案例内容
【案情简介】
2014年10月，武汉某房地产开发有限公司与湖北某物业有限公司签订《武汉某小区经营托管协议》，约定“甲方（武汉某策划管理有限公司）将武汉某两小区内，产权属甲方所有的房产及经营场所委托乙方（湖北某物业有限公司）实行经营管理”，“经营管理项目具体明细包括：（一）武汉某小区会所（面积2100平方米）及地下车库（127个）；（二）武汉某小区游泳馆（700平方米）；（三）武汉某小区101门面（12间）；（四）某小区活动室、专人看管车库、小卖部、车棚及车库；（五）武汉某小区中英文幼儿园（2000平方米）”；“委托经营期限为：2013年1月1日起，至2036年12月31日止”。
2017年6月26日，武汉某策划管理有限公司依据湖北某物业有限公司与案外人武汉某房地产开发有限公司签订的《武汉某小区经营托管协议》，与湖北某物业有限公司签订了《武汉某小区部分房产和场地整体委托管理协议》。该协议约定，湖北某物业有限公司将自己管理的经营房产和经营场所委托给武汉某策划管理有限公司从事商业经营，具体范围包括：1、武汉某小区小区会所；2、武汉某小区游泳馆；3、武汉某小区101栋门面房（12间）；4、武汉某小区会所及四期地下车库。托管期限为：会所、游泳馆及101栋门面房2017年7月1日起至2025年9月30日止；会所及四期地下车库2017年7月1日起至2022年9月30日止。费用及支付标准：1、湖北某物业有限公司委托武汉某策划管理有限公司管理的小区会所、12间门面房、游泳馆等房产，每年支付服务费40万元。双方完成交接后，武汉某策划管理有限公司在5个工作日内向湖北某物业有限公司支付前3年的服务费120万元；2020年6月30日前支付第二个3年的服务费120万元，2023年6月30日前支付后2年服务费80万元。2、会所及四期地下车库服务费。双方完成交接后5个工作日内，武汉某策划管理有限公司一次性支付125个车位5年的服务费36万元。协议签订后，武汉某策划管理有限公司支付押金10万元。协议还约定了其他权利义务及违约责任、争议处理条款。
后双方签订《〈武汉某小区部分房产和场地整体委托管理〉补充协议》，增加了部分内容，同时双方将费用标准及付款方式变更为：“1、湖北某物业有限公司委托武汉某策划管理有限公司管理的小区会所、12间门面房、游泳馆等房产，每年支付服务费40万元。双方完成交接后，武汉某策划管理有限公司在5个工作日内向湖北某物业有限公司支付2年的服务费共计80万元；后期服务费按每年40万元于每年协议期满后5个工作日内支付。2、会所及四期地下车位5年的服务费合计36万元。双方完成交接后5个工作日内，武汉某策划管理有限公司一次支付125个车位2年的服务费14.4万元。后期车位服务费按每年7.2万元于每年协议期满后5个工作日支付”。还对其他内容作了部分变更。
协议签订后，武汉某策划管理有限公司依约接受了协议约定的房产，并交纳押金100,000元，服务费1,019,756元，为履行合同聘请了若干工作人员，也对装修进行了一定投入。同时，武汉某策划管理有限公司也对外招商，部分商户入住，收取了部分租金。但因武汉某策划管理有限公司拒绝提供对外招商的收入证据，湖北某物业有限公司也无法证明，因此武汉某策划管理有限公司对外出租的具体收入无法查明。
2018年12月，某小区业主委员会作为原告以湖北某物业有限公司为第一被告，武汉某策划管理有限公司为第二被告向武汉市某人民法院提起诉讼，请求：1、湖北某物业公司、武汉某策划管理有限公司返还某小区业委会物业管理用房160平方米；2、武汉某策划管理有限公司立即停止对某小区小区四期地下车库、游泳馆、会所的管理，退出某小区小区；3、湖北某物业公司、武汉某策划管理有限公司承担全部诉讼费。
2019年12月13日经武汉市某人民法院（2019）鄂0103民初3464号一审判决认定如下事实：1、某小区业委会成立后，于2014年1月20日与湖北某物业有限公司签订《武汉市物业管理服务合同》，合同约定期限为2014年1月20日起至2017年1月19日止，物业构成包括本案所涉及的相关会所、游泳馆等；2、2016年12月30日，某小区业委会与另物业公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限为2017年1月19日起至2018年12月31日止；3、2017年1月19日，湖北某物业有限公司与某小区业委会签订《武汉某小区物业退场移交协议》；4、2017年7月1日，湖北某物业有限公司与武汉某策划管理有限公司签订《武汉某小区部分房产和场地整体委托管理协议》，合同期限为2017年7月1日至2025年9月30日；5、武汉某公司（原武汉某房地产开发有限公司）否认某小区会所、游泳馆、四期地下车库归其所有；6、2017年1月19日合同到期后，湖北某物业有限公司无权再对某小区的会所、游泳馆、车位进行管理，无权私自将会所、游泳馆、车位委托武汉某策划管理有限公司进行管理。根据以上事实，一审法院判决：“被告湖北某物业有限公司、武汉某策划管理有限公司立即停止对某小区四期地下车库、游泳馆、会所的管理，退出某小区。”
