案例内容
【案情简介】
2020年1月9日，申请人周某某与被申请人樊某签订了房屋租赁合同，被申请人樊某租赁申请人的房屋及家具作为办公场所使用。合同约定租赁期限从2020年1月9日至2021年1月9日，年租金10800元，租金的缴纳每半年交一次，先交钱后使用，以此类推。被申请人樊某向申请人周某某支付风险押金1200元，若有延期，交纳日5‰违约金。延期缴纳半个月，申请人周某某有权收回房屋，所造成的损失由被被申请人樊某负责。合同签订后，被申请人樊某以年底资金紧张为借口要求春节后支付风险押金和房租款，年后由于疫情原因申请人周某某体谅被申请人樊某的经营困难，曾多次延期及与被申请人樊某方便。后申请人周某某向被申请人樊某多次催缴租金未果，被申请人樊某从2020年1月9日开始拖欠申请人周某某风险押金和租今至今，为此向泰安仲裁委员会申请仲裁。
申请人商某某主张：1、依法裁决解除被申请人和申请人于2020年1月9日签订的房屋租赁合同；2、依法裁決被申请人返还申请人房屋及房屋租赁物资(租赁物资详单附后)；3、依法裁决被申请人支付申请人房租费9000元及利息(按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率(LPR)支付自2020年11月9日起至款项付清之日止的利息损失)；4、依法裁决被申请人支付申请人违约金11340元(2020年1月9日至2020年7月9日按房租5400元×5‰×180天=4860元违约金；2020年7月9日至2020年11月9日按应纳房租10800元×5‰×120天=6480元违约金)；5、依法裁决被申请人向申请人支付房屋押金1200元；6、依法裁决被申请人补偿申请人一个月房租900元；7、本案仲裁费由被申请人承担。2020年11月19日申请人仲裁请求第三项变更为:依法裁决被申请人支付申请人房租费每月900元及利息(从2020年1月9日至实际腾退之日止按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价支付利息)。
案件审理过程中查明，该房屋系申请人公司自第三人处租赁后又以个人名义转租给被申请人使用的，申请人提供了原房主及申请人公司允许申请人对外以个人名义进行转租的证明。另查明，申请人与被申请人在合同中约定违约金每日按照租金总额5‰计算，换算成年利率达到了180%。
被申请人辩称因新冠疫情未实际使用租赁房屋。
【争议焦点】
一、涉案房屋（泰安某某大街6号营业楼3号房屋）租赁合同是否有效，是否符合解除条件；
二、被申请人主张的新冠疫情构成不可抗力，要求减免租金的主张能否支持；
三、申请人主张的相关损失能否支持。
【裁决结果】
一、解除申请人周某某与被申请人樊某于2020年1月9日签订的《房屋租赁合同》；
二、被申请人樊某于本裁决送达之日起五日内，支付申请人周某某租金每月900元，自2020年1月9日至实际腾退之日止；
三、被申请人樊某于本裁决送达之日起五日内，支付申请人周某某违约金（以5400元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）分别自2020年1月9日、2020年7月9日分段计算至实际支付之日止）；
四、被申请人樊某于本裁决送达之日起十日内，将位于泰安某某大街6号营业楼3号房屋返还申请人周某某；
五、被申请人樊某于本裁决送达之日起十日内，将泰安某某大街6号营业楼3号房屋室内物资：老板桌一张，老板椅一把，老板桌组合柜一套含电脑机箱托架，办公桌一组含电脑机箱托架、隔离玻璃，办公椅子二把，折叠4人办公弹簧长沙发一组，折叠单人办公弹簧沙发2个，玻璃钢茶几一个，玻璃小桌子一个，加厚铁皮文件柜一个，满窗隔音防风布艺大窗帘一副返还申请人周某某；
六、驳回申请人周某某的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、转租的房屋租赁合同是否有效。
根据现行法律规定及参考《民法典》，对于承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。民法属于私法范畴，司法要强调与时俱进地适用法律，在当代尤须坚持公私利益兼顾、私权优先和鼓励交易两原则，必须注重法律适用的社会效果，申请人经出租人同意后对外转租的行为没有违反法律规定，没有侵害第三方利益，没有违背公序良俗，因此，仲裁员裁定申请人与被申请人的房屋租赁合同有效。
二、 被申请人主张的新冠疫情构成不可抗力，要求减免租金的主张能否支持。
被申请人辩称因新冠疫情未实际使用租赁房屋，根据合同约定被申请人自2020年1月9日占有租赁房屋，合同中关于“租金及其支付方式”的约定“先交租金后使用” 被申请人对此约定是明知的，2020年1月9日，新冠疫情尚未爆发，被申请人应当按照合同约定支付房屋租金。被申请人未提交证据证实其未实际使用房屋，根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》精神，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。被申请人应承担举证不能的法律后果。被申请人承租的房屋性质属于非国有房屋，用途为办公使用，而非直接经营使用。结合以上情况及公平原则，仲裁员没有采纳被申请人的答辩意见。庭审中，仲裁员也拟引导申请人参照有关租金减免的政策进行调解，但因被申请人没有到庭无法进行。
三、申请人要求的违约金能否全部支持。
申请人与被申请人在合同中约定违约金每日按照租金总额5‰计算，换算成年利率就达到了180%，从合同的角度上来讲，租赁合同系合法有效的，申请人以此为由主张违约金本无何厚非，但是从公平的原则期间，同时也为了避免签约时一方利用优势地位约定较为苛刻的违约责任，因此最高院针对约定较高违约金的情况进行了规定。《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。那么根据这个规定就要去衡量一下本案约定的违约金是否过高呢？被申请人拖延缴纳租金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中对民间借贷利率的规定，年利率180%的违约金显然过高，申请人迟早会收取到租金的，耽误的就是被申请人逾期付款的时间问题，如果依然按照合同约定的违约金标准追究被申请人的违约责任显然过高，因此依法予以调整。
【结语和建议】
承租人拖欠租金，是目前房屋租赁合同纠纷的主要表现形式，通过案件审理，个人之间的房屋租赁合同还存在内容不规范、条款不完备等情况。建议，出租人应当完备合同条款，对承租人的履约能力进行必要的审查；承租人要考虑实际经营风险、经济能力承租房屋。虽然目前租赁备案不是合同生效的条件，还是建议租赁双方办理租赁备案手续，以减少纠纷。
