案例内容
【案情简介】
2020年3月6日，申请人A银行股份有限公司与被申请人B某签订《个人贷款合同》，贷款合同约定申请人向被申请人提供借款1,790,000元（人民币，下同）用于个人经营，借款期限为60个月。为担保债务履行，双方于同日签署《个人贷款抵押合同》（下称《抵押合同》），《抵押合同》约定被申请人将其名下某处房产抵押给申请人作为被申请人上述债务的担保，担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因被申请人违约而给申请人造成的损失和其他所有应付费用。双方于2020年3月6日办理了抵押登记手续。不动产登记证明记载，担保债权的数额：人民币1,790,000元，担保范围：详见《抵押合同》。
2020年3月11日，申请人向被申请人指定账户发放贷款1,790,000元，依约履行了放款义务。被申请人自2020年12月开始未按《个人贷款合同》约定按时足额还款，申请人遂依据仲裁条款于2021年3月19日向深圳国际仲裁院提起仲裁，请求裁决申请人与被申请人签订的《个人贷款合同》项下的贷款本息全部提前到期、被申请人偿还申请人贷款本息1,796,346.31元、被申请人承担本案仲裁费、律师费107,780.78元及申请人实现债权的其他一切费用（包括但不限于保全费、评估费、执行费等），并请求依法处分被申请人提供的抵押物某处房产，所得价款优先清偿申请人的贷款本息及实现债权的费用。
【争议焦点】
抵押房产优先受偿范围应以抵押登记证明记载的担保范围为准，还是以《抵押合同》约定的担保范围为准？
【裁决结果】
（一）申请人与被申请人签订《个人贷款合同》项下贷款提前到期；
（二）被申请人偿还申请人贷款本息合计人民币1,796,346.31元，其中本金人民币1,775,680元，利息人民币20,377.95元、本金的罚息人民币60.31元、利息的罚息人民币228.05元（利息、罚息暂计至2021年3月10日，之后按照合同约定及中国人民银行规定计至本息还清之日止）；
（三）被申请人补偿申请人律师费人民币53,890元、财产保全费人民币5,000元；
（四）本案仲裁费人民币37,442元，由被申请人承担；该费用申请人已预交，被申请人于履行本裁决时径付申请人；
（五）申请人有权依法处置被申请人名下某处房产，并以所得价款优先受偿上述贷款本金、利息、罚息、律师费、财产保全费、仲裁费，不足部分由被申请人继续清偿；
（六）驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国担保法》（下称《担保法》）第四十六条[《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第三百八十九条]规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”
《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（下称《担保法解释》）第六十一条[《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（下称《担保制度解释》）第四十七条]规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”
担保物权的担保范围原则上包括主债权及其利息等其他费用，但是，当合同约定与登记簿记载不一致时，存在以登记簿记载为准和以合同约定为准两种意见。最高人民法院在2019年11月出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）第五十八条采取以合同约定为准的意见，而根据2020年12月公布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十七条的规定，最高人民法院在这一问题上的观点变更为以登记簿记载为准。
【结语和建议】
关于担保物权的担保范围，司法实践曾就合同约定与登记簿记载不一致应当如何处理的问题产生分歧。
一种观点认为，抵押权证上未记载抵押合同约定的担保范围，即属于前后规定的不一致情形，在当事人未就担保合同约定的担保债权进行抵押登记的情况下，不具有公示效力，债权人无权就未进行抵押登记的部分债权取得优先受偿。也有观点认为，上述情形不构成“内容不一致”，理由如下：第一，“债权数额”并不等同于“担保范围”，如《物权法》第一百八十五条将“被担保债权的数额”与“担保的范围”分别列于第一项和第四项，可见两者系法律上不完全一致的两个概念；第二，“担保范围”并非抵押权证中必须记载的事项，抵押权证中虽未记载“担保范围”，但合同约定的主债权金额等内容与登记记载内容实际上是一致的；第三，以抵押权证记载的范围为准的前提是合同与抵押权证中存在“名目对应”的记载内容，如两者关于主债权数额、担保范围的内容出现矛盾时，基于登记的公信原则，应当以登记记载的内容为准。
为解决上述情况产生的争议及“同案不同判”的问题，《九民纪要》第五十八条规定了类案处置思路，提出我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断。对于抵押合同已有约定担保范围但因登记制度的差异致使抵押权证上未设置担保范围栏目的情形，应以合同约定认定担保物权的范围。
在《民法典》颁布后，根据《担保制度解释》第四十七条的规定，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项，该项规定与《担保法解释》第六十一条规定原则一致。
对于登记层面的问题，2021年4月6日，自然资源部印发了《关于做好不动产抵押登记工作的通知》（下称《通知》），规定“主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿‘担保范围’栏记载”。登记簿的内容亦作出相关修改，一是增加了“担保范围”；二是“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目。
本案《抵押合同》约定了具体的抵押物即案涉房产、约定了担保范围包括贷款本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用，并就抵押房产办理了抵押登记，取得不动产登记证明。不动产登记证明记载了：被担保债权的数额：人民币1,790,000元、担保范围详见抵押合同。根据《物权法》第一百八十五条第二款（《民法典》第四百条）的规定，前述不动产登记证明分别载明了“债权数额”和“担保范围”两项内容，且担保范围标注详见抵押合同，本案情形不构成《担保法司法解释》第六十一条（《担保制度解释》第四十七条）规定的“内容不一致”的情况。根据《物权法》第一百七十三条（《民法典》第三百八十九条）规定及《抵押合同》的约定，本案抵押房产的担保范围应包括贷款本息及实现债权的费用。
金融机构通常会在抵押合同中宽泛的约定担保范围，包括贷款本金及利息等附随债权，但这一约定的真实意思在抵押登记中却难以充分体现，原因在各地不动产登记系统设置及登记规则不同。而当金融机构主张就抵押财产优先受偿时，担保范围的界定往往会产生争议，司法实践中对此也存在裁判分歧，这无疑给金融机构行权带来了风险。对于这一争议，
《九民纪要》第五十八条规定了类案处置思路，允许人民法院在个案中根据登记操作具体情况，作出有异于不动产权物权变动一般规则的判断。而在《担保制度解释》规定担保范围应以登记为准后，相关部门发布《通知》，对登记制度进行了规范，登记机关对不动产登记簿中的内容做出相关修改，使担保范围更为明晰具体，这一系列举措，对担保范围的争议起到了定分止争的作用。
在各地登记机关执行前述《通知》相关规定时可能会存在进度不一的情况，在此过渡期间，仍建议金融机构在办理抵押登记时要充分了解抵押物所在区域的登记系统设置及登记规则，经办人员要积极提醒登记机构在填列合同约定的担保范围时，尽量登记完整，将“被担保的债权数额”与“担保范围”作为两个重要的登记事项显现，或者在附记中将抵押合同作为附件。
如在贷款诉讼或仲裁中涉及合同约定与抵押登记不一致情形的问题，应积极向人民法院或仲裁机构反馈该地抵押登记规则，并提供相关证明，尝试主张按照抵押合同约定在担保范围内优先受偿。
如金融机构作为后顺位的抵押权人，应当在核实不动产登记簿的基础上，着重查看先顺位担保合同约定的抵押担保范围是否包含利息、违约金等其他附属债权。若包含其他附属债权的，在办理后顺位抵押贷款时，应重新对抵押物可抵押额度进行合理估算。