湖北某物业有限公司不服提起上诉。2020年8月6日，武汉市中级人民法院以（2020）鄂01民终3478号对以上案件二审判决：驳回上诉，维持原判。
2020年9月11日，湖北省武汉市某人民法院公告（[2020]鄂0103执4650号）责令湖北某物业有限公司、武汉某策划管理有限公司立即履行上述判决义务，否则将采取强制措施。至此，武汉某策划管理有限公司完全退出某小区小区项目。
自2019年2月1日至2020年9月14日，武汉某策划管理有限公司多次致函湖北某物业有限公司，反映情况，要求提供产权证书、解决合同履行障碍、协商解除协议、返还租金、赔偿损失等。
【争议焦点】
一、合同是否有效，依据是什么？
二、合同是房屋租赁合同还是委托经营管理合同？
三、武汉某策划管理有限公司主张的损失中哪些应当被认定？哪些是应当自行承担的？哪些是应当共同分摊的？
四、双方关于损失的责任划分比例是什么？
【裁决结果】
（一）确认武汉某策划管理有限公司与湖北某物业有限公司签订的《武汉某小区部分房产和场地整体委托管理协议》无效；
（二）湖北某物业有限公司向武汉某策划管理有限公司返还押金100,000元，赔偿损失472,526元；
（三）驳回武汉某策划管理有限公司的其他请求；
（四）本案仲裁费61,077元，武汉某策划管理有限公司承担18,323元，湖北某物业有限公司承担42,754元。
【相关法律法规解读】
1、关于双方《武汉某小区部分房产和场地整体委托管理协议》及其《补充协议》的性质。委托管理协议并非一个具有严格内涵与外延的法律概念，具体形式多样，其法律性质应根据具体协议内容进行确定。《合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。从双方签订的委托管理协议及其补充协议来看，完全符合租赁合同的特征。因此，仲裁庭认为双方《武汉某小区部分房产和场地整体委托管理协议》及其《补充协议》的性质实为房屋租赁协议。
关于双方《武汉某小区部分房产和场地整体委托管理协议》及其《补充协议》的效力。《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。湖北省武汉市某人民法院和湖北省武汉市中级人民法院的生效判决书均确认，2017年1月19日后，湖北某物业有限公司无权再对某小区的会所、游泳馆、车位进行管理，更无权私自将会所、游泳馆、车位委托武汉某策划管理有限公司进行管理。即，2017年6月26日湖北某物业有限公司与武汉某策划管理有限公司签订案涉协议的时候，湖北某物业有限公司对案涉出租屋系无权处分，且事后未取得权利人的追认，亦未取得处分权。故，湖北某物业有限公司与武汉某策划管理有限公司所签《武汉某小区部分房产和场地整体委托管理协议》及其《补充协议》均为无效。
2、关于服务费的返还。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”经双方确认，武汉某策划管理有限公司向湖北某物业有限公司支付了服务费1,019,756元。但仲裁庭认为，武汉某策划管理有限公司的该项请求不应支持。首先，双方约定的所谓的“服务费”，实际应为“租金”；其次，武汉某策划管理有限公司实际已经使用了上述租赁物业，虽然协议无效，武汉某策划管理有限公司也应当支付物业占有使用费，且武汉某策划管理有限公司通过招商出租物业，也获得了部分收益，没有必要返还，双方的所得可以相互折抵；其三，虽然由于协议无效，必然导致武汉某策划管理有限公司的使用上的障碍以及收益上的降低，但是实际交纳的租金（服务费）远低于按照协议约定和实际占用时间所应支付的金额。
3、关于武汉某策划管理有限公司所请求的损失赔偿。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后......有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该规定中所涉之“损失”，必须是因为合同无效而导致，损失与合同无效之间应具有因果关系。对于双方都有过错的，按照过错大小，各自承担相应责任。从本案来看，对于合同的无效，主要过错在于湖北某物业有限公司，即湖北某物业有限公司在明知自己没有权利将案涉物业出租给武汉某策划管理有限公司（委托武汉某策划管理有限公司经营管理）的情况下，依然与武汉某策划管理有限公司签订协议；同时，武汉某策划管理有限公司也具有一定过错，租赁小区中的大量物业，租期长达8年之久，在小区已经成立业主委员会的情况下，不做问询和调查，贸然进入和投资。综合各种情况，对于确实因合同无效导致的损失，仲裁庭认为由湖北某物业有限公司和武汉某策划管理有限公司按照8:2的比例分担是合适的。
【结语和建议】
委托管理协议并非一个具有严格内涵与外延的法律概念，具体形式多样，其法律性质应根据具体协议内容进行确定。司法实践中应当综合各种因素准确判断“委托管理协议”是属于房屋租赁合同还是委托经营管理合同，并对损失认定进行仔细斟酌，合理控制司法活动中的自由裁量权，确保案件公平公正及各方的利益平衡。
