案例内容
【案情简介】
2016年3月29日，申请人与被申请人签订了房屋买卖合同。合同约定申请人以363.60万元的价格购买被申请人位于北塘古镇XX房屋；上述房屋的房本满两年无营业税、增值税或新增税费时，双方一周内办理过户手续；办理房产过户手续时，被申请人应予以充分协助。申请人按照合同约定支付了全部购房款。2018年9月3日，被申请人取得《不动产权证书》。因房屋交付申请人后，申请人进行了较大范围的扩建，双方因此一直未能办理过户手续。
申请人请求裁决被申请人向申请人交付北塘古镇XX房屋的《不动产权证书》。
被申请人辩称：1.被申请人与申请人签署合同并取得《不动产权证》后，被申请人多次催促对方要与对方办理房屋过户手续，但是申请人总是以各种理由不配合办理，被申请人已在本案中提出反请求，要求申请人配合到房管局办理过户手续。2.办理房屋过户手续是向房管局递交材料，双方签署的合同中没有约定房屋过户之前将不动产权登记证书交与对方，因此申请人仲裁请求无法律依据。同时，被申请人向天津仲裁委员会提出反请求，请求裁决申请人于裁决后5日内配合被申请人到房管局办理房屋过户手续。
对于被申请人的反请求，申请人辩称：按照双方合同约定，被申请人应积极协助申请人办理房屋过户手续。基于被申请人同意申请人扩建房屋无法办理过户手续，双方均负有过错责任，被申请人应基于事实为双方办理过户给予方便，将《不动产权证书》交与申请人。
【争议焦点】
1.案涉《房屋买卖合同》的效力认定；
2.向申请人交付《不动产权证》是否是被申请人的合同义务。
【裁决结果】
1.驳回申请人的全部仲裁请求；
2.申请人于本裁决书送达之日起5日内，配合被申请人到房产交易过户场所办理房屋过户手续；
【相关法律法规解读】
申请人与被申请人于2016年3月29日签订的《房屋买卖合同》第四条（二）项约定：“执行本合同发生争议时，双方可协商解决，协商不成由天津仲裁委员会依据本合同的约定进行仲裁。”庭审中，被申请人主张涉案房屋买卖合同未约定《不动产权证书》的交付事宜，申请人请求交付《不动产权证书》的仲裁请求不属于合同项下纠纷。仲裁庭认为，该约定表明双方共同选择的仲裁机构为天津仲裁委员会，应否向申请人交付《不动产权证书》属于房屋买卖合同履行相关问题，是属于涉案合同项下的纠纷。
关于合同效力认定，我国《民法典》第二百一十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”同时，我国《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。” 该法律条款虽为法律强制性规定，但属于管理型强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响案涉《房屋买卖合同》的合法有效。因此，本案申请人虽于2018年9月3日才取得案涉房产的不动产权证书，但不影响2016年3月29日签订的《房屋买卖合同》的效力，该合同为有效合同。
【结语和建议】
我国《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案申请人在未办理建设工程规划许可证的情况下对住宅房屋进行扩建是违法行为，应当受到行政主管部门的行政处罚。同时，违法扩建也会导致房产无法进行过户登记，影响房产的正常交易。
不动产权证书是物权凭证，不进行过户登记而持有登记别人姓名的不动产权证书，并不是法律意义上的物权转移。同时，该行为也不能防范物权未转移给申请人带来的风险，比如被申请人挂失补办不动产权证书，以此进行抵押贷款，或因被申请人被法院强制执行其名下房产等。
如上所述，在无规划许可的情况下对建筑物改建扩建会带来较高的违法成本，远远不是要求卖房人交付不动产权证就能解决问题的事。
