案例内容
【案情简介】
申请人称：被申请人因出售自有位于 XX 楼房，经他人介绍联系与申请人就该房屋的租赁、装修改造升级、代为销售事宜达成一致，于 2020 年 7 月 3 日签订了协议书。协议书约定履行期限为 2020 年 7 月 10 日至 2021 年 1 月 9 日，协议书中约定，双方共同确认的上述案涉房屋的指导销售总价为人民币95万元，其中被申请人获得房屋销售款为82万元，申请人对上述房产的指导销售总价有解释权和修改权，租赁期结束后，若上述房产仍未被销售给第三方，申请人可以按照被申请人房屋销售款为82万元购买上述房产。
协议签订时根据被申请人的要求，申请人以定金的方式交付被申请人人民币 100 000 元，被申请人出具收取定金的收条，协议签订后，申请人依法对案涉房屋进行了装修改造升级，并委托各个房屋中介公司宣传销售。双方协议到期后，案涉房屋未能销售，双方曾就协议到期后的相关事宜协商解决未果，为此根据双方的仲裁之约定特向仲裁委员会申请仲裁 , 请求被申请人立即返还定金 100 000 元及利息。
被申请人答辩称申请人要求返还定金及利息无事实依据更无法律依据。定金指的是为了保证债务的履行，当事人之间约定由一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。在本案中申请人支付定金的目的是为担保房屋装修改造的完成与案涉房产的顺利售出。根据《民法典》第 586 条之规定：定金合同自实际交付时成立。《民法典》第 587 条之规定：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。本案中， 2020 年 7 月 10 日即收条签订之日定金合同已经成立。双方理应遵守《民法典》中关于定金法罚则的规定。结合案涉合同的实际履行情况，申请人与被申请人《协议书》中约定的租赁日期已过，申请人既未将案涉房屋销售给第三人也未依约购买房屋，其行为违反了《协议书》第一条第五款之规定。故申请人的行为致使被申请人与之签订合同的目的落空，符合《民法典》第 587 条规定，申请人无权要求被申请人返还定金。
【争议焦点】
1、关于协议期届满，申请人是否应当以人民币 820 000 元购买房屋？
2、关于 100 000 元定金性质的认定？
【裁决结果】
关于争议焦点1、因《协议书》第一条第 5 款约定“此租赁期结束后，上述房产仍未被销售给第三方，乙方可按甲方房屋销售款为人民币 820 000 元起购买上述房产。”第三条第 2 款：“到本协议截止日，如乙方原因本协议所涉及的房产未能售出，升级改造所产生的一切费用由乙方承担。”从双方订立协议的条款可以认定，在履行期满后，申请人可选择以 82万元购买房屋，也可以将房屋退还被申请人，但要承担对房屋升级改造所产生的一切费用。另据被申请人提供的证据证明，双方在 2021 年 1 月 9 日履行期届满前一天的交谈中，均同意房屋在协议期满后返还给被申请人，并且依此履行，被申请人收回了房屋。被申请人提出申请人在协议期届满后没有以 82万 元购买房屋，其违约的主张与双方《协议书》约定和履约事实不符。
关于争议焦点2、 被申请人签收的收条内容明确为“房屋装修升级改造定金 100 000 元”，故申请人向被申请人交付的 100 000 元定金应当认定为房屋装修升级改造定金，申请人在协议期限内已履行了对房屋装修升级改造，协议期满后，被申请人已收回房屋，收取的定金应当返还申请人。被申请人主张申请人支付的 100 000 元为履约定金，被申请人提出的申请人在履约期内未能将房屋销售成功，也没有购买房屋，构成违约，定金不应返还，没有合同和法律依据，仲裁庭不予采纳。
故仲裁庭裁决结果：被申请人向申请人返还定金人民币 100 000 元，同时 驳回申请人的其它仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法典》 第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
【结语和建议】
1、对于房主将房屋委托给中介机构或者装修公司进行改造升级并代为销售的合同中，应当写明中介机构在该委托期限内，买主外出另行租赁房屋产生的租金费用承担问题；
2、对于中介机构未在委托期限内依约出售房屋所导致的违约责任问题；
3、更加明确支付定金的目的、用途以及定金返还的问题。
4、对于装修改造升级的行业标准界定即装修成果的情况、以及不符合标准时是否可以以定金抵扣的问题都需要明确。
