案例内容
【案情简介】
位于新化县梅苑开发区某某路与某某路交叉口处的新化县某某中学教职工宿舍楼原属于曾某某等36户所有，经新化县某某中学申请，纳入新化县人民政府的棚改项目范围，取名为新化县望城棚户区某某小区。2015年8月娄底市某某公司与除曾某某外的35户签订了拆迁安置补偿协议， 但因与曾某某一户未能达成拆迁安置补偿协议，致使该棚改项目无法动工建设。后经人做工作，曾某某于2017年10月23日将其房屋作价65万元转让给了娄底市某某公司的法定代表人朱某某的岳父即申请人陈某某，双方签订了《房屋买卖合同》，申请人为确保交易安全委托其女陈某某通过娄底市某某公司、曾某某等中间环节向曾某某支付了相应的价款。2017年11月6日 ，申请人与娄底市某某公司签订了同另外35户拆迁安置同样补偿标准的《新化某某中学教工住房棚改项目房屋拆迁安置补偿协议书》，协议书的主要内容:1、该房屋建筑面积为133.25㎡，娄底市某某公司补偿安置面积为199.88㎡ ；2.娄底市某某公司在拆除该房屋后，应确保申请人在搬迁完成后34个月内回迁，逾期未能回迁，在六个月内，娄底市某某公司应支付申请人住房租金，逾期12个月后，除支付住房租金外，每天还应承担500元的违约金；3.安置楼层及房号由新化县某某中学教职工宿舍楼拆迁户内部确定；4.娄底市某某公司应支付申请人装修补偿款58800元，搬家补助费3000元，并按第一年每月1000元，第二年每月1100元 ，第三年每月1200元的标准支付临时过渡补助费，且约定了补助费支付的具体时间；5.安置房屋的产权手续由娄底市某某公司负责代办，办理第一套安置房屋的两证税费由娄底市某某公司承担，办理第二套安置房超过补偿面积的超出部分由申请人承担；6.双方发生争议，如协商不成，则提交娄底仲裁委员会仲裁。至2018年4月，该棚改项目上的房屋及附属物全部腾空。2018年9月6日，娄底市某某公司因自身原因，退出该棚改项目的开发建设，与张某某、曾某某、罗某某、何某某四人签订了《项目权益转让协议》，协议的主要内容:1.本协议签订前娄底市某某公司已与棚改项目上的36户业主及其代表签订了《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》，36户业主已全部搬离腾空，娄底市某某公司已支付了36户业主的房屋装修装饰款及至2018年9月前的过渡安置费；2.项目权益转让款共计1160万元，包括本协议签订前娄底市某某公司已支付的拆迁房屋补偿款、过渡安置费、工作经费(含娄底市某某公司发生的管理费用、人员工资、财务费用和签订各项合同或协议所有已支付的款项等)；3、娄底市某某公司将与项目地块上36户业主已签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、《补充协议》和与业主代表已签订的《补充协议》中娄底市某某公司的全部权利和义务一并转让给张某某等四人，由张某某等四人承继和享有；4、张某某等四人保证按娄底市某某公司与项目地块上的36户业主已签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、《补充协议》和与业主代表签订的《补充协议》安置好地块上36户业主。2018年10月12日，娄底市某某公司与张某某等四人又签订《<项目权益转让协议>补充协议》，该补充协议约定：张某某等四人为满足项目开发建设需要，特成立新化某某公司，原协议中约定的张某某等四人所有权益和义务均由新化某某公司享有、承担等内容。2020年12月2日，娄底市某某公司继而又与新化县某某公司签订《<项目权益转让协议>补充协议》，此补充协议明确了新化县某某公司应负责完成望城棚户区某某苑小区36户拆迁户的安置，具体名单见新化县某某X公司及新化县某某公司的代表杨某某签名确认的《望城棚户区(某某小区)改造项目安置户花名册》，安置面积以娄底市某某公司与拆迁安置户签订的安置协议及补充安置协议为准，新化县某某公司的经办人员杨某某已签名确认上述《安置户花名册》，该花名册中记载了申请人的房屋拆迁面积为133.25㎡ ，安置补偿面积为199.88㎡。2021年1月23日，由新化县某某中学教师李某某、万某某等人组织36户拆迁安置户以现场抽签方式选定安置房号，经抽签，确定申请人的安置房为第13层的B户型住房和第18层的A户型住房，对应房号分别为第1302号住房和第1803号住房 ，房屋面积分别为69 .35㎡，132 .13㎡，申请人等36户户主当即在《某某住房楼房分配表》上签名确认自己所选房号。事后，新化县某某公司以申请人属于买断户已货币安置不再享有拆迁安置户资格和权益为由，拒绝与申请人签订《商品房买卖合同》及办理网签备案手续。另查明，张某某等四人及新化县某某公司自受让该项目后，未按协议约定向申请人支付临时过渡补助费。按上述有关协议约定标准，截止2021年4月30日新化县某某公司应支付申请人过渡安置补助费35900元。申请人于2021年4月19日向娄底仲裁委员会申请仲裁，提出以下仲裁请求：1、新化县某某公司应履行申请人与娄底市某某公司于2017年11月6日签订的《新化某某中学教工住房棚改项目房屋拆迁安置补偿协议书》，确认位于新化县梅苑开发区某某路与某某路交叉口处“某某苑”项目第1302号和第1803号住房是应当用于置换补偿申请人的回迁安置房，新化县某某公司应向申请人交付该二套住房并办理不动产权属登记手续；2、由新化县某某公司支付申请人从2018年10月1日至2021年4月30日的临时过渡补助费36000元，并自2021年5月1日起至新化县某某公司实际交付上述二套住房之日止，按1200元/月的标准支付申请人住房租金；3、由新化县某某公司承担本案申请保全的费用和仲裁费用。
