案例内容
【案情简介】
2019年5月24日，申请人A银行与被申请人B某、C某、D公司签订借款合同，约定被申请人B某、C某共同向申请人借款55.9万元用于购买住房，并以该房产作抵押，如被申请人未按约定及时清偿借款合同项下债务，申请人有权依法行使抵押权；被申请人C公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证。2019年5月29日，双方为上述房产办理了抵押预告登记手续，取得不动产登记证明。案涉房产尚未办理不动产权证书。合同签订后，申请人履行了借款合同约定的放款义务，被申请人未按借款合同约定按时足额还款，构成违约，申请人遂依据仲裁条款向肇庆仲裁委员会提起仲裁，请求裁决：1、解除双方签订的借款合同；2、被申请人偿还借款本息合计563597.85元；3、被申请人承担本案律师费34000元；4、确认C公司在上述第2项、第3项请求款项范围内承担连带清偿责任；5、确认申请人对被申请人为案涉贷款提供的抵押房产在上述第2项、第3项请求款项范围内享有优先受偿权；6、被申请人承担本案仲裁费15856元。
【争议焦点】
1、被申请人逾期还款的违约行为是否受新冠疫情影响，能否变更还款期，免除部分责任，调整本案所涉利息、罚息、复利数额；
2、案涉房产预告登记的效力问题如何。
【裁决结果】
1、解除申请人与被申请人之间签订的《个人一手住房贷款合同》编号：JK201920003662××××；
2、被申请人B某、C某向申请人偿还借款本金人民币（下同）547745.97元及应收利息15398.60元、拖欠本金的罚息50.56元、应收利息的罚息402.72元[利息、罚息暂计至2021年1月21日，并自2021年1月22日起至借款偿清之日止，就拖欠借款按当期贷款利率（即中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%）计付利息、按当期罚息利率（即当期贷款利率上加收50%）计付罚息]；
3、被申请人B某、C某承担申请人实现债权的律师费34000元；
4、被申请人D 公司在上述第1、2裁项款范围内承担连带清偿责任，被申请人D 公司承担清偿责任后可向被申请人B某、C某追偿；
5、本案仲裁费15856元，由被申请人承担。该仲裁费已由申请人预交，本会不作退款，由被申请人连同其他应付款项向申请人一并支付；
6、驳回申请人其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
（一）不可抗力的法律依据：
《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第590条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
（二）预告登记效力的法律依据：
1、《民法典》第221条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（下称《担保制度解释》）第52条：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
【结语和建议】
（一）申请人依合同约定向被申请人B某、C某发放贷款55.9万元，履行了合同义务，而被申请人却没有按时、足额归还贷款本息，已构成合同项下的违约。对于被申请人D公司提出被申请人B某、C某逾期还款是因受疫情影响，可适当放宽或变更还款期，调整解除合同后利息、罚息、复利的数额。仲裁庭认为：被申请人B某、C某本人对己方违约及其原因并没有抗辩和解释；申请人提供的证据显示被申请人B某、C某逾期还款始发生于2020年8月，而且一直持续至本案开庭之日。该时段本地新冠疫情已然缓解，全国已恢复正常生产和生活秩序，被申请人D公司在没有提供任何证据的情况下，将被申请人B某、C某违约还款归咎于受疫情影响，无法让仲裁庭确信，故仲裁庭对被申请人D公司的意见不予采信，认定被申请人B某、C某已构成合同项下的违约，应承担相应的违约责任。
（二）对申请人请求对被申请人B某、C某为案涉贷款提供的抵押房屋在上述偿还本金、利息、及拖欠本金罚息、拖欠利息的罚息、律师费请求款项范围内享有优先受偿权问题，被申请人B某、C某对此项请求没有抗辩。仲裁庭查明，至本案开庭时双方已办理抵押财产的预告登记（未办理正式的抵押登记）。按照《担保制度解释》第52条：“ 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”的规定，申请人如能为自己的主张有效举证，其对抵押预告登记财产享有优先受偿权的请求应予支持，但开庭时申请人当庭未能举证，经请求仲裁庭允许庭后补充举证批准后，申请人逾期仍不能为其主张补充举证，依照《中华人民共和国仲裁法》第43条：“当事人应当对自己的主张提供证据”的规定，在没有相关证据支持的情况下，仲裁庭对申请人此项请求不能支持。
（三）新冠肺炎影响是否构成不可抗力？
我国《民法典》对“不可抗力”有明确的法律规定，不可抗力是指不能预见，不能避免且不能克服的客观情况。在理解该定义时需要注意四点：客观情况通常是指自然灾害或社会异常事变；当事人在订立合同时对该客观情况的发生不能合理地预见；该客观情况不能为当事人所控制，即在当时当地的客观条件下，以当事人的能力是不可能避免并且不能克服的；该客观情况必须是当事人无法按合同关于时间、地点、履行方式、履行标的等约定不能履行或不能完全履行，抑或造成他人人身或财产民事权益侵害的全部原因或部分原因。“司法实践中，不可抗力的构成要件看似简单，但不能合理预见这一带有主观性质的构成要件，却有比不可避免及不能克服更难把握的特点，且随着主体身份的不同、时代背景和科技水平的不同，不可合理预见的构成要件需要综合考量。”当事人在举证时应证明自己已经尽到了一个善良理性之人通常的合理谨慎义务。此外，《民法典》还规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此，不可抗力发生后也应当注意四点：首先，债务人是不可抗力通知的主体；并且，不可抗力通知必须在合理期限作出，否则无法使债权人及时采取减轻损失的措施，难以避免损失扩大；通知的内容需同时包含不可抗力发生的事实和系争合同受到不可抗力影响的事实两个方面，否则不产生不可抗力的法律效果；另外，债务人不及时发出不可抗力通知，应视具体情况，全部或部分失去就不可抗力条款所享有的权益，但不增加其新的负担。
（四）预告登记的效力？
在《民法典》及《担保制度解释》出台前，根据《物权法》的规定，抵押权自抵押时设立，即抵押权人仅在对抵押物进行正式抵押登记后方获得对抵押物所得价款优先受偿的权利，如仅办理预告登记则无法获得和实现抵押权。在上述法律背景下，实务中的商品房预售领域通常采用“预售房屋抵押+开发商阶段性连带保证”方式，对贷款债务提供担保，即:购房人(债务人)与银行(债权人)就预售房屋(抵押物)签订贷款合同时，因债权人无法通过办理正式抵押登记获得抵押权，故在抵押物正式抵押登记完成前，为保障债权人的权益，开发商(保证人)对合同债务提供连带保证，如在此阶段债务人产生违约，则由保证人对合同债务承担连带保证责任。此种模式下，往往会出现开发商在积极履行完其合同义务后，因购房人怠于办理房屋产权登记和正式抵押登记，而不得不对其违约承担连带保证责任。而《担保制度解释》第52条第1款中，对上述问题进行了突破性规定:“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。从前款规定可以看出，如当事人在办理抵押预告登记后，开发商已办理建筑物所有权首次登记，且不存在登记不一致、预告登记失效等情形，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。此突破性规定既保障了预告登记权利人的合法权益，也是对开发商等无过错方的公平体现。
