案例内容
【案情简介】
2017年5月22日，二申请人（乙方）与二被申请人（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方租用甲方位于诸暨市浣东街道五里亭房屋20-28#二楼建筑面积1161.82平方米的房间，租赁期限为2017年7月13日至2022年7月12日。关于租金及费用的支付约定：房屋租金为每年349857元，甲方另外收取店面履约保证金40000元；乙方应自租期开始第二年提前一个月付下一年租金，若迟延不交付租金，则甲方有权单方面解除合同，履约保证金没收；关于合同的变更、解除与终止约定：“租赁期间，若遇政府拆迁或不可抗力致房屋、场地不能使用，租金按实际租期计算，甲、乙双方各自的损失各自承担。除违约外，甲、乙双方均不得借故提前解除合同，如一方确需提前解除合同，必须提前一个月通知对方；提前解除合同一方为甲方的，甲方须同时双倍返还履约保证金；提前解除合同一方为乙方的，乙方不得要求返还履约保证金。乙方未提前通知甲方解除租赁合同的，视为违约，并由乙方承担违约责任，乙方向甲方支付的履约保证金自动作为乙方支付甲方的违约赔偿金。”
合同签订后，二申请人按约付清了自2017年7月13日起至2020年7月12日止的租金和履约保证金。
2020年4月21日二申请人致函二被申请人，称：“涉案租赁房屋用于经营青少年艺术培训，受疫情影响，根据政府防疫措施要求，涉案培训机构至今无法开展正常经营，致使租赁合同目的无法实现，已给申请人造成巨大的经济损失。本次疫情属于不可抗力，根据合同约定，二申请人有权要求提前解除合同，并自解除通知到达二被申请人起一个月后解除涉案租赁合同。同时要求二被申请人返还自2020年1月23日起至2020年7月12日已交的租金及履约保证金。”二被申请人于2020年4月22日签收了上述函件。
二申请人提出提前解除合同，二被申请人拒绝，后二申请人自行腾空了房屋。
另查明，2020年1月23日，由于新型冠状病毒感染肺炎疫情的爆发，浙江省人民政府于2020年1月23日发布通告，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年5月7日，绍兴市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布通告，全市线下培训机构（学历及非学历培训，非成人类）经自主申报并经所在区、县（市）复课条件核验合格后，自5月13日起可以恢复线下培训。在上述期间，包括二申请人从事的艺术培训行业在内的企业复工复产受到限制。
【争议焦点】
1.申请人作为违约方能否根据单方解除合同。
2.受疫情影响，申请人主张减免租金的诉请能否支持。
【裁决结果】
一、确认申请人与两被申请人于2017年5月22日签订的房屋租赁合同于2020年5月22日解除。
二、两被申请人于本裁决作出后十日内向申请人退还租金79845元。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人一方可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
解读：本案中合同第七条约定：“除违约外，甲、乙双方均不得借故提前解除合同，如一方确需解除合同，必须提前一个月通知对方；提前解除合同一方为甲方的，甲方须同时双倍返还履约保证金；提前解除合同一方为乙方的，乙方不得要求返还履约保证金…”据此，本案合同约定了缔约双方均享有合同解除权。申请人以疫情影响经营为由按合同约定行使单方解除权，并提前一个月书面通知被申请人解除合同，于法有据，本庭予以支持。
浙江省高级人民法院民一庭2月10日发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》以及江苏省高级人民法院2月13日发布的《关于为依法防控疫情和促进经济社会发展提供司法服务保障的指导意见》，其中均明确了对于受疫情及防控措施影响出现的合同履行纠纷，分为如下两种情形处理：其一、“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人起诉请求变更或者解除合同的”，适用公平原则和《合同法》有关情势变更的规定处理；其二，“因政府防控措施或疫情影响致使合同根本不能履行的”，适用《合同法》有关不可抗力的规定处理。
解读：本案中，根据《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”由于新型冠状病毒肺炎疫情的爆发，自2020年1月23日浙江省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应开始至2020年5月13日绍兴市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布通告全市线下培训机构可以恢复线下培训之日止，受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，申请人客观上无法复工复产，也就无法利用租赁物进行生产以实现合同目的，如果继续按照合同约定的金额计算全额租金显然有失公平，而新型冠状病毒肺炎疫情的影响是双方意料之外的不可抗力，申请人、被申请人理应相互体谅、共克时艰，共同分担由此造成的损失，故仲裁庭对上述期间的租金基于公平原则酌情调整按70%计算，认定自2020年1月23日至2020年5月13日期间申请人应付租金为74476元，被申请人应退还租金31919元；自2020年5月22日后，合同已经解除，且申请人业已腾空案涉租赁商铺，不应再继续计算租金，鉴于申请人已经付清了截至2020年7月12日前的租金，故被申请人应当退还租金47926元；两者合计，被申请人应退还申请人租金合计79845元。
【结语和建议】
合同解除权作为合同法一项重要制度，是法律赋予当事人在法定或约定的条件成就时可以单方面解除合同的权利。通常认为合同解除权只能赋予守约方，违约方应否享有合同解除权是我国民法典合同编编纂中的核心争议问题，第九次全国法院民商事审判工作会议纪要回应了司法实务中关于违约方是否可以起诉解除合同的问题，正式确立了违约方拥有向法院起诉要求解除租赁合同的司法立场，目的是为了打破诸如房屋租赁合同等长期性履行合同僵局。2019 年 11月 8日，最高人民法院发布的《全国法院民商审判会议纪要》第四十八条指出，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。该会议纪要指出违约方存在解除合同的空间，即在长期性合同中，在违约方不存在恶意违约、继续履行的后果对违约方显失公平并且守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则的情况下，违约方可以通过诉讼请求解除合同。该会议纪要结合实际情况，对履行不能的合同赋予合同双方均有解除合同的权利。该会议纪要无疑是对现有合同解除制度的重大突破，迎合了市场经济的需要，对解决司法审判中的困惑起了绝对性的指导作用。
综合上述司法实践，各级审判机构均认为，在特定条件下赋予违约方合同解除权是必要的，而且在特定的合同语境下，即使是立法者也并不反对违约方享有解除合同的权利。基于时代发展而酝酿的民法典也对违约方的合同解除权问题予以了关注。2020年5月28日，全国人大发布的《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”。民法典的该项规定无疑会拨开违约方解除合同制度的迷雾，统一各级法院裁判思路，并对市场经济参与者的行为进行规范和指引。
综上所述，房屋租赁合同中在同时满足违约方并非恶意、继续履行对违约方显失公平、守约方拒绝解除违反诚信原则三个条件后，可向法院或者仲裁机构请求解除合同。
