案例内容
【案情简介】
蓝天公司请求称：2018年5月30日，蓝天公司与星辰公司签订《房屋租赁合同》，合同履行期限自2018年12月29日至2028年12月29日，租期为10年。蓝天公司为了实现合同目的，重资投入建设白云宾馆。但在履约过程中，星辰公司没有严格完全履行《房屋租赁合同》承诺的事项和合同法律规定承担的义务。履行未满一年时间里，星辰公司存在如下违约情形：（一）蓝天公司和星辰公司签订《房屋租赁合同》后，蓝天公司为房产能够符合合同经营目的，委托案外人A公司完成了消防、电路、供水等基础设施维修工程且已实际支付工程费用。《房屋租赁合同》虽然约定装修和改建问题由蓝天公司负责，但装修不能包括附属设施设备以及基础设施的投入。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因此，星辰公司出租的建筑物基础设施建设工程和费用应当由其自担，返还蓝天公司垫付的该部分工程款。（二）星辰公司与前手承租人大海宾馆2017年的房租为70万元，且当时地下室可作客房（大海宾馆注册客房数为84间），而与蓝天公司签订《房屋租赁合同》的租金为160万元，时隔一年，房价涨幅228.57%。蓝天公司接收承租标的后，发现地下建筑物基础设施防水功能报废，地下负一层出现渗水现象，在2019年雨季中出现雨水倒灌等严重问题，地下建筑物包括31个房间已经不能作为宾馆客房使用。因此，地下一层无合同使用功能面积按照在全部出租房产面积所占比例的租金，蓝天公司不应承担。据此，蓝天公司提请仲裁，请求裁决：1.星辰公司给付蓝天公司消防供水设备、楼顶钢性防水、电梯及井道钢结构、暖通系统、空气能工程的施工费2,015,000.00元；2.星辰公司每年赔偿蓝天公司因地下负一层无法使用而产生的损失590,400.00元。
星辰公司答辩称：（一）《房屋租赁合同》中已经明确约定装修费用由蓝天公司承担，其请求无法定及约定依据。《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。《房屋租赁合同》中第五条第4项约定：“在承租期间，XXX路1号(原大海宾馆)卫生由乙方负责。乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由乙方自行承担”；第六条第1项约定：“乙方可根据实际需要对房屋进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施等（以下统称“装修”），相关费用由乙方承担。”因此蓝天公司为该房屋装修所花费的费用（包括出租房产周边楼消防供水设备、楼顶刚性防水、电梯及井道钢结构、暖通结构、空气能结构）应由其自行承担。《房屋租赁合同》第3、4、5项分别就乙方房屋装修内容进行了列举，并明确约定装修费用由蓝天公司自行承担。故其要求星辰公司承担装修、维修费的主张无法律依据。星辰公司已承担了电力改造的费用。星辰公司减少了风险保证金，退回蓝天公司500万元已交纳保证金及租金，增加蓝天公司的现金流。星辰公司在出租标的之外，向蓝天公司免费提供402平方米地下一层用房，已对蓝天公司做出了补偿，双方已就该用房的补偿性质达成协议。（二）星辰公司已在签订合同之前提示出租房产地下一层的具体自然状况。星辰公司在房屋公告信息网站中的“房屋现状”中已经披露“该出租标的外墙破损须维修，排水管线年久失修须要更换，楼顶和地下室均要重新做防水处理”，在特别告知中明确声明“意向承租方务必在交纳交易保证金前对出租标的物的法律及自然现状进行深入而全面的了解，包括亲自查验出租标的物、向相关管理部门了解标的物现状或聘请专家鉴定等，交纳意向保证金即表明意向承租方对出租标的现状、瑕疵以及本公告全部内容的认可和接受，由此产生的任何法律与经济责任由意向承租方全部承担”，说明星辰公司在签订合同之前已经尽到了信息披露义务，不应承担法律责任。
经审理，仲裁庭查明并确认如下事实：2018年4月4日，星辰公司在产权交易所平台上对外公布招拍挂信息，项目名称为XXX路1号（原大海宾馆）房产招租，招租标的为-1至3层总计84个房间，租赁面积为3,121.72平方米，挂牌价为178万元，租期为10年。2018年5月25日，蓝天公司与产权交易所签订《成交确认书》，确认房产招租项目中，蓝天公司为承租方。2018年5月30日，星辰公司作为出租方，蓝天公司作为承租方签订《房屋租赁合同》。该合同的主要内容包括：约定房屋坐落于XXX路1号（原大海宾馆），建筑面积3,121.72平方米，套内面积2,894.44平方米，该房屋的状况以及附属设施、设备的明细及状况详见附件；承租方承租房屋用途为经营宾馆；租期10年，自2018年12月30日至2028年12月29日；首年以年租金160万元作为转让底价，以蓝天公司在产权交易所成交价格为准；星辰公司给予蓝天公司90天的装修免租期，最长不能超过180天，免租期自交付日起算，免租期满次日开始计付租金；蓝天公司在产权交易机构公告期间已交纳的500万元，其中200万元作为经营安全风险保证金转入星辰公司指定账户，其余300万元抵缴租金；蓝天公司可根据实际需要对该房屋进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施设备等，相关费用由蓝天公司承担；《房屋租赁合同》签订后，星辰公司按照合同约定将出租标的交付给蓝天公司。2018年6月1日，蓝天公司与案外人A公司签订《施工合同》，约定的主要内容包括：工程名称为白云宾馆，承包内容为基础工程施工，工期120日历天；工程为包主材工程，具体施工项目包括消防工程、暖通工程、电梯及井道钢结构工程、空气能工程、楼顶钢性防水工程、外墙工程；工程采用固定总价结算方式，总价款266万元整，该《施工合同》得到双方的履行，蓝天公司亦向A公司支付合同约定的工程款。蓝天公司与星辰公司于2018年6月12日正式签订《房屋交接单》。《房屋租赁合同》履行过程中，为解决作为出租标的房产电力设施、设备老化、用电负荷不够、不符合消防相关规定，需要维修更换等问题，与案外人A公司于2018年9月25日签订《施工合同》。该合同得到实际履行，该工程的审定金额为169,909.20元，蓝天公司已向案外人A公司支付了上述款项。
