案例内容
【案情简介】
1997年，王某某的丈夫以人民币2万元的价格将位于某镇某村的房屋出售给外地户口的何某，何某一家居住使用至今。2022年6月，某镇某拆迁项目启动，该房屋位于动迁范围内。由于王某某丈夫已去世，王某某与房屋买受人何某就房屋动迁利益分配问题发生严重分歧。何某明确表示，如果动迁获得利益不能达到他的预期，就不会配合动迁单位腾地交房。双方多次协商无果后，王某某于2022年9月下旬向房屋所在地的某镇人民调解委员会申请调解。
【调解过程】
某镇人民调解委员会接到调解申请后，及时介入，邀请双方当事人坐下来，稳定情绪，组织双方当事人进行了调解。调解员在深入了解情况后分析得出，该矛盾是由于王某某的丈夫以人民币2万元的价格将争议房屋出售给外地户口的何某，而争议房屋宅基地使用证上的权利人与房屋买卖后的实际所有人不一致引起的纠纷。王某某表示，希望房子拆迁款一人一半，何某表示，该房屋属于自己，拆迁款也应当全部归己所有。
双方僵持不下，调解员劝说双方冷静并采取了背靠背的调解形式。调解员查阅了当地对于类案的司法处理情况，《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》明确，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
经过对相关文件的学习和对案情的梳理，调解员对双方展开释法明理。首先，调解员向王某某详细解释了上述文件规定及有关的动迁政策。调解员表示，王某某和何某签订的房屋买卖合同基于双方真实意思表示且真实有效，全村人都知道何某一家二十多年来一直居住使用该房屋，因此王某某应遵守契约精神和诚实守信原则，承认何某在征地补偿中的合法权益。同时，结合上海法院类案判例可知，在审理该类案件时，法院会因购房人已支付房款、实际使用占有房屋等事实，判决购房人获得大部分动迁利益。调解员建议王某某为尽可能地给自己争取最大的利益，应当积极参与调解，不能一味的想要全部拆迁款而一意孤行，就算双方调解不成功，也要多听意见，尊重基本的法律法规，即便走向诉讼，法院的判决结果也不一定尽如人意。
随后，调解员向何某解释，此次动迁单位对房屋的动迁安置补偿是基于该村集体经济组织成员的身份实施的，不具有本村村民身份的人难以获取动迁利益。听了调解员的劝导，何某表示，作为外地人，相较于动迁安置房，他更想获得补偿款。如果能保证自己分得70%的补偿款，何某同意参与并配合此次动迁。了解了何某的想法后，调解员再对王某某展开调解，经调解员劝解，王某某表示愿意同何某就动迁补偿款进行协商。
随后，调解员细致地向双方剖析双方动迁补偿款所占比例，以及及时动迁可能获得的各种间接利益。通过调解员的对比分析，双方都表示愿意进一步协商。最后，在调解员不断的努力下，双方最终达成合意，在调解员的见证下，王某某和何某于当日达成协议，二人友好协商了安置房与补偿款的具体分割方案，签署了调解协议。
【调解结果】
在调解员的主持下，双方当事人自愿达成以下调解协议：
1.对于争议房屋价值补偿款，王某某享受67.1平方米，何某享受156.5平方米，双方均选择货币化方式安置。
2.速迁奖、无违章奖共计6万元，王某某和何某各享受3万元；
3.被征收房屋评估价值10%的货币补贴、室内装饰装修价值补偿、设施设备损失补偿及搬迁补偿全部归何某所有；
4.土地使用权基价15万元由王某某享受，价格补贴13万元由何某享受；
5.本协议系双方真实意思的表示，双方无其他争议，协议达成并履行完毕后，双方的权利义务就此终止；
6.双方当事人明确不申请司法确认。
经回访，调解协议已履行完毕。双方当事人都很满意，再无任何异议。
【案例点评】
在农民宅基地房屋动迁过程中，容易产生各种各样的纠纷，经常出现历史遗留问题，难理难断的人情恩怨。因此，调解员面对各种错综复杂的纠纷，既要冷静客观地剖析基础事实，也要灵活多变地运用调解技巧，还要全面把握与纠纷有关的情节，通过对纠纷事实进行深入全面的调查和分析，因事制宜，才能妥善化解矛盾纠纷。
