案例内容
【案情简介】
2008年东丰县某小区建成后，物业管理一直由A物业公司承揽服务，为前期物业。2012年以后，该小区的物业管理工作在未经征得业主大会同意的情况下几经转包，从2015年10月开始，由现在的东丰县B物业管理有限责任公司（以下简称B物业公司）进行物业管理。2020年10月该小区业主委员会正式成立，11月初，新成立的业委会将《关于办理物业交接的通知函》送达给B物业公司，并于11月末以通知的方式向B物业公司送达解聘通知；12月末，东丰县物业服务中心向B物业公司发出关于该小区物业交接相关事宜的通知。由于业委会与B物业公司分歧较大，物业管理交接工作一直到2021年6月仍无法进行。故业委会将B物业公司诉至一审法院。
业委会向一审法院起诉请求：1．要求B物业公司交出某小区物业管理权和园区配套的公共设施设备、立即撤离本小区；2.立即交出所有公共用房和物业管理资料。（1）立即交出物业办公用房、东门卫房、北门卫房和南门卫房、水泵房、燃气配套用房、配电室用房等。（2）立即交出竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，公共电网验收竣工图和业主档案资料；3.判令B物业公司2021年1月1日以后的强行服务为无效服务；4.承担此案的全部诉讼费用。
B物业公司辩称，业委会主体不适格，没有经过法定程序无权解聘物业公司；B物业公司提供物业服务并非是依据前期物业服务合同，而是依据与广大业主签订的五年定期合同，合同尚未到期；B物业公司与业主签订的物业服务合同尚未解除，业委会主张交出办公设备及资料没有法律依据；B物业公司按照合同约定提供了物业服务。
【调查与处理】
法院经审理查明：2021年1月，业委会组织小区业主对解聘B物业公司事宜进行了投票，投票结果经法院抽选核对，真实可信。另查明，A物业公司与小区开发商签订了《某小区前期物业服务合同》，合同第十七条约定：“服务期限为5年，从2007年11月28日起至2012年11月27日止”。2012年2月开始小区物业服务几经转包，2015年8月，小区物业弃管。2015年10月，B物业公司接管小区物业服务管理。在此期间，该小区没有召开业主大会，也没有成立业主委员会。直至2020年9月28日，小区成立业主委员会，业主大会议事规则第二条第三项明确业委会有权选聘或解聘物业服务企业。2020年10月19日在街道办事处登记备案。
东丰县人民法院一审判决：一、B物业公司在判决书生效后十日内退出小区服务区域，并将物业管理权、物业用房（包括物业办公用房、东门卫房、北门卫房和南门卫房、水泵房、燃气配套用房、配电室用房等）及相关资料（包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，公共电网验收竣工图和业主档案资料）交给业委会。二、驳回业委会其他诉讼请求。案件受理费50元（已垫付），由B物业公司负担。
业委会、B物业公司不服一审判决，提出上诉。辽源市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由业委会、B物业公司在各自垫付范围内自行负担（已交纳）。
【法律分析】
本案的主要争议焦点问题是：1.B物业公司与业主之间是否存在物业服务合同关系，如存在，是定期物业服务合同还是不定期物业服务合同，属于前期物业服务合同还是后期物业服务合同；2．业委会解聘B物业公司的行为是否合法；3．业委会上诉请求判令B物业公司承担物业办公房供热费及其在2021年1月1日之后的服务无效的主张是否符合法律规定。
（一）关于B物业公司与小区业主之间物业服务合同关系的问题。B物业公司从2015年10月进驻小区到2020年11月业委会向B物业送达解聘通知，足以认定在此期间两者确实存在事实上的物业服务合同关系。广义的物业服务合同，主要可以分成前期物业服务合同和普通物业服务合同（俗称后期物业服务合同）两大类。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同；普通物业服务合同是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，小区的前期物业服务合同为小区开发商与A物业签订的合同，虽然后期B物业进驻小区，也与部分业主签订了物业管理委托合同，约定了合同期限，但在此期间，小区始终没有召开业主大会，也未成立小区业主委员会，该类《物业管理委托合同》的物业服务委托方不是全体业主也不是业主委员会，因此，此类物业服务合同缺少全体业主授权也不是根据业主大会决议而签订，不能代表小区全体业主续聘和另聘物业服务的意思表示，不是独立的普通物业服务合同（后期物业服务合同），而只是本案前期物业服务合同的承接和延续，物业公司提供服务只是继续履行前期物业服务合同的行为。根据《民法典》第九百四十八条第一款的规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。物业服务合同的不定期解除，与一般委托合同的任意解除权不同，要受到60天书面告知的前提条件，因为物业服务需要一定的持续性，新物业公司进驻需要交接熟悉，就物业公司撤出也需要交接各自设施工具，都需要一定的时间保证，必然对小区物业服务不利，所以附加了60日的预告期间。综上所述，B物业与小区业主之间的事实物业服务合同关系应界定为不定期的物业服务合同关系。
（二）关于业委会解聘B物业的行为是否合法的问题。小区业主委员会合法成立，根据《民法典》第九百四十八条第二款的规定：当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十天书面通知对方。因B物业与小区业主之间的事实物业服务合同关系属于不定期的物业服务合同关系，业委会根据业主大会的授权对物业服务合同享有任意解除权，可以随时解除与物业公司之间物业服务合同关系，但应当提前60天书面通知物业公司。此案中，自书面解聘通知送达之日至一审法院立案之日已经超过了60天的法定期限，B物业与小区业主之间的事实物业服务合同关系已经解除，所以业委会解聘B物业的行为是合法的。
（三）关于业委会上诉请求判令B物业公司承担物业办公房供热费及其在2021年1月1日之后的服务无效的问题。对于供热费问题，业委会在一审诉讼请求中并没有提及，另外，所谓办公室供热费系物业公司从事小区物业服务必要支出，受益人为小区业主，因此业委会的此项上诉请求没有法律依据，不能得到支持。至于在2021年1月1日之后的物业服务无效的问题，在第二项论述中已经对B物业公司服务合同关系解除的时间区间有了详细论述，再行确认此期间的物业服务无效已没有实质法律意义。综上，业委会、B物业公司的上诉主张均不能成立。
【典型意义】
《中华人民共和国民法典》第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业公司的决定，原物业公司继续提供服务的，物业服务合同继续有效，属于不定期物业服务合同，小区业委会有权代表业主随时解除该不定期物业服务合同，且需提前六十日书面通知物业公司。物业服务一直是群众关心、关注的问题，是涉及切身利益的身边事，也是“公说公有理婆说婆有理”的矛盾易发事。物业服务合同作为有名合同列入民法典，体现了立法者对群众生活环境质量的关心和维护，依法保障各方权益的相对平衡。辽源两级法院将持续推进民法典的贯彻实施和运用，不断加强物业纠纷类案件审理、调解力度，全面构建物业服务合同纠纷化解体系，切实解民忧、办实事，为人民群众生活品质的提高贡献司法力量。