蓝天公司完成装修后，于2018年12月9日前后实现部分营业。但作为租赁组成部分的地下一层，涉及31个房间，因地下渗水及雨季灌水等原因，导致其无法作为宾馆房间目的使用，到当事人申请仲裁时仍无法使用。星辰公司与蓝天公司于2018年7月15日签订《<房屋租赁合同>补充协议》（以下简称“《第一份补充协议》”），该协议约定，星辰公司同意将蓝天公司在招租阶段交付的500万元保证金退回给蓝天公司；经营安全风险保证金数额由200万元变更为30万元，蓝天公司于2018年9月30日前缴纳第一年租金160万元。星辰公司据此于2018年8月9日将500万元保证金退还给蓝天公司；此外，本案双方当事人又另行签订一份《<房屋租赁合同>补充协议》（以下简称“《第二份补充协议》”），该协议约定：星辰公司将地下一层402平方米面积作为整体房产基础设施设备间提供给蓝天公司完善房产基础设备分配使用。
【争议焦点】
（一）关于蓝天公司主张的基础设施维修费用应由星辰公司承担的问题。
（二）关于地下负一层租金支付的问题。
【裁决结果】
（一）星辰公司于收到本裁决书之日起7日内，给付蓝天公司消防供水设备、楼顶钢性防水、电梯及井道钢结构、暖通系统、空气能工程的施工费2,015,000.00元；
（二）星辰公司与蓝天公司在结算2018年12月30日至2019年12月29日间租金时，将地下负一层部分的租金额590,400.00元从约定的租金总额中予以扣除；
（三）驳回蓝天公司的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
（一）关于蓝天公司主张的基础设施维修费用应由星辰公司承担的问题
消防工程等基础设施建设该由哪方负责，是双方当事人争议的焦点。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。消防工程等基础设施均属开设宾馆所必须，符合该条“保持租赁物符合约定的用途”的范畴，依该条规定应属出租人之法定义务。星辰公司认为《房屋租赁合同》中已经明确约定装修费用由蓝天公司承担等主张不能成立。基础设施建设问题属保持租赁物符合约定用途的范畴，解决的是基础设施的有无问题，属出租人的法定义务；而维修旨在解决设施存在前提下的保养问题，当事人可依合同约定分配维修费用之负担，二者存在性质差异。星辰公司承担电力改造的费用，向蓝天公司免费提供地下一层402平方米面积作为整体房产基础设施设备间等性质上均属出租人履行《合同法》相关法定义务之体现，是出租标的满足开设宾馆需要的功能性缺失的部分补足。星辰公司认为这是对承租人作出补偿的主张不能成立。双方当事人关于退回500万元已交纳保证金之约定，属对保证金支付方式及其内容的变更，并不构成对出租人法定义务的免除事由。蓝天公司与案外人A公司签订《施工合同》，并已实际履行，星辰公司对此并无疑问。该合同的总价款为266万元整，其中涉及基础设施建设部分包括消防工程、暖通工程、电梯工程、井道钢结构工程、空气能工程、楼顶钢性防水工程（含垃圾清运及拆除），总计金额为2,015,000.00元。故蓝天公司请求星辰公司给付2,015,000.00元的仲裁请求应予支持。
（二）关于地下负一层租金支付的问题
仲裁庭认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示的结果，对双方发生法律效力。蓝天公司以合同年租金160万元，比星辰公司与前手承租人大海宾馆2017年签订租赁合同的租金70万元高出228.57%这一理由，主张合同年租金额度过高应予调低，缺乏法律和合同上的根据，仲裁庭不予支持。蓝天公司接收承租标的物后，发现地下建筑物基础设施防水功能报废，出现渗水和倒灌等严重问题，双方对该事实均予确认。星辰公司对此虽无过错，但其并未按照《房屋租赁合同》之约定向蓝天公司交付84间能用于客房使用的房间，致使蓝天公司仅实现部分营业，属不完全给付，应依法承担违约责任。鉴于地下负一层暂时不能作为客房使用之事实，仲裁庭认为，双方当事人在结算第一年租金时，应将地下负一层部分租金在合同约定的年度租金总额中扣除。关于地下负一层部分租金额度的确认，星辰公司庭审中明确表示不申请鉴定。故仲裁庭认为，按照地下负一层房间数占房间总数的比例确定双方当事人租金数额较为妥当，故双方当事人在结算第一年租金时，应将地下负一层部分所占的租金额590,400.00元，予以扣除。
【结语和建议】
出租人应保证交付的租赁物及其基础设施完备、符合合同约定的用途，且完全交付租赁物。如交付的租赁物存在瑕疵，出租人应对此承担相应责任。建议广大民商主体在签订租赁合同前，对租赁物要仔细查验、勘察，发现租赁物存在瑕疵，要及时和出租人协商，明确责任和义务，并将协商内容以书面形式固定，以免未来就此发生纠纷。
