张停产停业损失补偿无法律、合同上的依据。
2、冯某是否有权获得装修损失补偿？
一审法院认为，关于装修损失，冯某未向本院提交证据证明其对案涉房屋进行装修的具体项目及实际投入，未就装饰装修损失向本院提出鉴定申请，亦未提供其他证据证明其装修损失的具体数额。根据《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，由冯某承担举证不能的不利后果，其要求获得全部装修补偿202788元的诉请无依据，对其请求判令夏某等共同向其支付装修补偿202788元的诉讼请求，本院不予支持。”笔者赞同一审法院不予支持冯某装修损失的主张，一来冯某所提供的证据（装修照片）确实无法证明冯某对案涉房屋进行过装修以及装修所花费数额；二来，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生费用，由承租人负担。”冯某未举证证明其装修行为获得夏某等人的同意，即便发生装修行为也应当自行承担全部装修费用。
3、冯某是否应当向夏某等人支付房屋占有使用费？
笔者认为答案是肯定的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作为房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”即在征收人给予被征收人补偿前，被征收人可以继续占有、使用被征收房屋，也即行政法规赋予了被征收人在获得征收补偿前继续占有、使用相关房屋的权利。结合上述法律和行政法规的规定，即使认定人民政府的征收决定自向行政相对人公布之日生效，夏某等人丧失了对案涉房屋的所有权，但根据上述行政法规赋予被征收人有权获得征收补偿前占有、使用相关房屋的规定，和所有权占有、使用、收益、处分等权能在理论上和实践上均可以分离的情况，可以认定夏某等人因政府征收决定丧失了对案涉房屋在事实上和法律上的处分权，但该征收决定不产生占有转移的法律效果，夏某等人作为房屋所有权人享有对案涉房屋的占有权利。故冯某占有使用案涉房屋是应当向夏某等人支付占有使用费的。
【典型意义】
商用房屋在拆迁后会产生停产停业损失、装修损失等费用，如无特别约定一般归属于房屋所有权人所有，但从近年的司法案例来看，法官一般将此类补偿在所有权人、承租方之间进行分配。为了防止两方日后产生争议，建议在房屋租赁合同签订之时，双方就对房屋如发生拆迁情形拆迁利益如何分配之问题进行约定。
