案例内容
【案情简介】
2014年7月30日，申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》，约定被申请人承租申请人房屋用于经营宾馆。同时还对约定了租赁期限、租赁费用、合同解除情形、违约金等相关事宜，但未约定逾期支付租金的应付逾期利息。
合同签订后，申请人向被申请人交付了房屋，被申请人自2019年10月1日起拖欠租赁费，欠付水电费。2020年7月7日被申请人向申请人发送解除合同的函，2020年7月10日送达申请人。后经被申请人与申请人沟通，鉴于疫情影响，申请人同意被申请人暂缓交纳转租金，且同意在被申请人交清拖欠租赁费的前提下减免疫情期间的租金。另，申请人收取了被申请人缴纳的100,000元保证金未返还，被申请人提出应当在解除合同时将该笔保证金抵扣租金。同时，申请人主张的违约金过高，被申请人希望能够予以调减。
申请人提起如下仲裁请求：
1.解除与被申请人的《房屋租赁合同》并立即腾退房屋；
2.被申请人支付2019年10月1日至2020年8月10日的房屋租赁费647,530.64元，并按照月利率2%计算逾期利息至2020年8月10日共计607,030.11元；
3.被申请人按半年房屋租赁费用的价格支付违约金343,821.6元；
4.被申请人支付未结清的水电费，从2019年7月5日起至2020年7月14日止，共计141,950元；
5.被申请人承担仲裁费、保全费等实现债权的全部费用。
【争议焦点】
一、案涉《房屋租赁合同》解除日期？
二、是否减免疫情期间房屋租赁费？
三、应否调减违约金？
【裁决结果】
一、申请人与被申请人2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月25日解除；被申请人于本裁决书送达之日起十日内腾退案涉租赁房屋，并返还给申请人。
二、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付自2019年10月1日起至2020年8月10日止房屋租赁费用549,732元（53,372元/月×（11.3-1）月）；
三、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付违约金（以所欠房屋租赁费用549,732元及占有使用费用总额为基数从2019年10月1日起至付清之日以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）
四、被申请人于本裁决书送达之日起十日内支付申请人为其垫付的水电费141,950元；
五、驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、原《中华人民共和国合同法》第九十三条（现民法典第五百六十二条） 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除的规定主要可分为约定解除的规定和法定解除的规定，该条是约定解除合同的规定。根据合同自愿原则，当事人在法律规定范围内享有自愿解除合同的权利，即约定解除。该条分别规定了协商解除和约定解除权。其中，协商解除充分尊重当事人意思自治，只要双方当事人协商达成解除合同的一致意愿、不违反强制性规定即可解除合同，无其他条件；约定解除权，指双方当事人事先在合同中约定一方或双方可解除合同的情形，当该解除条件成就时，一方或双方享有解除合同的权利。显而易见，行使约定解除权应以合同约定为基础。
二、原《中华人民共和国合同法》第九十四条（现民法典第五百六十三条） 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本条是关于法定解除权的规定，法定解除以法律规定的特定情形为前提，满足《合同法》第九十四条规定情形之一的，当事人可行使解除权解除合同。
三、原《中华人民共和国合同法》第二百二十七条（现民法典第七百二十二条） 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该条规定是《合同法》分则对租赁合同解除的特别规定。
四、原《中华人民共和国合同法》第九十六条（现《民法典》第五百六十五条） 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本条明确了除协商解除合同外，当事人行使约定解除权、法定解除权解除合同的负有通知义务，合同自通知对方时解除。不同意解除合同的，可以请求法院或仲裁机构确认合同是否解除。这是为了避免一方当事人因不知道对方行使合同解除权，仍继续履行合同，而遭受损害。
五、原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（现民法典第五百八十五条） 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。为了矫正违约金约定实质性不公平现象，我国《合同法》第一百一十四条确立了违约金酌减制度。根据该条第二款规定，当事人约定的违约金过高的，可以请求人民法院或仲裁机构进行调减。
四、关于《房屋租赁合同》解除的问题。
