案例内容
【案情简介】
徐某是上海市徐汇区某小区的业主。该小区原来的物业公司已于2018年7月退出该小区，但徐某并不知情，并将物业管理费交付到原物业公司，而小区现某物业公司迟迟未收到物业管理费，于是向法院提起民事诉讼，依据小区业主委员会与某物业公司签订的前期物业服务合同，请求法院判决徐某支付自2018年8月某日至2018年12月某日期间的物业管理费1200元、滞纳金300元和诉讼费。法院经审查，该案件符合“调解前置”标准，于是将案件推送至司法局“智慧调解平台”。非诉讼争议解决中心根据案件类型，将案件分派至某物业纠纷人民调解委员会（以下简称调委会）。
【调解过程】
接到案件后，调解员仔细审阅了某物业公司的民事起诉状，了解本案的原由和诉讼请求，并在对某物业公司提交的证据进行认真审阅的基础上，判断某物业公司与徐某的物业服务合同是否成立，某物业公司的诉讼请求是否合法、合理。根据某物业公司提交的《小区前期物业管理服务合同》、某物业公司向徐某等欠费业主邮寄催缴物业管理费函的挂号信凭证、徐某名下涉案小区房地产登记信息等资料，调解员了解到，该小区业主委员会于2018年7月某日与某物业公司签订了物业服务委托协议，因此某物业公司主张的管理费起止时间有合同依据。调解员在进行初步了解情况后，约双方当事人进行调解。
按约定的时间，双方如约到达调解室。调解过程中徐某表示，自己并非故意拖欠物业管理费用，而是由于对物业服务公司变更并不知情，自己一直按时向原物业公司支付物业管理费用，同时，徐某还提供了相应的付款截图作为凭证。他认为，小区更换物业管理公司后，新来的某物业公司负有告知业主的义务，但某物业公司并未及时告知他，因此自己没有责任，应由某物业公司与原物业公司进行交涉。对此，调解员指出，根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，由业主委员会代表全体业主与某物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主合法有效，业主与原物业公司的物业服务合同也因此自行终止。因此某物业公司有权向徐某主张权利。
而针对徐某误将物业费交到原物业公司，某物业公司表示，自己也与原物业公司协商过，但原物业公司需要业主提供交费凭证才能退款。调解员随即向徐某解释，根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条规定：“得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。”本案中，徐某与原物业公司已经终止了物业服务合同关系，在此情况下徐某误将物业费打给原物业公司，则原物业公司构成不当得利，调解员建议徐某可以凭借相关支付凭证向原物业公司要求退费。
经过调解员的一番分析，徐某的态度也逐渐松动。调解员进一步劝解道，既然双方愿意通过调解解决纠纷，并且徐某在享受某物业公司提供服务的过程中没有异议，建议双方互谅互让，各退一步。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”调解员指出，业主在小区内享受到权利的同时，应履行交付物业管理费的义务，某物业公司也多次发函催告徐某，业主拖欠物业管理费不仅侵犯了某物业公司的权利，也会侵犯小区其他已交物业管理费业主的权利，同时徐某在今后的社区生活中如遇到困难需要某物业公司帮助时，某物业公司也会以权利没有得到保障而拒绝履行义务，最终受到影响的还是徐某自己。
通过调解员的劝解，徐某承认了自己的问题，并表示愿意接受调解员的调解意见，及时补交相关费用。某物业公司也表示，愿意免除徐某的滞纳金，并对徐某在调解过程中的坦诚和配合表示感谢。
【调解结果】
经过调解，双方达成协议：
1.徐某于当天下午前去原物业公司要求退费，并将拖欠的物业管理费交给某物业公司；
2.纠纷双方今后要保持沟通，积极履行《物业服务协议》，共同营造良好的社区生活。
事后，经过调解员回访，某物业公司已经收到徐某支付的物业管理费，双方当事人都对调解结果表示满意。
【案例点评】
本案是物业服务合同纠纷案件，通过调解方式解决纠纷，能尽量让案件以最小的成本取得最好的社会效果，节约司法资源，降低纠纷解决的时间成本，努力实现案结事了。在本案的调解过程中，调解员做到了以下几个方面：一是接到案件后仔细审阅卷宗，了解纠纷的原由和当事人请求，并对相关证据材料进行研究判断，运用专业知识预先设计好调解思路。二是正确引导当事人合法、合理、合情地维护自身权利。三是通过调解搭建纠纷双方协商的平台，深入浅出的普及法律知识，最大限度地化解矛盾纠纷。
