案例内容
【案情简介】
申请人于2015年7月1日将坐落于原某公司厂区及其附近部分拆迁空地合计2.747亩租给被申请人用于储存、堆放建筑机械设备及建筑材料。2015年12月4日被申请人向申请人支付24000元，其中14000元为2015年7月1日至2016年1月31日租金，另10000元为预付的2016年租金。2016年2月1日，申请人与被申请人签订《场地租赁合同》继续将上述地块岀租给被申请人。合同约定每亩租金为15000元，此份合同约定租赁期限为12个月，租金一年一付，于每年1月15日前支付给申请人，同时约定如租赁期限超过一年的，租金每年递增10%，双方同时在合同中约定被申请人在租赁期满后应如期支付租金并归还场地，每逾期一日，被申请人应按照年租金总额3%，向申请人支付违约金，如逾期支付累积达3个月的，申请人有权解除合同，被申请人仍需支付拖欠的租金、水电费以及违约金。租赁合同一年期满后，双方达成合意继续租赁关系，直至2019年1月31日。后因政府需收回此块土地，申请人向被申请人提出归还场地并补足尚未付清的租金，但被申请人至今未腾退，也未将租金付清。申请人按照《场地租赁合同》约定的仲裁条款，依法申请仲裁，请求裁决：1、被申请人向申请人支付尚未付清的场地租金240337元（具体计算标准后附表）；2、被申请人向申请人支付逾期违约金58547元（具体计算标准后附表）；3、裁决被申请人承担本案仲裁费用。申请人当庭变更第1项仲裁请求为：被申请人向申请人支付尚未付清的场地租金83856元。
【争议焦点】
第一，关于申请人向被申请人就租赁场地主张租金及占有使用费的起止时间问题？
第二，关于租赁面积的问题？
第三、关于被申请人是否尚欠租金及占有使用费的问题？
第四、违约金的问题？
【裁决结果】
本案在审理过程中，双方在仲裁庭主持下调解不成。综上所述，仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十五条和《中华人民共和国仲裁法》第四十三条、第五十一条、第五十七条的规定，裁决如下：
一、被申请人于本裁决书送达之日起七日内向申请人支付租金及占有使用费37918.465元。
二、被申请人于本裁决书送达之日起七日内向申请人支付违约金（违约金以当年未付租金为基数，按LPR的1.5倍自应付租金日计算至2020年4月30日）。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
本条是对当事人履行合同权利、义务原则的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
本案中申请人于2016年2月1日从涉案租赁场地的管理使用权人租得涉案租赁场地，租期为自2016年2月1日起至2019年1月31日止。据此，申请人对涉案租赁场地的使用权应始于2016年2月1日。申请人与被申请人于2016年2月1日，签订《场地租赁合同》继续将涉案租赁场地岀租给被申请人，故申请人主张租金的起始时间本庭认定为2016年2月1日。自2019年2月1日起，申请人与案外人约定的租赁使用期满后，申请人虽然不再为主张权利的适格者，但因案外人已经对申请人提出仲裁主张相应的权利，可视为将向实际占有使用人主张使用费的义务转渡于申请人，故仲裁庭予以认可申请人向被申请人主张2019年2月1日至2020年4月30日的使用费的权利。
在本案庭审过程中，被申请人提出于2018年租赁面积减少至2.30亩，但没有提供相应的证据证明以上事实，故仲裁庭不予采信。
在本案中根据《场地租赁合同》的约定，场地面积共约2.747亩，租赁期自2016年2月1日起至2017年1月31日止。合同约定每亩租金第一年为15000元，第二年开始租金每年递增10%。2017年2月1日至2020年4月30日，因双方在没有续签租赁合同的情况下依然对租赁关系达成合意，因此租金的计算方式可参照《场地租赁合同》的约定来确认。故2016年2月1日至2020年4月30日的应付租金及占有使用费合计206314.465元。申请人对被申请人提供的聊天记录的三性没有异议，因此仲裁庭认可该微信聊天记录系双方对2018年以前已支付租金情况进行的总结。被申请人已支付的2016年2月1日至2020年4月30日期间的租金及占有使用费，由其提供的微信聊天记录证据以及转账记录为168396元。未付租金及占有使用费为37918.465元。
被申请人逾期支付租金，理应承担违约责任。根据《场地租赁合同》的约定，被申请人对涉案租赁场地应当先付后用，于每年1月15日前支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，应按年租金总额的3%向申请人支付违约金。被申请人答辩称违约金过高,请求予以调整，本庭予以支持，将违约金计算标准调整为：以未付租金为基数，按LPR的1.5倍自应付租金日计算至2020年4月30日。租赁期届满后，申请人和被申请人达成续租合意，但未签订租赁合同，应当视为不定期租赁，不定期租赁期间，出租人有权随时解除租赁合同，但申请人未对要求被申请人腾退租赁场地提供充分证据，故认为逾期腾退违约责任不予支持。
【结语和建议】
承租人拖欠租金往往是引发租赁纠纷的主要原因之一，在租赁过程中，出租人与承租人应当在签订的书面合同或协议中对相关费用及双方权利义务进行明确，以防日后发生纠纷承担举证不能的责任。租赁双方在经济往来过程中，应增强法律意识，自觉地按照法律、法规的规定以及双方签订的合同或协议进行生产经营活动，同时在日常经营活动中要善于运用法律的手段保护自身的合法权益。在款项往来时，需注意注明款项的用途，避免在发生纠纷时，因缺乏可信的证据，而导致不必要的损失。