本案被申请人因疫情影响，酒店经营恶化，无力支付房租，曾于2020年7月7日书面通知申请人将于2020年7月10日终止合同。故被申请人主张故案涉《房屋租赁合同》已于2020年7月10日解除。如前文所述，合同约定解除包括协商解除和行使约定解除权两种方式，但2020年7月7日被申请人未成就《房屋租赁合同》约定的解除条件，无单方解除权，被申请人只可与申请人协商一致解除合同。然而双方并未就2020年7月10日解除《房屋租赁合同》达成一致，故2020年7月10日合同未解除。
本案《房屋租赁合同》第十八条约定：“被申请人逾期支付租赁费用超过半个月的，申请人有权单方解除合同并追究被申请人的法律责任。”2020年8月10日申请人依照该条合同约定，以被申请人逾期支付租赁费超过半个月为由申请仲裁要求解除合同，双方约定的一方解除合同的条件已成就，申请人享有单方解除合同的权利。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人行使约定解除权应该通知对方，合同自通知到达对方之日解除。本案申请人约定解除权条件成就后通知对方，以申请仲裁的方式要求解除合同，而一般情况下申请仲裁之日与被申请人收到仲裁申请副本之日存在时间间隔，则合同解除时间应当为被申请人收到仲裁通知副本之日，即2020年8月25日。
现行有效的法律对该问题进行了进一步的细化规定，更加充分的证实了本案合同解除的时间应为被申请人收到仲裁通知之日。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。”依据上述规定，当事人行使解除权未通知对方直接提起诉讼的，合同解除时间应为被申请人收到仲裁申请人副本之日。
五、关于疫情期间房屋租赁费减免问题
仲裁庭认为被申请人免缴2020年2月房屋租赁费符合落实“六保”、“六稳”政策，应当予以减免。2020年1月突发的新型冠状病毒肺炎疫情，系重大公共卫生事件，属于不可抗因素。根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”2020年2月被申请人受疫情影响，几乎处于停业状态，明显减少了正常的营业收入，继续按照原租赁合同向申请人支付租金对被申请人来说不公平。并且，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因此，裁决被申请人免缴2020年2月份租金合理合法。另，虽然本案《房屋租赁合同》解除时间为2020年8月25日，但申请人仅要求被申请人支付2019年10月1日至2020年8月10日的房屋租赁费用，这属于权利人放弃部分权利，仲裁庭尊重其权利处分，对此予以支持。
六、关于违约金调减问题
仲裁庭认为，被申请人应当按照月利率2%计算预期支付房屋租赁费用的利息损失及违约金，其中违约金按照半年房屋租赁费用同等价格343821元的标准计算。由于本案除资金占用损失外，申请人不能举证证明还存在其他损失，而申请人主张的违约金数额已经超出按银行同期贷款利率标准计算出的资金占用损失的1.3倍，因此，被申请人条件违约金的主张应当予以支持。本案裁决将违约金调整为：以被申请人欠付房屋租赁费及占有使用费总额为基数，从逾期支付之日起至实际付清之日止，以银行同期贷款利率1.3倍计算违约金，具有合理性。
【结语和建议】
1.《民法典》施行前，根据原《合同法》第九十六条当事人以通知方式行使单方合同解除权的合同自通知到达对方时解除，但未细化当事人直接以申请仲裁的方式行使单方解除权的合同解除的具体时间。本案《原合同法》第九十六条的基础上，确认上述情形以被申请人收到仲裁申请人副本之日为合同解除日具有合理性，该认定与《民法典》第五百六十五条第二款规定一致，具有前瞻性。
2.《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》规定，约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，且当事人应当分别对违约金过高及违约金合理承担举证责任。对于违约方主张调减违约金的，守约方除资金占用损失外，不能证明其他损失的，可以参考银行同期贷款利率标准，以1.3倍资金占用损失为标准，综合合同履行情况、预期利益等因素判断申请人主张的违约金是否“过分高于造成的损失”。
3.在疫情形式严峻的背景下，仲裁不仅仅要解决法律问题，也要体谅当事人困难，维护经济平稳运行、社会和谐稳定。为积极观察落实习近平总书记关于新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的系列重要指示精神，最高人民法院颁布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，四川省高级人民法院民事审判第一庭关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》，泸州仲裁委员会发布了《关于涉新冠肺炎疫情相关仲裁案件审理工作的意见》。
本案仲裁庭积极引导当事人互谅互让、共担风险、共渡难关，将上述指导意见落到实处。本案当事人在订立合同时没有预见也不能预见到疫情发生和疫情防控措施实施，也未在合同中作出预先安排，合同履行完毕前爆发疫情，疫情及疫情防控措施导致被申请人酒店经营状况恶化难以支付房屋租赁费，被申请人逾期支付租赁费用的适用难以克服，符合四川省高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》适用不可抗力免责的条件。本案仲裁庭准确识别、审慎认定，对于不可抗力免责的认定作出了合理合法的裁决结果。