【争议焦点】
仲裁庭认为，本案的争议焦点有三。一是申请人是否取得了被拆迁房屋的所有权。被申请人认为，申请人在买受曾某某的房屋后未办理产权变更登记手续，不能产生后续相关权利和义务。仲裁庭认为，2017年10月23日签订的《房屋买卖合同》上有出卖人曾某某和买受人即本案申请人陈某某的签名，申请人向曾某某支付了购房款，曾某某未再向娄底市某某公司和被申请人主张过该房屋的权益，可认定该房屋买卖合同系曾某某和申请人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，且合同已实际履行，申请人已实际取得并行使了该房屋的所有权。因案涉房屋属于棚户区改造范围，本应予以拆除，申请人买受后未再去办理产权变更登记手续，并无不当，故应当认定申请人已取得被拆迁房屋的所有权。争议焦点二是申请人与娄底市某某公司签订的《新化某某中学教工住房棚改项目房屋拆迁安置补偿协议书》是否合法有效。仲裁庭认为，申请人从曾某某处取得棚改房屋实际所有权后，与娄底市某某公司签订的《新化某某中学教工住房棚改项目房屋拆迁安置补偿协议书》，与其它35户所签订的拆迁安置补偿协议系同一标准，且经鉴定机构鉴定，申请人与曾某某签订的《房屋买卖合同》、与娄底市某某公司签订《新化某某中学教工住房棚改项目房屋拆迁安置补偿协议书》上的签名均是申请人本人所写，被申请人并未提供申请人与娄底市某某公司恶意串通损害第三人利益的证据，因此，认定申请人与娄底市某某公司签订《新化某某中学教工住房棚改项目房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，应受法律保护。争议焦点三是新化县某某公司与娄底市某某公司及张某某等4人所签订的《项目权益转让协议》后，是否应当向申请人履行娄底市某某公司与申请人之间的补偿协议。仲裁庭认为，《项目权益转让协议》签订双方并未对协议效力提出异议，协议内容均不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该权利义务转让是合法有效的，应受法律保护。新化县某某公司在受让了协议权利义务后，便承继了娄底市某某公司应当对申请人所履行的义务，故申请人提出的系列仲裁请求符合协议约定和法律规定，应当予以支持。被申请人提出的曾某某的房屋属于娄底市某某公司已买断、且买断费用包括在转让费之内，无需另行安置的辩解意见，与客观事实不符，仲裁庭不予采纳。
【裁决结果】
一、被申请人新化某某公司应当履行申请人陈某某与娄底市某某公司于2017年11月6日签订的《新化某某中学教工住房棚改项目房屋拆迁安置补偿协议》，确认位于新化县梅苑开发区某某路与某某路交叉口处“某某苑”项目第1302号和第1803号住房用于置换补偿申请人陈某某的回迁安置房。
二、被申请人新化某某公司应当在办理位于新化县梅苑开发区某某北路与某某路交叉口处“某某苑”项目首次登记之日起二个月内向申请人陈某某交付上述两套住房并在申请人陈某某的配合下办理好不动产登记手续。
三、被申请人新化某某公司在本裁决书送达之日起十五日内支付申请人陈某某从2018年10月1日至2021年4月30日的临时过渡补助费35900元，并自2021年5月1日起至被申请人新化某某公司实际交付上述二套住房之日止按1200元/月的标准支付申请人陈某某临时过渡补助费。被申请人新化某某公司未按本裁决书指定日期履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案仲裁费17000元、财产保全费3770元，鉴定费27400元，合计48170元，由被申请人新化某某公司承担。
【相关法律法规解读】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。
本案相关协议签订的时间虽然在《中华人民共和国民法典》施行前，但双方当事人发生争议是在民法典施行后，故仲裁庭根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，适用《中华人民共和国民法典》。
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。”第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
根据上述规定，仲裁庭认定申请人与蒋某某签订的《房屋买卖合同》合法有效，申请人支付了对价，取得了房屋所有权。之后申请人与娄底市某某公司签订的《新化某某中学教工住房棚改项目房屋拆迁安置补偿协议书》也是双方真实意思表示，合法有效，应当得到履行。
《中华人民共和国民法典》第五百五十五条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。
在本案中，娄底市某某公司通过签订《项目权益转让协议》将其与申请人之间的合同权利义务转让给被申请人新化某某公司，符合法律规定，被申请人在受让合同权利义务后，应当对申请人陈某某履行拆迁安置补偿协议书中的义务。
【结语和建议】
直接签订合同的双方当事人对于自己应当履行的合同义务往往有较直观的认识，本案被申请人未直接与申请人签订拆迁安置补偿协议书，提出其不负有对申请人交付安置房屋并支付临时过渡补助费的义务的抗辩观点，与其签订了合同权利义务转让合同的事实及法律的规定不符。建议合同当事人在将权利义务转让给第三人后，促成第三人与原合同对方当事人签订新的合同，将权利义务以书面形式确定下来，避免发生纠纷。同时要注意的一点是，合同权利义务概括转让后，合同仲裁协议对受让人有效，建议在新签订的合同中将仲裁条款一并载明。
